堵截阻擊房?jī)r(jià)過(guò)快上漲 透視調(diào)控政策四大戰(zhàn)術(shù)

     編者按： 圍追堵截，本意是指把軍隊(duì)分成幾路同時(shí)進(jìn)行包圍式的追擊，將敵人堵截成幾塊，加以消滅。在這場(chǎng)持久的阻擊房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的“戰(zhàn)斗”中，“圍追堵截”成為核心戰(zhàn)術(shù)。從抬高購(gòu)房門(mén)檻入手進(jìn)行“堵截”，對(duì)房屋持有采取“圍追”，每一步政策精心地布局，服務(wù)于這一戰(zhàn)術(shù)。而房產(chǎn)稅試點(diǎn)推行、貸款利率提高正在與房地產(chǎn)短期調(diào)控政策互相作用，疊加效應(yīng)將顯現(xiàn)在房?jī)r(jià)走勢(shì)上。

　　提高房貸首付

　　強(qiáng)化差別化住房信貸政策

　　首套房貸從首付兩成升至三成。對(duì)首套房首付比例的調(diào)整在2010年敲定。1月10日“國(guó)十一條”出臺(tái)時(shí)，90平方米以下的首套房貸首付最低兩成。4月14日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議發(fā)布的“新國(guó)四條”中重申了這一點(diǎn)，并提出對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。這一標(biāo)準(zhǔn)在9月29日“國(guó)五條”中再次被修正，90平方米以下的商品住宅首付款也全面調(diào)整到30%。

　　二套房貸首付“四”變“六”。2009年曾經(jīng)區(qū)分改善型和非改善型需求的二套房貸款認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，在2010年“國(guó)十一條”出臺(tái)時(shí)被“一刀切”，只要是購(gòu)買(mǎi)二套房，首付一律要求40%以上，不過(guò)此時(shí)，貸款利率留下了“風(fēng)險(xiǎn)自控”的門(mén)縫。隨后在“新國(guó)四條”中，對(duì)二套房貸款要求作出了調(diào)整，凡貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。2011年1月26日“新國(guó)八條”再次強(qiáng)化差別化住房信貸政策，對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　對(duì)二套房界定的爭(zhēng)議也終結(jié)在了強(qiáng)化差別化住房信貸政策中。2010年6月4日，住建部、央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，明確各地商業(yè)性個(gè)人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購(gòu)房家庭成員名下，包括借款人、配偶及未成年子女，實(shí)際擁有成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。

　　三套房貸取消。“新國(guó)四條”中“貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的，要大幅度提高首付款比例和利率水平”的表述，在三天后出臺(tái)的“新國(guó)十條”中迎來(lái)了首次修正，新政規(guī)定：商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款。“國(guó)五條”的出臺(tái)，將三套房停貸的范圍擴(kuò)大至全國(guó)。

　　2010年11月3日，住建部、財(cái)政部、央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，強(qiáng)調(diào)第二套住房公積金個(gè)人住房貸款的發(fā)放對(duì)象，僅限于現(xiàn)有人均住房建筑面積低于當(dāng)?shù)仄骄降睦U存職工家庭，利率不得低于同期首套住房公積金個(gè)人住房貸款利率的1.1倍，首付款比例不得低于50%，并停止向購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款。

     住房限購(gòu)

　　保障性住房建設(shè)同時(shí)加快

　　2010年9月28日“國(guó)五條”中，首次提出限購(gòu)，隨后十余城市發(fā)布地方版限購(gòu)細(xì)則。2011年1月27日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出通知，對(duì)新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控作出具體部署，要求進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。通知要求，尚未采取住房限購(gòu)措施的直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，要在2月中旬之前，出臺(tái)住房限購(gòu)實(shí)施細(xì)則。

