樓市限購升級 投資客“不限購”區(qū)域搶貨

    1月26日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。會議推出了被稱為新“國八條”的新一輪調(diào)控政策，要求對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。會議還要求對樓價升幅過快的城市，從嚴(yán)制定買樓的政策，實施差別化住房信貸政策。人民銀行各分支機構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r格控制目標(biāo)和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。

　　第三輪樓市調(diào)控終于初現(xiàn)崢嶸，此外還頒布了“包括調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，不足5年轉(zhuǎn)手交易的住宅統(tǒng)一按銷售收入全額征稅”等八條政策措施，政策勢頭凌厲，明確指向炒樓風(fēng)。專家預(yù)計，隨著政策的疊加效應(yīng)，此次政策實施后預(yù)計樓市風(fēng)向?qū)⒊霈F(xiàn)較大改變。

　　特別值得關(guān)注的是，會議要求合理引導(dǎo)住房需求。各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┊?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房；對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ瑫和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房。

　　限購令再次升級！而在此之前，全國已經(jīng)有24個市縣正式步入限購時代。事實上，從去年北京開始的樓市“限購令”正在全國二三線城市鋪開。2011年開局之后，內(nèi)地二三線城市成為限購的主要對象。如1月5日河南鄭州市、1月11日山西太原市、1月15日湖北武漢市等城市先后出臺了限購措施。業(yè)內(nèi)專家表示，由于去年樓市調(diào)控主要針對部分房價過快上漲的一線城市，從而導(dǎo)致資金大量流入二三線城市房地產(chǎn)市場，當(dāng)?shù)胤績r出現(xiàn)快速上漲態(tài)勢，因此，更多的二三線城市加入限購陣營并不算是驚奇。

　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生認(rèn)為，限購是調(diào)控政策的一柄“雙刃劍”，只能作為暫時性的過渡政策。“需求并沒有消失，限購就像閘門一樣暫時攔住了洪水，但水位會越來越高，特別是在流動性充裕、CPI上漲的局面下。”但是另一項數(shù)據(jù)卻顯示，面對越調(diào)越高的房價，目前兩成的網(wǎng)友下決心盡快買房。限購之下剛性需求如何購房，的確考驗買家的“生存智慧”了。

　　其實，市場的供應(yīng)在政策之下，也已經(jīng)悄然發(fā)生變化，上一周廣州陽光家緣的數(shù)據(jù)顯示，廣州近日住宅供應(yīng)有所回落，增城等不限購的區(qū)域成為供應(yīng)首位。而同樣不限購的從化在新盤成交推動下，簽約量增長，總量已躍居全市第三。

　　另外，對于投資者來說，限購升級之后，是搶閘購貨還是轉(zhuǎn)戰(zhàn)其他市場成為并不難的抉擇。新“國八條”中，最為明顯的是二套房首付首次超越商業(yè)地產(chǎn)的首付，需要六成。此舉再一次加大了炒樓的成本。而調(diào)控因為尚未涉及商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)的貸款仍保持在五成的首付范圍。那么在此情況下，害怕“通脹”的資金如何將流向商業(yè)地產(chǎn)，成為新的市場熱點。

    ■置業(yè)調(diào)查

　　輕軌下隱藏價值洼地 投資客“不限購”區(qū)域搶貨

　　2010年歲末，北部萬科城的被搶購，既在意料之外又在情理之中。廣州周邊區(qū)域不少樓盤項目并不在限購之列，例如佛山南海、清遠(yuǎn)的樓盤等都不在限購之列，甚至同屬廣州的從化、增城也不在限購之列！“不限購”的近郊區(qū)域不少樓盤項目均與廣州毗鄰，有些樓盤甚至同處廣州與佛山、廣州與清遠(yuǎn)區(qū)域內(nèi)。這些樓盤項目此前由于地處郊區(qū)交通不便而受冷落。

　　1月7日，歷時五年的廣珠城軌正式開通。在軌道交通貫穿下“大都市群”概念越來越受到重視，珠海、中山、江門等地與廣州在“距離”上已不再遙遠(yuǎn)。而現(xiàn)實中，這些在城軌周邊的區(qū)域樓價與廣州中心城區(qū)的差距仍在“萬元”以上。暨南大學(xué)教授胡剛指出，城軌將進一步拉近廣州與珠三角周邊的二三線城市的距離，而這些區(qū)域的價格也會逐漸提速。在未來幾年里，中山、江門等區(qū)域的房地產(chǎn)投資的價值有可能進一步提升。

　　“城軌一開通，這里的單位馬上漲了三千。”位于中山站附近的某樓盤銷售告訴記者，就在不久之前，該區(qū)域的樓價普遍仍處于2000元/平方米-4000元/平方米之間，現(xiàn)在“已經(jīng)沒有低于6000元/平方米的房子”。數(shù)據(jù)顯示，在中山城軌附近，無論是新盤還是已售樓盤，身價都在一夜間翻倍。

　　與中山類似，身受輕軌輻射的江門、珠海等地樓價也在快速上揚。去年樓價仍在8000、9000元/平方米水平的珠海新香洲區(qū)域，如今一手市場價格直追廣州，均價已經(jīng)著實突破萬元大關(guān)，樓價普遍在11000元/平方米以上。

　　有中介分析，目前廣州周邊的二三線城市的樓價仍處于較低水平，而城軌的作用雖然比不上地鐵那么明顯，但也會為在站口附近的物業(yè)注入一劑“強心針”。代理中山輕軌口旁的南頭鎮(zhèn)某新樓盤裕豐地產(chǎn)的中介向記者介紹，目前詢問該樓盤的客戶越來越多，而最大的原因就是目前這區(qū)域的樓價僅在3000元/平方米水平，是投資市場的價值洼地。“現(xiàn)在輕軌從這里到達廣州只需要15分鐘，就相當(dāng)于從珠江新城坐公車到中山大學(xué)一樣的時間，到這邊來投資又不用承受限購的風(fēng)險，對很多客戶來說吸引力還是比較大的。”

　　對此，專家指出，盡管軌道交通很“誘人”，但目前廣州周邊二三線城市的空置率過高，再加上在產(chǎn)業(yè)發(fā)展的程度和密集度是最大的短板，住房的需求遠(yuǎn)比廣州要少，短時間內(nèi)仍難形成良好的投資環(huán)境，輕軌開通后，需要一段時間才能全面帶動這些區(qū)域的價格增長，在投資上要注意地段和樓盤的選擇，并不是便宜和沒有限購的制約就能出手。