樓市調(diào)控讓市場前景撲朔迷離 購房者生四大疑問

    年初房地產(chǎn)調(diào)控政策的再次加力讓2011年中國房地產(chǎn)市場的前景變得撲朔迷離。在中央堅強的調(diào)控決心下，房價會不會回落，樓市會不會降溫?成為許多準備買房者心中最大的疑問。一面是限購、信貸收緊、房產(chǎn)稅試點等政策的沖擊;另一面是通脹壓力加大、股市低迷的現(xiàn)實經(jīng)濟環(huán)境……在充斥著各種各樣變數(shù)的房地產(chǎn)市場，房子究竟要不要買成為購房者面臨的大問題。

　　疑問一：“是不是要等房價回落后再買?”

　　在江西南昌工作的涂華最近有點煩，上個月底，他剛剛簽了購房合同、付了買房的定金，第二天國務(wù)院常務(wù)會議就出臺了調(diào)控房地產(chǎn)市場的八條措施。“史上最強”“史無前例”“將調(diào)控進行到底”……面對媒體對國八條鋪天蓋地的解讀和煽情搶眼的標題，是不是繼續(xù)買房讓涂華相當動搖。

　　“這回的調(diào)控力度確實很大，房價沒準兒就要降了，如果春節(jié)后房價真的應(yīng)聲回落，那我現(xiàn)在買房真的虧大了。”在政策出臺的前一天出手買房讓涂華相當苦惱，基于對市場回落的強烈預期，他甚至已經(jīng)決定將定金索回，退掉這套房價高點購買的新房。

　　隨著國八條、房產(chǎn)稅試點等措施的出臺，再加上春節(jié)傳統(tǒng)銷售淡季的到來，目前的房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始出現(xiàn)明顯的變化，根據(jù)最新的調(diào)查，北京、上海、深圳等國內(nèi)房地產(chǎn)一線城市在二月的第一周均出現(xiàn)了成交量明顯回落，受春節(jié)假期的影響，珠三角的一些城市不僅樓市成交明顯回落，部分城市甚至出現(xiàn)了一周成交量跌至個位數(shù)的現(xiàn)象。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認為，國八條的政策目前仍然停留在中央層面，隨著春節(jié)假期的結(jié)束，各個部委、地方政府落實國八條的細則將不斷出臺，這對市場預期無疑會形成明顯的打壓。短時間內(nèi)，市場的觀望氣氛會重現(xiàn)，成交量和成交金額都會出現(xiàn)明顯回落，相應(yīng)的房價也會松動，自去年9月開始出現(xiàn)的樓市量價齊升的狀況將會出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。

　　疑問二：“不買房，拿什么扛通脹?”

　　與涂華不同，在北京經(jīng)營一家電氣設(shè)備公司的王明仍然決定在近期新購買一套商品住房。“從去年物價的漲幅來看，現(xiàn)在買房仍然是讓錢保值的有效途徑。”王明告訴記者，現(xiàn)在通脹預期越來越大，和其他的投資相比，對他而言買房仍然是最保險、最讓人放心的一種投資方式，即便是房價出現(xiàn)了回落，自己也虧不到哪兒去。

　　和王明一樣，對于很多中國人而言，商品房的功能不僅是保障居住，很大程度上也是保障財富的一種手段。雖然2010年不斷出臺的房地產(chǎn)調(diào)控措施，政策指向都是在抑制房地產(chǎn)市場的投資、投機行為;雖然從決策層到社會輿論都在引導人們將住房回歸居住的本質(zhì)，但是隨著年內(nèi)流動性的泛濫，加上物價的不斷走高，使得人們對通脹的預期逐漸加強。保證自己的錢袋子不縮水成為很多普通人最想解決的問題。

　　與此同時，2010年的中國資本市場表現(xiàn)平平，普通人的理財和投資渠道十分有限，在這種情況下，雖然國家抑制房地產(chǎn)投資、投機的政策調(diào)控已經(jīng)成為一種常態(tài)，但依舊無法在短時間內(nèi)改變?nèi)藗?ldquo;買房保值”的傳統(tǒng)心理。央行去年年底的問卷調(diào)查顯示，買房仍舊是居民投資的首選。

　　疑問三：“報復性反彈還會來嗎?”

　　首次提及房價調(diào)控目標化，再次提高二套房貸首付比例，進一步擴大限購的范圍和力度……國八條對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度已經(jīng)達到了空前的高度，同時，隨著房產(chǎn)稅在重慶和上海試點的開始，房地產(chǎn)調(diào)控向更深層次發(fā)展的趨勢已十分明顯。然而，即便在這樣力度大、強度高的調(diào)控措施下，仍然有人擔心未來的房地產(chǎn)市場仍然會高歌猛進。

　　采訪中，不少購房者依然認為2011年的房價會繼續(xù)上漲，在他們看來，2009年底和2010年全年的調(diào)控措施不可謂不多，調(diào)控力度不可謂不大，但即便在這樣的情況下，2010年下半年房價依舊不斷在走高。北京的一位普通購房者告訴記者，如果現(xiàn)在不買，今年的房價又沒降下來，那么以后買就更貴了。

　　對于樓市“報復性反彈”的擔心并非沒有道理，根據(jù)以往的經(jīng)驗，在調(diào)控措施出臺后，經(jīng)歷了短暫的市場觀望，往往會出現(xiàn)積累的需求集中釋放進而導致樓市突然回暖的現(xiàn)象。因此，對于此次調(diào)控，很多業(yè)內(nèi)人士都提醒，不僅要在政策上做減法，限制投資、投機性購房，更要在需求上做加法，加大普通商品房和保障性住房的供應(yīng)。同時，切實加強對市場的監(jiān)管，保證房地產(chǎn)市場的發(fā)展穩(wěn)定、健康，而不是忽冷忽熱。

　　疑問四：“保障性住房何時保障到我們?”

　　“如果我能租到穩(wěn)定、便宜的公租房，那么短時間內(nèi)就不會考慮買房了。”在北京一家外企工作的晁嘯告訴記者，對于只身在北京闖蕩，沒有什么積累、短期內(nèi)無法買房的自己而言，最大的愿望是能夠進入住房保障的覆蓋范圍。

　　對于許多普通的購房者而言，之所以會傾全家之力，背巨額債務(wù)購買一套商品房，很大程度上是因為無法達到保障性住房的保障標準。與商品房市場的發(fā)展相比，1998年房改以來，我國保障性住房體系的建設(shè)其實一直處于一種相對滯后的狀態(tài)。

　　就在不久前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部明確，在2010年開工建設(shè)580萬套的基礎(chǔ)上，2011年全國將建設(shè)各類保障性住房1000萬套。中央政府和地方政府在保障性住房建設(shè)上的決心空前。同時，2009年開工建設(shè)的很多保障性住房在2011年將會竣工入市，其對中低端市場的分流作用將會越來越明顯。

　　不過，由于保障性住房的建設(shè)需要一定周期，而中國的保障性住房建設(shè)大規(guī)模開展主要是在2008年底9000億元安居工程計劃出臺之后。因此，雖然2010年的建設(shè)速度比較快，但保障性住房整體大規(guī)模進入市場很可能還是未來3到5年之內(nèi)的事情。

　　保障性住房能否在今年，甚至在未來扮演更為重要的角色，在許多業(yè)內(nèi)專家看來，最關(guān)鍵的問題仍然在于政府在推動保障性住房建設(shè)時的執(zhí)行力。面對今年提出的，如此大規(guī)模的保障性住房建設(shè)計劃，中央和地方政府如何在土地、資金等各方面保證其實施將是一個嚴峻而現(xiàn)實的考驗。