　　限制投資、投機(jī)性購(gòu)房，加快保障性住房的建設(shè)，目前已經(jīng)成為房地產(chǎn)調(diào)控的一種長(zhǎng)期性政策指向。在這種政策指向下，限購(gòu)政策的強(qiáng)勢(shì)推出與其說(shuō)是一種給樓市降溫的權(quán)宜之計(jì)，更大程度上講，其實(shí)是在為深層次的房地產(chǎn)調(diào)控爭(zhēng)取時(shí)間。一方面通過(guò)限購(gòu)和限貸，減少市場(chǎng)上的投資、投機(jī)性需求，做減法；另一方面，增加保障性住房和普通商品房的供應(yīng)，做加法。

　　查找自去年1月份出臺(tái)的調(diào)控細(xì)則便會(huì)發(fā)現(xiàn)，“限購(gòu)”也經(jīng)歷過(guò)“變身”。

　　去年4月份的“新國(guó)十條”中提出，商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放住房貸款。這是“限購(gòu)”的第一步，通過(guò)停發(fā)貸款達(dá)到不能購(gòu)買(mǎi)的目的。隨后的全面停發(fā)三套房貸是這一形式的“擴(kuò)大化”。

　　盡管地方版的限購(gòu)細(xì)則目前還未出臺(tái)，但“國(guó)八條”對(duì)限購(gòu)的指導(dǎo)思想已定，原則上對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、能夠提供當(dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭，限購(gòu)1套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。

　　對(duì)于此次調(diào)控中擴(kuò)大了限購(gòu)城市范圍的決定，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥解釋稱(chēng)，主要是由于部分未實(shí)施限購(gòu)的區(qū)域中心城市住房成交出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的勢(shì)頭。而實(shí)施限購(gòu)的城市成效明顯。

　　齊驥還表示，此次出臺(tái)新一輪調(diào)控是因?yàn)?，之前的調(diào)控取得初步成效，但是調(diào)控效果距離群眾期待還有差距。他稱(chēng)，自去年4季度以來(lái)，一些地方高價(jià)地再度出現(xiàn)，部分未實(shí)施限購(gòu)的區(qū)域中心城市住房成交出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的勢(shì)頭，限購(gòu)城市周邊地區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)較快上漲，部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)再現(xiàn)上漲苗頭。

　　中原地產(chǎn)發(fā)布的研究報(bào)告認(rèn)為，北京如果出臺(tái)新的限購(gòu)細(xì)則，將有超過(guò)百萬(wàn)戶(hù)家庭不得新購(gòu)住房，屆時(shí)樓市很可能出現(xiàn)去年4月以后的蕭條現(xiàn)象。但目前貨幣供應(yīng)量依然比較高，住房供應(yīng)量預(yù)計(jì)到下半年才明顯提升，實(shí)際房?jī)r(jià)抑制效果依然要看政策落實(shí)及持續(xù)力度。

　　限購(gòu)政策對(duì)于短時(shí)間內(nèi)給樓市降溫，穩(wěn)住高企的房?jī)r(jià)無(wú)疑具有立竿見(jiàn)影的效果。不過(guò)如此直接的市場(chǎng)干預(yù)同樣也會(huì)帶來(lái)一定的副作用。而在各地落實(shí)細(xì)則之前，不排除會(huì)出現(xiàn)部分城市的搶購(gòu)潮。另外，限購(gòu)也可能導(dǎo)致需求的進(jìn)一步積壓，為樓市的報(bào)復(fù)性反彈埋下隱患。

　　“作為一個(gè)特定時(shí)期的特殊手段，限購(gòu)政策的實(shí)行短期內(nèi)在調(diào)節(jié)市場(chǎng)、抑制投機(jī)購(gòu)房方面肯定會(huì)有明顯的效果。”北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，“但這并非長(zhǎng)久之計(jì)，如果長(zhǎng)期實(shí)行，肯定會(huì)扭曲市場(chǎng)關(guān)系。”因此，在限購(gòu)政策執(zhí)行的同時(shí)，必須加快保障性住房的建設(shè)，增加商品房和保障性住房的供給，使限購(gòu)政策在退出時(shí)，樓市能夠軟著陸。

