三線城市房?jī)r(jià)漲幅“兇猛” 恒大萬(wàn)科已介入

      當(dāng)“北上廣”等城市房?jī)r(jià)日趨平穩(wěn)時(shí)，眾多三線城市房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)超過(guò)100%

　　從北京回家探親的劉女士驚訝的發(fā)現(xiàn)家鄉(xiāng)的房?jī)r(jià)漲得太離譜，劉女士家在河南省某中部城市，年人均收入僅為1萬(wàn)多元，2009年底房?jī)r(jià)才每平米千元多，到了2010年年底已經(jīng)漲到3000元/㎡起價(jià)的程度。

　　而且，新開(kāi)盤的房子幾乎一售而空，只余高層住宅待售。

　　劉女士感嘆，短短一年左右的時(shí)間里，老家的房?jī)r(jià)已經(jīng)翻倍，而位于城市核心地段（觀景區(qū)）的房?jī)r(jià)漲幅則更高。據(jù)了解，該市2010年居民人均可支配收入增長(zhǎng)不過(guò)8.5%。顯然，房?jī)r(jià)漲幅逾居民人均可支配收入增幅10倍。

　　據(jù)記者調(diào)查顯示，該市的情況并非個(gè)例。2010年，號(hào)稱“史上最嚴(yán)厲調(diào)控年”，樓市調(diào)控政策滿天飛之余，三線城市已經(jīng)悄然“接力”一、二線城市，局部地區(qū)房?jī)r(jià)翻倍增長(zhǎng)。

　　受樓市調(diào)控影響較小

　　三線城市房?jī)r(jià)“在飛”

　　2月10日，《證券日?qǐng)?bào)》記者致電河南鄭州市一位資深的地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，據(jù)她介紹，近兩年鄭州的房?jī)r(jià)上漲的比較快，因此周邊郊縣的房?jī)r(jià)的漲幅亦較大。“從去年4月份到現(xiàn)在，漲了也有1000塊錢了吧”，該名人士同時(shí)還對(duì)記者表示，三線城市受樓市調(diào)控政策“影響基本不大”。

　　“基本上，在售項(xiàng)目一開(kāi)盤或是排號(hào)，人氣都非常旺”，上述人士表示，越接近鄭州市，房?jī)r(jià)越高。“像鄭州市內(nèi)（房?jī)r(jià)均價(jià)）大概在6000/㎡以上，郊縣地區(qū)也有達(dá)到4000元/㎡的了。”目前，鄭州及其郊縣的房?jī)r(jià)與當(dāng)?shù)鼐用袷杖胂啾龋?ldquo;肯定是不匹配的”，上述人士對(duì)記者表示，“房?jī)r(jià)漲得還是比較離譜的”。

　　河北邯鄲地區(qū)也不例外，記者向當(dāng)?shù)厥忻窳私獾剑?010年年初，邯鄲的房?jī)r(jià)均價(jià)在3800-3900左右，而時(shí)至今日，均價(jià)在4700-4800之間。其中，位于市中心的期房均價(jià)不到6000元/㎡，而核心地段現(xiàn)房最高成交價(jià)已經(jīng)達(dá)到7500元/㎡了。即使按照全年房?jī)r(jià)平均上漲1000元來(lái)計(jì)算的話，邯鄲市的房?jī)r(jià)漲幅也近三成！

　　邯鄲市人均收入并不高，一般工薪階層也就在一兩千左右，相對(duì)于收入來(lái)講，“房?jī)r(jià)還是很高的”，邯鄲市民杜先生接受記者采訪時(shí)如是說(shuō)。

　　另有哈爾濱某郊縣城市為例，該城市總?cè)丝?5萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口19萬(wàn)人。公開(kāi)資料顯示，2010年該市人均年收入剛剛過(guò)萬(wàn)。

　　然而，這個(gè)城區(qū)面積僅僅為17萬(wàn)平方公里的小城市，2010年的商品房均價(jià)也已經(jīng)高達(dá)2700-2800元/㎡。“估計(jì)房?jī)r(jià)還得漲，核心地區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)到3000多了”。2月10日，一位資深開(kāi)發(fā)商在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，“到了今年秋天，房?jī)r(jià)至少得漲到3500元/㎡，以我的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，漲到3800元/㎡都有可能”。

　　據(jù)該名開(kāi)發(fā)商介紹，2009年本城的房屋均價(jià)不過(guò)1800-1900元/㎡。時(shí)隔一年，每平米商品房?jī)r(jià)格上漲了1000元/㎡左右，漲幅超過(guò)50%。

　　一個(gè)人均年收入剛剛過(guò)萬(wàn)、地處東北的小城市，緣何能出現(xiàn)房?jī)r(jià)2年內(nèi)翻倍的預(yù)期？

　房?jī)r(jià)仍舊會(huì)上漲

　　成本推動(dòng)、需求拉動(dòng)是主因

　　2月10日，上文提及哈爾濱某衛(wèi)星城的開(kāi)發(fā)商在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，目前很多農(nóng)村人口開(kāi)始進(jìn)城，除去收入增加的因素外，還有很多農(nóng)村家庭是為了孩子能夠在城市讀書而買房，“農(nóng)村和城市居民購(gòu)房（的人），算是一半一半吧。”

