房地產(chǎn)中介不能“兩頭吃” 賺取差價將遭處罰

    住房和城鄉(xiāng)建設部、國家發(fā)展和改革委員會、人力資源和社會保障部日前聯(lián)合出臺《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》(以下簡稱《辦法》)。該辦法是中國第一個專門規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀行為的部門規(guī)章。根據(jù)該辦法，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)賺取差價、協(xié)助簽訂“陰陽合同”、挪用交易資金等違法違規(guī)行為，可遭到罰款以至停業(yè)整頓等行政處罰。該辦法將于今年4月1日實施。

　　中介市場混亂令人堪憂

　　住房和城鄉(xiāng)建設部官員表示，該辦法的出臺，是全面落實國務院關于加強房地產(chǎn)調(diào)控的重要舉措，對于整頓房地產(chǎn)市場秩序，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀行為，保護房地產(chǎn)經(jīng)紀活動當事人合法權益，促進房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的健康發(fā)展，將起到積極作用。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，目前全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人已達100多萬人，其中有資質(zhì)證書的只有幾萬人。隨著房地產(chǎn)市場的日趨成熟，今后房地產(chǎn)租賃和二手房交易將占據(jù)老百姓住房消費的絕大比例。但目前一些地區(qū)房產(chǎn)中介市場的混亂令人堪憂，中介隱瞞真實信息、欺騙客戶、強行推銷、簽訂“陰陽合同”、操縱房價、偷漏稅款、盤剝買賣雙方、違規(guī)賺差價等現(xiàn)象層出不窮。

　　《辦法》強化了對房地產(chǎn)經(jīng)紀違法違規(guī)行為的處罰和責任追究。其中，明確對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和人員可以采取約談、記入信用檔案、取消網(wǎng)上簽約資格等多種管理手段和監(jiān)督措施，對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的價格違法、賺取差價、不正當競爭、分割出租、挪用交易資金等違法違規(guī)行為，根據(jù)情節(jié)輕重，可以處以沒收違法所得、罰款以至停業(yè)整頓等行政處罰。

　　規(guī)范經(jīng)紀行為有具體規(guī)定

　　在規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀行為方面，《辦法》圍繞房地產(chǎn)經(jīng)紀的內(nèi)涵、房地產(chǎn)經(jīng)紀合同行為、交易資金監(jiān)管制度、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和人員的從業(yè)禁止行為等六方面做出了具體規(guī)定。其中，《辦法》要求對房地產(chǎn)經(jīng)紀服務實行明碼標價制度，同時，《辦法》要求由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)代收代付交易資金的，應當通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在銀行開設的客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶劃轉(zhuǎn)交易資金。

　　偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉說，管理房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)與管理房地產(chǎn)經(jīng)紀人并重，有利于對整個行業(yè)的監(jiān)控和管理。他解釋說，從我國房地產(chǎn)經(jīng)紀的發(fā)展歷史來看，經(jīng)紀人的流動性大、業(yè)務分散、業(yè)務操作空間大，有些違規(guī)操作，的確系經(jīng)紀機構(gòu)所為，但是也有很多的違規(guī)操作是由經(jīng)紀人所為，加強對經(jīng)紀機構(gòu)的監(jiān)管非常必要，但是進一步加強對經(jīng)紀業(yè)務從業(yè)人員的監(jiān)管也同樣不可或缺。對經(jīng)紀機構(gòu)和對經(jīng)紀人的監(jiān)管兩者并重，是許多發(fā)達國家房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)普遍采用的做法。

　　他認為，盡快建立經(jīng)紀人信用檔案，加強對經(jīng)紀人違法違規(guī)操作的處罰力度，不僅有利于全面提升經(jīng)紀人隊伍的從業(yè)素質(zhì)，也有利于對整個房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的監(jiān)控和管理。

　　有利于加強調(diào)控的落實

　　“鏈家地產(chǎn)”市場研究部首席分析師張月認為，《辦法》將對“陰陽合同”行為起到遏制作用。

　　她告訴我們，盡管此前住建部及北京市建委在多項政策中提及懲處“陰陽合同”行為，但是由于過戶指導價過低以及合理避稅等客觀原因的存在，再加上主觀頑疾，“陰陽合同”的清除多為紙上談兵。而此次行業(yè)管理辦法再次發(fā)布禁令，配以強化后的房地產(chǎn)經(jīng)紀違法違規(guī)行為的處罰和責任追究，再加上住建部會同發(fā)改委、人力資源和社會保障等部門聯(lián)合控制，讓“陰陽合同”減少乃至根除的可行性大增。

　　北京中原地產(chǎn)張大偉認為，在2010年樓市的系列調(diào)控中，樓市交易、供應等環(huán)節(jié)大部分都已涉及。此次經(jīng)紀管理辦法的出臺有利于加強調(diào)控的落實，避免出現(xiàn)部分政策的執(zhí)行力度弱影響調(diào)控效果的問題。與此同時，經(jīng)紀行業(yè)出臺首個規(guī)范性的規(guī)章，是因為二手房市場已經(jīng)成為樓市消費的主流。以北京為例，在2010年二手房總成交量達到19.65萬套，而商品房期房及現(xiàn)房住宅合計僅11.1萬套，二手房在北京、上海等大城市已經(jīng)成為市場的主要置業(yè)房源?！掇k法》的出臺無疑將有力地規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)。