　  房產(chǎn)稅試點(diǎn)

　　給樓市調(diào)控打上劃時(shí)代印記

　　爭(zhēng)論已久的房產(chǎn)稅在“國(guó)八條”出臺(tái)后終于“塵埃落定”。主要對(duì)保有的房產(chǎn)征收的房產(chǎn)稅，是世界各國(guó)普遍征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。按照相關(guān)負(fù)責(zé)人的說(shuō)法，我國(guó)房產(chǎn)稅征收范圍之所以擴(kuò)大到此前免稅的個(gè)人住房，是因?yàn)楦母镩_(kāi)放以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)形勢(shì)發(fā)生了較大變化。根據(jù)中共中央關(guān)于制定“十二五”規(guī)劃的建議中提出的要求，有必要研究推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。

　　然而在這個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控日益趨緊的時(shí)間點(diǎn)出臺(tái)房產(chǎn)稅，其背后的深意更耐人尋味。房產(chǎn)稅作為一項(xiàng)長(zhǎng)期政策，可以調(diào)節(jié)收入分配，促進(jìn)社會(huì)公平，引導(dǎo)居民合理住房消費(fèi)，促進(jìn)節(jié)約集約用地。與其他特殊時(shí)期的短期嚴(yán)厲措施相比，房產(chǎn)稅的溫和試點(diǎn)更能穩(wěn)定調(diào)控效預(yù)期，與其他調(diào)控政策互相作用，深層次影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，又避免了傷及剛性需求。

　　渤海證券研究所所長(zhǎng)程文衛(wèi)認(rèn)為，在地產(chǎn)、銀行股受“新國(guó)八條”政策的影響出現(xiàn)了大幅下挫，在房產(chǎn)稅開(kāi)征后，地產(chǎn)股繼續(xù)承壓下挫的可能非常大。房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)政策已經(jīng)在此前有所預(yù)期，其推出的主要目的還是為了打壓房?jī)r(jià)，畢竟目前的房地產(chǎn)價(jià)格太離譜了。在他看來(lái)，征收房產(chǎn)稅應(yīng)該是是一個(gè)最好的房地產(chǎn)調(diào)控政策，因?yàn)樗环矫娼鉀Q了地方政府的財(cái)稅來(lái)源，而另一方對(duì)普通老百姓也不會(huì)造成太大的負(fù)擔(dān)。

　　上海和重慶的房產(chǎn)稅征收細(xì)則首先落地，隨后，北京市政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任劉恒又公開(kāi)表示，北京可能在今年下半年征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅試點(diǎn)的推廣毫無(wú)疑問(wèn)，但現(xiàn)在擺在面前的問(wèn)題首先是，試點(diǎn)城市的范圍如何擴(kuò)大，或者說(shuō)，選擇什么類(lèi)型的城市作為第二批、第三批的試點(diǎn)城市，其次，存量房如何征收房產(chǎn)稅，如何估計(jì)這部分房產(chǎn)、如何征收與優(yōu)惠。

　　房產(chǎn)稅既然要擴(kuò)大到全國(guó)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的試點(diǎn)是毫無(wú)懸念的，但如果完全集中在這些地區(qū)，那么炒房資金流向中西部經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的大中型城市，又將會(huì)把這些地區(qū)的房?jī)r(jià)推到畸高的位置，導(dǎo)致其經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)發(fā)展不匹配。如果現(xiàn)在就征收這部分地區(qū)的房產(chǎn)稅，又可能導(dǎo)致這部分地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展緩慢，住宅消費(fèi)滯后。

