樓市調(diào)控升級(jí)能否打開房?jī)r(jià)回調(diào)通道？

     春節(jié)之前，樓市調(diào)控“國(guó)八條”雷霆出擊，由于春節(jié)本來(lái)是樓市淡季，其影響將在節(jié)后才能消化和顯現(xiàn)?？梢灶A(yù)見，今年整體高壓式的調(diào)控氛圍將貫穿全年，“國(guó)八條”中不論是限購(gòu)還是差別化信貸、稅收，以及對(duì)地方政府保障性住房建設(shè)和房?jī)r(jià)調(diào)控的問(wèn)責(zé)力度，都比以往有所升級(jí)，那么房?jī)r(jià)回調(diào)的通道能否就此打開？

　　新一輪全面、密集調(diào)控重拳來(lái)臨，重慶和上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)落地，表明在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)勢(shì)頭已經(jīng)確立的背景下，樓市調(diào)控不再投鼠忌器，而且今年的中央一號(hào)文件鎖定水利，并提出了相應(yīng)的投資計(jì)劃，今年的投資重點(diǎn)將會(huì)逐漸轉(zhuǎn)移到農(nóng)村水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上來(lái)，補(bǔ)足農(nóng)業(yè)發(fā)展和糧食生產(chǎn)的短板，也降低了因房地產(chǎn)調(diào)控帶來(lái)的投資下滑的擔(dān)憂。

　　這也意味著我國(guó)房地產(chǎn)運(yùn)行新格局即將到來(lái)，在土地征用、出讓、住房開發(fā)建設(shè)、銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)形成的調(diào)控思路以及已有成果，尤其是針對(duì)個(gè)人住房房產(chǎn)稅的推出，有望觸動(dòng)和解決房地產(chǎn)市場(chǎng)中的深層次問(wèn)題，從而形成新的房地產(chǎn)良性發(fā)展機(jī)制。保障性住房建設(shè)和供應(yīng)體系構(gòu)架的初步形成，也將明顯改善整個(gè)樓市的供需狀況。

　　從抑制不合理需求來(lái)看，“國(guó)八條”繼續(xù)強(qiáng)調(diào)要進(jìn)一步有效遏制投機(jī)投資性購(gòu)房，而各地最有效的措施陸續(xù)出臺(tái)，不斷擴(kuò)圍的限購(gòu)令已經(jīng)封死了投資者的入市空間，對(duì)于第二套住房貸款限制政策的加碼降低了投資者的信貸杠桿，投資性需求繼續(xù)大規(guī)模入市的空間不復(fù)存在。而差別化信貸、稅收政策的持續(xù)實(shí)施，將不斷加大擁有多套住房業(yè)主的持有成本，住房投資的風(fēng)險(xiǎn)開始積累，房?jī)r(jià)上漲空間的縮小還將擠出投資者中的存量房，從而對(duì)二手房的供需產(chǎn)生影響，使存量住房資源重新得到配置。

　　據(jù)了解，目前明確將要實(shí)行限購(gòu)的城市已經(jīng)達(dá)到36個(gè)，限購(gòu)限貸等短期調(diào)控措施抑制不合理需求的效果立竿見影，這些短拳的實(shí)施將為保障性住房建設(shè)等調(diào)控“長(zhǎng)拳”爭(zhēng)取更多的空間和時(shí)間。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，1月份，北京期房住宅成交量環(huán)比去年12月下降30.1%，新房成交下滑趨勢(shì)明顯，但是二手房成交量卻創(chuàng)下了去年調(diào)控以來(lái)的新高。

　　不少業(yè)界人士判斷，去年年底一線城市房?jī)r(jià)又出現(xiàn)了小幅上漲，但受調(diào)控政策日趨嚴(yán)厲的影響，北京等大城市房?jī)r(jià)上漲將失去支撐和動(dòng)力，可能再度出現(xiàn)停漲。而3、4月份的傳統(tǒng)旺季，正是樓市消化政策、調(diào)控效果持續(xù)顯現(xiàn)的時(shí)間段，購(gòu)房者在力度加碼以后的調(diào)控氛圍中，入市意愿將持續(xù)趨淡，觀望氣氛將重現(xiàn)，春節(jié)過(guò)后樓市可能持續(xù)低迷，從而給全年的房?jī)r(jià)走勢(shì)奠定基調(diào)，房?jī)r(jià)的調(diào)整幅度也將加大。

　　供需決定價(jià)格，在投資性因素被剔除殆盡后，這一顛撲不破的規(guī)律將在樓市愈發(fā)明朗，一方面不合理購(gòu)房需求被強(qiáng)力壓制，嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控和貨幣政策回歸穩(wěn)健，都將限制需求的進(jìn)一步釋放，另一方面，并未減速的房地產(chǎn)投資和保障房建設(shè)的加快將明顯增加住房供給。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2010年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積4.10億平方米，同比增長(zhǎng)28.4%；全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積16.38億平方米，同比增長(zhǎng)40.7%。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，這兩個(gè)指標(biāo)的絕對(duì)規(guī)模都創(chuàng)了近十年之最，尤其是開工量的增加，很快就會(huì)傳遞到商品房供應(yīng)上來(lái)。未來(lái)半年到一年，商品房預(yù)售量將有所增加。

　　以上海和重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅為標(biāo)志，樓市調(diào)控的諸般武器基本全部亮相，政策組合體系基本建立，為未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行奠定了初步的制度框架。“由于我國(guó)城鎮(zhèn)化高速推進(jìn)而且空間廣闊，房?jī)r(jià)對(duì)許多傳統(tǒng)的調(diào)控措施具有天然免疫力，因而房產(chǎn)稅這劑猛藥承載著決策層調(diào)控的最終希望。”上海證券分析師曾小勇認(rèn)為，房產(chǎn)稅試點(diǎn)啟動(dòng)，意味著中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控在不斷的博弈、探索之后政策框架基本搭建完成，也標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)超級(jí)牛市的主升浪被終結(jié)。

　　在這種框架體系下，決定房?jī)r(jià)走勢(shì)的是調(diào)控政策的嚴(yán)厲程度、落實(shí)情況以及地方政府的執(zhí)行力。今年調(diào)控措施的執(zhí)行力也將與去年不同，嚴(yán)令地方政府向社會(huì)公布年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)的做法，實(shí)際上已把地方政府的責(zé)任具體量化，成為看得見、摸得著的考核目標(biāo)。

　　對(duì)很多人來(lái)講，“國(guó)八條”的出臺(tái)不期而至，在“十二五”開局之年政府即發(fā)出如此嚴(yán)厲的調(diào)控信號(hào)，“房?jī)r(jià)不降、調(diào)控不止”的調(diào)控決心愈發(fā)明確，主導(dǎo)房?jī)r(jià)走勢(shì)的開發(fā)商將逐漸喪失與政策和購(gòu)房者博弈的籌碼，樓市話語(yǔ)權(quán)將緩慢向購(gòu)房者傾斜，房?jī)r(jià)理性回歸只是時(shí)間問(wèn)題。