珠三角企業(yè)頻頻進(jìn)軍房地產(chǎn) 或致制造業(yè)空心化

    房地產(chǎn)是塊“肥肉”。

　　現(xiàn)象：珠三角制造企業(yè)頻頻進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)

　　猜測(cè)：企業(yè)逐利，會(huì)否致使制造業(yè)空心化？

　　應(yīng)對(duì)：掌握核心技術(shù)、占領(lǐng)產(chǎn)業(yè)鏈條制高點(diǎn)才是關(guān)鍵

　　近日佛山西樵鎮(zhèn)周家村民小組“周家塱”地塊的拍賣(mài)，不僅吸引了房地產(chǎn)企業(yè)參與，也成為制造業(yè)角逐的目標(biāo)，最后的勝利者是制造業(yè)——新明珠聯(lián)手新潤(rùn)成以3.7億元競(jìng)得該地塊，溢漲率達(dá)92%，折合樓面地價(jià)約3459元/平方米。有業(yè)內(nèi)人士估算，該地塊樓市單價(jià)將到7000元左右。而據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，西樵尚無(wú)7字頭的樓盤(pán)。這場(chǎng)看似普通的拍賣(mài)，其實(shí)只是珠三角制造業(yè)轉(zhuǎn)型的縮影之一。

　　如今的房地產(chǎn)行業(yè)儼然是一塊“唐僧肉”，眾人都想去咬一口。前幾年不時(shí)傳出大型制造業(yè)涉足地產(chǎn)業(yè)。

　　記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，珠三角很多制造業(yè)的中小企業(yè)紛紛進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)。制造企業(yè)為何大規(guī)模進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)？進(jìn)入后會(huì)造成什么影響？如何規(guī)避消極后果？記者連日來(lái)采訪企業(yè)、專(zhuān)家、行業(yè)內(nèi)人士，試圖全方位展示這一變局及其影響……

　　現(xiàn)象：

　　佛山陶企大手筆拿地

　　事實(shí)上，這并不是新明珠和陶企第一次拿地。去年末，該公司就分兩次以總價(jià)9.772億元，買(mǎi)下三水西河路約340畝的土地。在同年底的奠基儀式上，董事長(zhǎng)葉德林稱(chēng)“新明珠在三水已有7年，這次是以地產(chǎn)商的身份，再次來(lái)到三水。”就在新明珠奠基前幾天，本土陶企廣東宏宇以7.19億元拿下了南海城市廣場(chǎng)所在地、約7.5萬(wàn)平方米的商業(yè)用地，其氣魄讓人驚訝。

　　在此之前，新明珠和廣東宏宇讓人記住的是陶瓷，現(xiàn)在人們津津樂(lè)道它們的地產(chǎn)。2008年，這家知名的陶瓷企業(yè)成立同名地產(chǎn)公司，向房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)軍。與新明珠聯(lián)合競(jìng)地的新潤(rùn)成，以紡織業(yè)起家，目前產(chǎn)業(yè)已經(jīng)涉及建陶、木門(mén)、酒店、紡織等行業(yè)。其涉足地產(chǎn)業(yè)也非首次，不過(guò)目前沒(méi)有成立旗下房地產(chǎn)公司。

　　陶企進(jìn)入地產(chǎn)更早的有新中源，其在2003年就成立了肇慶新中源房產(chǎn)公司，并逐步在肇慶地區(qū)樹(shù)立了江湖地位。據(jù)肇慶市建設(shè)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，僅去年上半年，其所開(kāi)發(fā)的中源名都項(xiàng)目，成交量就占據(jù)了整個(gè)肇慶樓市的15%左右。

　　陶瓷業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)，只是珠三角制造業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)的一個(gè)縮影。僅在佛山地區(qū)，除廣東宏宇、新中源、新明珠外，還有美的、星星、皇朝家私、歐浦鋼鐵等一些在制造業(yè)各個(gè)領(lǐng)域的知名品牌“游”入房地產(chǎn)業(yè)，一些中小家電、家具企業(yè)也開(kāi)始向房地產(chǎn)業(yè)傾斜。

　　數(shù)據(jù)：

　　三水制造業(yè)大舉進(jìn)入房地產(chǎn)