　　另一方面，存量房房產(chǎn)稅如何征收。重慶的房產(chǎn)稅征收方案是存量增量都征收，但其征收的對(duì)象也只是高檔商品房，這部分住宅占整個(gè)重慶市住宅的10%左右，所以，即便是征收存量高檔商品房房產(chǎn)稅，統(tǒng)計(jì)工作也不是很大。但對(duì)于上海這種全面征收房產(chǎn)稅的試點(diǎn)方案來(lái)說(shuō)，只能先顧及增量部分，這將會(huì)導(dǎo)致一個(gè)情況出現(xiàn)，那就是在房產(chǎn)稅正是征收前，人們爭(zhēng)相購(gòu)買(mǎi)住宅。

　　暫且擱置這些后話(huà)，從積極的方面來(lái)看，房產(chǎn)稅的出臺(tái)還是具有劃時(shí)代的意義。北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)陳志表示，房地產(chǎn)稅的出臺(tái)可謂是給樓市調(diào)控畫(huà)上時(shí)代的符號(hào)，房產(chǎn)稅前調(diào)控政策依靠的是交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)控制及信貸措施。出臺(tái)房產(chǎn)稅后，樓市調(diào)控將更多依靠房產(chǎn)稅對(duì)住宅保有環(huán)節(jié)收取稅費(fèi)，調(diào)劑庫(kù)存，促進(jìn)房屋居住價(jià)值高于投資價(jià)值。

　　除房產(chǎn)稅外，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠也已取消，1月27日，財(cái)政部聯(lián)合國(guó)稅總局下發(fā)了《個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策通知》。通知規(guī)定，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

    三次上調(diào)貸款利率

　　購(gòu)房者觀望情緒明顯升溫

　　流動(dòng)性過(guò)剩在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇之后日益凸顯，央行價(jià)格型和數(shù)量型工具并用收緊流動(dòng)性，六次提高人民幣存款準(zhǔn)備金率、三次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。

　　貸款利率的提高，在本已沉重的房貸壓力上又壓上了一根稻草。每一次加息令響，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部都會(huì)緊跟央行步伐調(diào)整公積金存貸款利率。最近一次，2011年2月9日，央行第三次加息日當(dāng)天，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部宣布，即日起五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)，五年期以下（含五年）個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。

　　在首套房首付提升至三成后，優(yōu)惠利率的幅度逐步縮小，大部分銀行已經(jīng)取消優(yōu)惠。目前，除農(nóng)行首套房貸利率仍按8.5折執(zhí)行外，京城其他三大國(guó)有商業(yè)銀行已相繼取消了房貸利率優(yōu)惠。

　　有媒體分析，此次加息，使貸款百萬(wàn)購(gòu)買(mǎi)第一套房的利息增加33萬(wàn)，接近翻倍，加息在應(yīng)對(duì)通脹壓力的同時(shí)，也讓不少買(mǎi)房人感受到了還款壓力。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這次加息將提高購(gòu)房成本，有效抑制投機(jī)性購(gòu)房需求。分析稱(chēng)，過(guò)去一年來(lái)已經(jīng)加息多次，雖然前幾次直接影響都不明顯，但是加息疊加效應(yīng)將逐漸出現(xiàn)；同時(shí)，加息將進(jìn)一步影響市場(chǎng)預(yù)期，購(gòu)房者的觀望情緒會(huì)越來(lái)越明顯。

　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇認(rèn)為，持續(xù)加息一方面會(huì)提高還款壓力，另一方面也會(huì)提升儲(chǔ)戶(hù)中長(zhǎng)期存款利息收入，其結(jié)果將有助于削弱房產(chǎn)的投資品屬性，最終會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生明顯影響。

　　“拋開(kāi)一次性付款的不提，就打算貸款買(mǎi)房的居民來(lái)說(shuō)，央行連續(xù)加息，會(huì)在一定程度減弱樓市的購(gòu)房需求，最終會(huì)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系和房?jī)r(jià)走勢(shì)。”郭田勇說(shuō)。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)銀行信貸依賴(lài)度非常高，連續(xù)加息將直接提高開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人購(gòu)房的成本，市場(chǎng)需求會(huì)因此而短暫減少，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于利空影響。