　　不過(guò)，投資性需求也不在少數(shù)。據(jù)該名開(kāi)發(fā)商介紹，有很多家庭有兩三套房子，但是仍舊繼續(xù)購(gòu)置，“（房?jī)r(jià)）漲得太快，買房子等著漲價(jià)”。據(jù)他說(shuō)，目前本城購(gòu)房者仍舊以按揭方式居多，尤其是投資性需求者，“雖然本城貸款政策一直不能稱之為寬松，但（購(gòu)房者）幾乎都會(huì)選擇按揭的方式供房，省下現(xiàn)金可以用作其他用途”。

　　除去需求拉動(dòng)外，該名開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，成本上漲是影響房?jī)r(jià)“起飛”的最重要的因素。據(jù)他介紹，三線城市的房屋開(kāi)發(fā)成本主要分為三大部分：土地出讓金、動(dòng)遷安置費(fèi)以及建筑和人工成本：

　　“建筑和人工成本在持續(xù)增加，地價(jià)也在漲”，但最令開(kāi)發(fā)商覺(jué)得頭疼的還是動(dòng)遷安置費(fèi)用。目前，動(dòng)遷安置費(fèi)用并沒(méi)有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，政府在拆遷過(guò)程中最多起到協(xié)調(diào)作用，一旦出現(xiàn)“釘子戶”，很可能土地在幾年之內(nèi)都無(wú)法動(dòng)工。據(jù)他估算，諸多費(fèi)用加起來(lái)，今年商品房的施工成本已經(jīng)高達(dá)2600-2700元/㎡，“要是（房子）賣的低于這個(gè)價(jià)格，連本錢都收不回來(lái)”。

　　上述開(kāi)發(fā)商向記者無(wú)奈的表示：“向我們這類小城市，它根本沒(méi)多大利潤(rùn)”。他的理論是，小城市的房?jī)r(jià)上漲主要是源于成本上漲的推動(dòng)，否則的話，沒(méi)有利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)商也就沒(méi)有動(dòng)力去從事樓盤開(kāi)發(fā)——“房?jī)r(jià)要是不漲的話，城市根本就動(dòng)不了。”

　　“以我在本城這么多年開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，我自己認(rèn)為到了今年秋天，房?jī)r(jià)漲到三千七、八都有可能”，該名開(kāi)發(fā)商說(shuō)，“否則開(kāi)發(fā)商連利息錢都賺不會(huì)來(lái)”。原來(lái)，很多中小開(kāi)發(fā)商的資金并不是來(lái)自銀行貸款，其部分資金來(lái)源是民間借貸，有些借款的利率高達(dá)20%。

　　而河北邯鄲的投資性需求也在房?jī)r(jià)上漲中“給力”。據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解，相對(duì)于邯鄲市的需求來(lái)說(shuō)，2010年推盤的數(shù)量并不算多。由于三線城市受調(diào)控影響遠(yuǎn)遜于一線城市，投資性需求依舊為數(shù)眾多——有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，“我認(rèn)為（投資性需求方）占不少比例，高檔小區(qū)的空置率還是挺高的。”并且，“如果是好的位置開(kāi)盤的話，還是會(huì)搶購(gòu)。”

　　恒大、萬(wàn)科已進(jìn)入三線城市

　　手持巨幅地塊待時(shí)而動(dòng)

　　上述河南鄭州資深地產(chǎn)業(yè)人士在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，去年恒大、萬(wàn)科以及萬(wàn)達(dá)都進(jìn)軍鄭州房地產(chǎn)業(yè)。“我們這里還是存在地方保護(hù)的，一直是建業(yè)等老牌開(kāi)發(fā)商為主進(jìn)行運(yùn)作”，該名人士介紹道，萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)和恒大只能算是剛剛?cè)腭v鄭州。以萬(wàn)達(dá)為例，雖然手中持有數(shù)幅地塊，但也僅有一塊地開(kāi)始動(dòng)工；而上述提及的三家房企巨頭布局并不以市內(nèi)為主，“郊縣拿地較多”。

　　2005年，鄭州市提出“鄭汴一體化”的官方戰(zhàn)略發(fā)展計(jì)劃正式提出，規(guī)劃之一就是將開(kāi)封作為鄭州都市圈的功能城市，將鄭州的部分教育職能逐步向開(kāi)封轉(zhuǎn)移。“像恒大、包括萬(wàn)科在那里都有地，數(shù)量還挺多的，但是都還沒(méi)有完全開(kāi)發(fā)”。

　　雖然，上述大型房企尚未有所動(dòng)作，但是據(jù)上述業(yè)內(nèi)人士介紹，鄭州市外來(lái)人口日益增多，城市持續(xù)外擴(kuò)，“目前鄭州市三環(huán)以內(nèi)，7000元/㎡的房子都找不到了”。郊縣的發(fā)展可謂是潛力無(wú)限，“萬(wàn)科、恒大拿的地塊項(xiàng)目都在那里”，該人士聲稱，“郊縣的房子這兩年已經(jīng)從每平米1千多漲到快4000元/㎡……從我們這邊的需求來(lái)看，房?jī)r(jià)是穩(wěn)漲的”。