　　據(jù)佛山市房協(xié)市場(chǎng)研究專(zhuān)業(yè)委員會(huì)主任駱儀克告訴記者，佛山制造業(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)從2005年就已經(jīng)開(kāi)始了，2005~2007年三年間主要是發(fā)展較穩(wěn)固的知名陶瓷、鋼材、鋁材等與房地產(chǎn)相關(guān)的企業(yè)。近一兩年出現(xiàn)了一個(gè)新情況，中小企業(yè)進(jìn)入制造業(yè)的數(shù)量明顯增多，雖然沒(méi)有占據(jù)主流，但在某些區(qū)域，已成為房地產(chǎn)的一股不可忽視的補(bǔ)充力量。

　　驚人的數(shù)據(jù)出現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)后發(fā)的三水區(qū)。據(jù)三水區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)不完全統(tǒng)計(jì)，全區(qū)已經(jīng)登記的房地產(chǎn)企業(yè)有80來(lái)家，三水本土的有40家左右，其中有10來(lái)家是以前做制造業(yè)的，后來(lái)轉(zhuǎn)型專(zhuān)職做房地產(chǎn)，余下30來(lái)家是多元化經(jīng)營(yíng)，既做房地產(chǎn)也做其他行業(yè)，但房地產(chǎn)占比越來(lái)越大。“三水制造業(yè)大舉進(jìn)入房地產(chǎn)，是這一兩年集中出現(xiàn)的，是跟著大佛山的大趨勢(shì)來(lái)的。”該行業(yè)協(xié)會(huì)一位負(fù)責(zé)人表示。

    探因：

　　房地產(chǎn)利潤(rùn)高，制造業(yè)難做

　　企業(yè)為何要一窩蜂涌入房地產(chǎn)？受訪老板們普遍表示，主要原因是房地產(chǎn)利潤(rùn)高，制造業(yè)本身難做。順德一從家具轉(zhuǎn)型做地產(chǎn)的老板向記者透露，房地產(chǎn)毛利潤(rùn)在35%以上，有些還超出50%，而制造業(yè)年利潤(rùn)在10%左右，甚至更低，有時(shí)候跑不贏CPI，哪行更掙錢(qián)一眼就看出來(lái)了，當(dāng)然選擇利潤(rùn)高的來(lái)做。

　　“小企業(yè)沒(méi)資金、沒(méi)人才、沒(méi)技術(shù)、沒(méi)支持，轉(zhuǎn)型根本轉(zhuǎn)不了。”因資金短缺停掉工廠后，他2005~2006年轉(zhuǎn)行炒股，2007年股市不景氣，他開(kāi)始做房地產(chǎn)，目前主要在城郊開(kāi)發(fā)一些小體量樓盤(pán)，賣(mài)給村民或者出租。“即使這樣，也比以前做家具好。”他感嘆。

　　三水一品地產(chǎn)董事長(zhǎng)、三水房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳應(yīng)標(biāo)，以前主營(yíng)三星鎖業(yè)，7年前進(jìn)入房地產(chǎn)，這幾年他深刻地權(quán)衡了制造業(yè)與房地產(chǎn)的利弊，決定以后公司主業(yè)就做房地產(chǎn)。在他看來(lái)，制造業(yè)除利潤(rùn)薄外，還存在諸多不利因素。首先是勞工壓力大，現(xiàn)在請(qǐng)工人難、工人工資高、工傷賠償比例高。

　　其二，制造業(yè)攤子較大、戰(zhàn)線較長(zhǎng)，需要一批營(yíng)銷(xiāo)人員到各地鋪貨，一個(gè)產(chǎn)品從研發(fā)到投產(chǎn)到面世，需要的時(shí)間很長(zhǎng)，而房地產(chǎn)業(yè)人員集中，利于管理，一個(gè)項(xiàng)目做個(gè)兩三年就能完成，省心。

　　其三，更重要的是制造業(yè)資金鏈緊張，一般要先供貨再催款，有時(shí)候還要不到貨款，但房地產(chǎn)行業(yè)是房子賣(mài)出去，立馬就能收到錢(qián)。“地產(chǎn)業(yè)貸一單，相當(dāng)于制造業(yè)貸十單，有些銀行信貸部門(mén)就挑大單做，制造業(yè)貸款置后考慮，有時(shí)候貸款延誤時(shí)間長(zhǎng)，還比較難下來(lái)。”他認(rèn)為，銀行傾向大筆貸款，也不利于制造業(yè)發(fā)展。