　　云南財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)投融資研究中心主任周大研也認(rèn)為上調(diào)存貸款利率對(duì)樓市而言是利空，他指出提高存款利率將促使市場(chǎng)上的資金存入銀行，減少投資，特別是在房地產(chǎn)領(lǐng)域，以前很多熱錢(qián)都流入了房地產(chǎn)行業(yè)。

　　盡管認(rèn)為加息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是利空，但楊紅旭還是認(rèn)為第三次加息的效果不宜奢望。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，加息的影響需要經(jīng)歷一個(gè)量變到質(zhì)變的過(guò)程。每次加息都是小小的利空，但在加息周期的前半段，總體影響較??；直到累計(jì)加息多次，比如六次左右，加息周期過(guò)半，尤其是最后一次加息完成之后，其累積效應(yīng)，才會(huì)顯著表現(xiàn)出來(lái)。若依此規(guī)律，則當(dāng)前第三次加息后，對(duì)于樓市依然屬于“溫水煮青蛙”，不必夸大其效果。

　　由于未來(lái)不排除繼續(xù)加息的可能，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸融資成本會(huì)逐漸提升，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈緊張程度將有所加劇。

　　去年以來(lái)，隨著房地產(chǎn)信貸調(diào)控不斷加碼，在開(kāi)發(fā)貸款利率上漲、居民購(gòu)買(mǎi)多套房首付比例和貸款利率提升的作用下，樓市中信貸資金增速快速回落，樓市資金“去銀行化”跡象隱現(xiàn)。中國(guó)社科院房地產(chǎn)金融專(zhuān)家尹中立認(rèn)為，今后樓市資金去杠桿化的趨勢(shì)會(huì)更加明顯，過(guò)去幾年企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款和居民消費(fèi)貸款領(lǐng)域出現(xiàn)的“空手套白狼”現(xiàn)象會(huì)大大減少，并將有利于緩解房地產(chǎn)領(lǐng)域資產(chǎn)泡沫。

　政策“給力” 樓市成交量陷谷底

　　“新國(guó)八條”、房產(chǎn)稅、加息在新年前后緊密出臺(tái)，其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的相互疊加不容忽視，業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，疊加效應(yīng)將會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)的下降。

　　跨年的樓市經(jīng)歷了“冰火兩重天”：去年１２月底還火爆異常，但自今年１月后便直線(xiàn)下行，春節(jié)期間更是陷入谷底。

　　上海永慶房屋的數(shù)據(jù)顯示，１月份上海一手住宅成交量環(huán)比下跌２３％；均價(jià)為２２９９２元，環(huán)比下降５％。１月份上海有３４個(gè)住宅項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，環(huán)比減少４７％。

　　一些住宅中介業(yè)務(wù)員說(shuō)，因?yàn)槎址繕I(yè)務(wù)清淡，春節(jié)前許多業(yè)務(wù)員提前回老家過(guò)年。春節(jié)期間，上海樓市更遭“冷遇”。上海“網(wǎng)上房地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，６日和７日兩天預(yù)售的一手商品房分別只有５套和４套。

　　“今年春節(jié)，實(shí)際簽約量較去年同期下降四成左右。”北京“我愛(ài)我家”副總裁胡景暉說(shuō)。２月１日至９日，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)系統(tǒng)因春節(jié)放假而關(guān)閉，新盤(pán)審批上市陷入停滯，這意味著２月上旬北京幾無(wú)新盤(pán)入市。

　　上海、北京的情況頗具代表性。中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年１月監(jiān)測(cè)的３０個(gè)城市中，有２３個(gè)城市一手住宅成交量環(huán)比下跌，其中１５個(gè)城市跌幅超過(guò)２０％，大連、長(zhǎng)沙、包頭等跌幅超過(guò)５０％。

　　世聯(lián)地產(chǎn)研究認(rèn)為，在“國(guó)八條”及房產(chǎn)稅后加息，其調(diào)控樓市的意圖明顯，過(guò)去政府總是擔(dān)心政策疊加效應(yīng)過(guò)度調(diào)控樓市，而現(xiàn)在恰恰是通過(guò)不同政策的疊加效應(yīng)強(qiáng)化對(duì)樓市的調(diào)控。從目前這種加息節(jié)奏來(lái)看，中國(guó)已進(jìn)入了加息周期，這對(duì)樓市影響將逐步顯化并形成預(yù)期，從而逐步影響到樓市的成交量及其成交價(jià)格。

　　以往的房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則雖然也將政府責(zé)任放在首位，但鮮有讓地方政府自己確定調(diào)控目標(biāo)的，“新國(guó)八條”不僅體現(xiàn)了調(diào)控量化目標(biāo)的思想，還強(qiáng)化了地方政府對(duì)調(diào)控責(zé)任的承擔(dān)。

　　措施指出，2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。

　　讓地方政府自己確定房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，在與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況很好的結(jié)合，又量化了政府在房地產(chǎn)調(diào)控中的責(zé)任與任務(wù)。這種量化目標(biāo)的方式，能夠督促地方政府嚴(yán)抓房地產(chǎn)調(diào)控，也便于中央根據(jù)實(shí)際與目標(biāo)的差距對(duì)地方政府進(jìn)行問(wèn)責(zé)。地方政府的量化，還將對(duì)人民銀行各分支機(jī)構(gòu)決定當(dāng)?shù)诙追抠J利率及首付比例起到指導(dǎo)作用。

　　“新一輪調(diào)控全面收緊開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源，市場(chǎng)洗牌在所難免。”戴德梁行華東區(qū)域住宅部董事伍慧敏說(shuō)，如果一系列政策嚴(yán)格執(zhí)行，調(diào)控成果會(huì)逐步顯現(xiàn)。近期已有部分房企通過(guò)尋找股東入股、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等應(yīng)對(duì)資金困局。

　　“今年樓市降溫程度將明顯大于去年。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)預(yù)計(jì)在二季度出現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)，年內(nèi)多個(gè)月份房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)。部分房?jī)r(jià)偏高的大城市，房?jī)r(jià)將出現(xiàn)一定幅度的“合理調(diào)整”。

　　南京厚地總經(jīng)理孫天元認(rèn)為，滬版、重慶版的房產(chǎn)稅征收對(duì)市場(chǎng)的心理影響很大，樓市影響將會(huì)雪上加霜。國(guó)八條等相關(guān)政策對(duì)樓市的主要影響是累加效應(yīng)。房產(chǎn)稅本身并不是導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降的主要原因，房?jī)r(jià)取決于供求關(guān)系。購(gòu)房者的心理預(yù)期導(dǎo)致購(gòu)房需求下降，而目前，不少開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，為了快速回籠資金，今年不排除大幅跳水的可能。

　　“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，在春節(jié)假期前剛剛頒布房地產(chǎn)調(diào)控“新國(guó)八條”之后，假期還未結(jié)束又立刻加息，這對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，將會(huì)產(chǎn)生疊加作用，年后北京樓市新增需求減少已是必然趨勢(shì)。

　　楊紅旭表示，雖然加息進(jìn)程尚屬前半段，但自去年以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控已歷經(jīng)四輪，尤其是上月底出臺(tái)的新“國(guó)八條”，非常之嚴(yán)厲，加上重慶和上海終于開(kāi)始試點(diǎn)房產(chǎn)稅。這就意味著，即便沒(méi)有加息的貨幣緊縮措施，樓市也會(huì)進(jìn)行調(diào)整。有了加息，則會(huì)產(chǎn)生貨幣政策與房地產(chǎn)政策的“疊加效應(yīng)”，兩股力量將促使樓市出現(xiàn)一定程度的低迷。