　　風(fēng)險(xiǎn)：

　　政策風(fēng)險(xiǎn)讓人揪心

　　利潤(rùn)豐厚的房地產(chǎn)業(yè)，難道就沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)嗎？陳應(yīng)標(biāo)表示，風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在兩方面，一是房地產(chǎn)業(yè)需要的資金較多，動(dòng)輒上億元。二是政策風(fēng)險(xiǎn)，這最讓地產(chǎn)商揪心。“政策一有變化，就產(chǎn)生一輪新的波動(dòng)。其實(shí)，我們也不希望房地產(chǎn)是一個(gè)暴利行業(yè)，希望它規(guī)范發(fā)展、平穩(wěn)增長(zhǎng)。”他表示。

　　“房地產(chǎn)大熱，進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的人魚(yú)龍混雜，老板自己最開(kāi)始進(jìn)入時(shí)又不懂這個(gè)行業(yè)，可能會(huì)被人蒙騙。”另一些轉(zhuǎn)行做房地產(chǎn)的老板向記者提出了“人才風(fēng)險(xiǎn)”，他們認(rèn)為進(jìn)入這一行需要火眼金睛識(shí)人才。確實(shí)，一個(gè)成熟團(tuán)隊(duì)的建設(shè)一般需要3~5年，在這期間房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)、策劃人員是老板們最倚重的，也是最可能找不好的。

　　盡管存在風(fēng)險(xiǎn)，但大部分老板表示，“只要拿到土地，就好像巧婦做飯有了米，其他的都好辦，都有人幫你做。”

　　專(zhuān)家

　　“如果房地產(chǎn)利潤(rùn)一直暴漲，有誰(shuí)還愿意搞實(shí)業(yè)或者高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)？”佛山科技學(xué)院經(jīng)管學(xué)院尹祖寧教授認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的暴利是制造企業(yè)轉(zhuǎn)型做房地產(chǎn)的原因。但他擔(dān)心，“一旦房地產(chǎn)的泡沫破滅了，做產(chǎn)業(yè)的也不搞產(chǎn)業(yè)了，那中國(guó)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)就崩潰了。”

　　中共佛山市委黨校佛山社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究所所長(zhǎng)趙起超也認(rèn)為，制造業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)，面臨最大的威脅是房地產(chǎn)泡沫破滅。在這期間，一些多元化經(jīng)營(yíng)化的大制造企業(yè)，比如陶瓷、鋼鐵、家電等行業(yè)，因?yàn)檫€有其他行業(yè)的現(xiàn)金流補(bǔ)充，抽身相對(duì)容易，抗跌能力也比單純的房企強(qiáng)。但對(duì)于一些實(shí)力較弱的中小企業(yè)來(lái)說(shuō)，投入到房地產(chǎn)里的錢(qián)可能顆粒無(wú)收，企業(yè)或?qū)⒈槐浦镣I(yè)破產(chǎn)。

　　日本的房地產(chǎn)泡沫，就是與企業(yè)都競(jìng)相涌入房地產(chǎn)逐利有密切的聯(lián)系，當(dāng)進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)太多，導(dǎo)致市場(chǎng)過(guò)于飽和時(shí)，整個(gè)市場(chǎng)崩盤(pán)累及了全社會(huì)、全世界的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

　　但佛山經(jīng)緯地產(chǎn)市場(chǎng)研究部經(jīng)理李華宇則認(rèn)為，對(duì)于目前進(jìn)軍房地產(chǎn)的“陶瓷王國(guó)”、“鋼材王國(guó)”而言，投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金僅是九牛一毛，實(shí)業(yè)公司的資金雄厚，一旦出現(xiàn)虧損可以用多余的資金填補(bǔ)虧損的房地產(chǎn)項(xiàng)目，制造業(yè)企業(yè)的雄厚實(shí)力使得他們的風(fēng)險(xiǎn)可以降低。

      影響探討

　　對(duì)制造業(yè)：

　　不利于產(chǎn)業(yè)升級(jí)

　　“佛山制造”是佛山一張響當(dāng)當(dāng)?shù)拿?。目前制造業(yè)大規(guī)模進(jìn)入利潤(rùn)豐厚的房地產(chǎn)業(yè)，對(duì)制造業(yè)本身有什么影響？

　　趙起超表示，制造業(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn)看似一種不務(wù)正業(yè)的行為，但在目前制造業(yè)艱難、房地產(chǎn)利潤(rùn)高的情況下，企業(yè)這樣做一定程度有利于保住自身實(shí)力。往好的方面設(shè)想，如果制造企業(yè)在房地產(chǎn)里掙到錢(qián)后及時(shí)退出來(lái)，再沉下心來(lái)發(fā)展本行業(yè)，這種暫時(shí)“借力”反哺了制造業(yè)，對(duì)整個(gè)行業(yè)發(fā)展是有利的。

　　但問(wèn)題在于，制造業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)里嘗到甜頭后，真的能止步嗎？趙起超擔(dān)憂，一些企業(yè)本來(lái)把房地產(chǎn)當(dāng)做副業(yè)來(lái)做，但漸漸地就做成了主業(yè)，拋棄自身的優(yōu)勢(shì)，成為一間半路出家的地產(chǎn)公司。這種案例在佛山并不是沒(méi)有，三星鎖業(yè)以前是華南最大的鎖業(yè)公司，現(xiàn)在主營(yíng)房地產(chǎn)。隨著這種企業(yè)的增多，整個(gè)制造業(yè)的龍頭企業(yè)、優(yōu)質(zhì)品牌將很難打造，產(chǎn)業(yè)升級(jí)更是漫漫長(zhǎng)夢(mèng)。

　　對(duì)策：

　　掌握核心技術(shù)、占領(lǐng)產(chǎn)業(yè)鏈條制高點(diǎn)

　　“佛山制造業(yè)要領(lǐng)跑廣東，并不是企業(yè)數(shù)量領(lǐng)跑，而是核心技術(shù)要領(lǐng)跑。”趙起超說(shuō)，現(xiàn)在佛山制造業(yè)，總體來(lái)說(shuō)還處于產(chǎn)業(yè)鏈條的中低端，處于高端的產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品非常少，很多電子芯片、空調(diào)壓縮機(jī)需要國(guó)外進(jìn)口，我們負(fù)責(zé)給人貼牌生產(chǎn)，定價(jià)權(quán)、控制權(quán)、核心技術(shù)掌握在別人手里。勞動(dòng)力成本增加后，人家完全可以找其他地方代工。

　　“現(xiàn)在制造業(yè)都跑去做房地產(chǎn)了，對(duì)這一現(xiàn)狀幾乎沒(méi)有幫助。”他認(rèn)為，制造業(yè)的根本出路在于掌握核心技術(shù)、占領(lǐng)產(chǎn)業(yè)鏈條制高點(diǎn)，把主動(dòng)權(quán)控制在自己手里，而不是受制于人。而要做到這個(gè)，需要資金、技術(shù)和人才投入，更需要企業(yè)往這個(gè)方面努力。

　　他指出，制造業(yè)做高端了，利潤(rùn)可能比房地產(chǎn)更好，比如德國(guó)做的一些餐具，幾千元甚至上萬(wàn)元一套，但做得好，照樣有人買(mǎi)。

　　對(duì)房地產(chǎn)：

　　不會(huì)撼動(dòng)行業(yè)格局

　　佛山市房協(xié)市場(chǎng)研究專(zhuān)業(yè)委員會(huì)主任駱儀克認(rèn)為，目前制造業(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn)還不是主流，不會(huì)撼動(dòng)房地產(chǎn)本身格局。不過(guò)，在一些區(qū)域，制造業(yè)成為房地產(chǎn)業(yè)一支不可忽視的補(bǔ)充力量，這個(gè)值得重視。他認(rèn)為，制造業(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn)，尤其是中小企業(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn)，對(duì)制造業(yè)的影響大過(guò)對(duì)房地產(chǎn)的影響。

　　利好：

　　增加供應(yīng)或平抑樓價(jià)

　　如今高房?jī)r(jià)很受詬病，李華宇分析稱(chēng)，無(wú)論開(kāi)發(fā)主體是制造業(yè)還是房企，進(jìn)入市場(chǎng)后都必須遵循房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)律。制造業(yè)的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，樓市的供應(yīng)量會(huì)有一定的增加，說(shuō)不定會(huì)對(duì)樓價(jià)起到一定的平抑作用。