美國(guó)普通工人工作5年買300平米新房的真相

圖為Jessica別墅正面

　　從歷史的角度考察美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，應(yīng)該說，美國(guó)美國(guó)房?jī)r(jià)的真相，來揭示美國(guó)房?jī)r(jià)平穩(wěn)的秘密。

　　1、房?jī)r(jià)年年下降

　　2、房?jī)r(jià)漲幅低于銀行利率

　　3、用在房子上的稅費(fèi)

　　4、私有土地不如中國(guó)公有自由

　　5、樓房住戶沒有土地產(chǎn)權(quán)

　　6、美國(guó)人對(duì)宅基地所有權(quán)很淡漠

　　1. 普通工人一年工資購(gòu)60平方米住房

　　我們先看看美國(guó)的最新房?jī)r(jià)。根據(jù)美國(guó)統(tǒng)計(jì)局和住房和城建部最新發(fā)布的報(bào)告，美國(guó)2010年11月共售出新房29萬套，新房銷售價(jià)格中間值為21.3萬美元（含地價(jià)，下同）。美國(guó)每套住房的建筑面積中間值是303平方米，地產(chǎn)面積中間值是1416平方米（美國(guó)住房多為獨(dú)立別墅）。2009年，美國(guó)全國(guó)從業(yè)人員人均工資為43460美元，也就是說，美國(guó)普通工人用不到5年的工資可買一套300多平方米的新房，一年的工資購(gòu)房60平方米。

　　房?jī)r(jià)在15萬美元以下的占17%，150000—199999美元的占27%，200000—299999美元的占27%，300000—399999美元的占15%，400000—499999美元的占6%，500000—749999美元的占6%，750000美元以上的占2%。

　　2010年11月，美國(guó)20個(gè)大城市的房?jī)r(jià)比上個(gè)月下降了1.32%，比2010年8月下降了2.39%，比2009年11月下降了0.80%，比2008年11月下降了8.08%，比2007年11月下降了24.70%。拉斯維加斯房?jī)r(jià)3年間的降幅為51.61%，洛杉磯、坦帕、邁阿密、鳳凰城、底特律的降幅也都超過了30%。

　　下面，我們?cè)倏纯疵绹?guó)過去幾十年來房?jī)r(jià)的變化。

圖為Jessica別墅側(cè)面

　　2. 房?jī)r(jià)漲幅低于銀行利率

　　美國(guó)2008年共有永久住房12820.3萬套（另外還有440.2萬套季節(jié)性住房），其中8040.6萬套是獨(dú)立住房，獨(dú)立住房占所有類型住房的63%。美國(guó)人口為304059724，每2.37人擁有一套永久住房，2008年美國(guó)平均每個(gè)住戶（住在一套房子里生活的人組成一個(gè)住戶，與家庭戶有別）2.55人，也就是說，美國(guó)現(xiàn)在住房已經(jīng)飽和。美國(guó)的住房自有率為68.3%，租住率為31.7%。

　　美國(guó)房?jī)r(jià)1940年平均每套為3.06萬美元，1950年為4.46萬美元，1960年為5.86萬美元，1970年為6.53萬美元，1980年為9.34萬美元，1990年為10.11萬美元，2000年為11.96萬美元，平均每年上漲2.3%，低于銀行利率。

　　但是，小布什執(zhí)政的8年是美國(guó)歷史上房?jī)r(jià)漲幅最大的時(shí)期。由于小布什的減稅政策，在他執(zhí)政第一年就把克林頓卸任時(shí)留下的2370億美元財(cái)政盈余降到1270億美元，第二年即出現(xiàn)了財(cái)政赤字，也就是說，小布什用不到兩年的時(shí)間就把克林頓留下的2370億美元的家底給揮霍光了。小布什離任時(shí)，給美國(guó)留下了17500億美元的財(cái)政赤字，創(chuàng)美國(guó)歷史上財(cái)政赤字紀(jì)錄。減稅，使公民手里有了多余的錢用于房地產(chǎn)投資，把房?jī)r(jià)炒到了歷史的最高點(diǎn)，房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)金融危機(jī)，給美國(guó)乃至世界經(jīng)濟(jì)帶來災(zāi)難性后果。

　　下面，我通過美國(guó)朋友Jessica的購(gòu)房情況，看看美國(guó)人買房和保有住房都有哪些費(fèi)用。

    3. 用在房子上的稅費(fèi)

　　2009年夏天，朋友Jessica在美國(guó)明尼蘇達(dá)州布萊恩市花28萬美元買了一處獨(dú)立住房。這所房子建于2000年，共三層，室內(nèi)使用面積500多平方米，2廳、5臥、4衛(wèi)、2車庫(kù)（其中一個(gè)是2車位），房屋周圍是綠地，地產(chǎn)面積為2500平方米。房子坐落在一個(gè)高爾夫球場(chǎng)內(nèi)，風(fēng)景秀麗，環(huán)境幽靜，世界頭號(hào)球手伍茲也曾來此打球。

　　需要說明的是，500多平方米的使用面積買的時(shí)候只算400平方米，100多平方米的地下室雖然有地板供暖，但沒有裝修，所以不算面積。房子買下后，她裝修了地下室，如果現(xiàn)在出售，地下室就算面積了，就該寫500多平方米了。美國(guó)獨(dú)立房屋的地下室可不像我們的地下室，暗無天日，他們的地下室其實(shí)最多一半在地下，在下面居住、娛樂、健身、開Party都沒問題。Jessica花4萬美元對(duì)房子進(jìn)行了裝修、粉刷，并更換了中央空調(diào)。

　　房產(chǎn)交易時(shí)，除支付房款或首付外，還需交納房屋檢查費(fèi)(200美元左右)、貸款申請(qǐng)費(fèi)、測(cè)量費(fèi)、過戶登記費(fèi)、律師費(fèi)、交易稅、取暖燃油稅、房產(chǎn)稅等費(fèi)用，所有這些稅費(fèi)加在一起，是房?jī)r(jià)的3%～8%。如果自己聘請(qǐng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人購(gòu)買住房（房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通常由賣方聘請(qǐng)），還需支付經(jīng)紀(jì)人一筆費(fèi)用，這筆費(fèi)用是房?jī)r(jià)的5%～7%。

　　這所房產(chǎn)每年需交納的房地產(chǎn)稅為8000美元，約是購(gòu)房?jī)r(jià)的2.86%。房產(chǎn)稅可以半年一交，也可一年一交。賣房者付房產(chǎn)交易日以前的房地產(chǎn)稅，買房者從交易日開始，付房地產(chǎn)稅。如果房子是按揭購(gòu)買，還要對(duì)貸款額征收0.35%的印花稅，另外加0.002%的貸款稅（intangible tax）。對(duì)按揭購(gòu)房者來說，房地產(chǎn)稅由銀行代繳。

　　除了房產(chǎn)稅，還要交垃圾處理費(fèi)。垃圾處理費(fèi)按垃圾桶的個(gè)數(shù)交納，每個(gè)垃圾桶每月交10美元。Jessica家門口有兩個(gè)垃圾桶，一個(gè)用于放置普通垃圾，一個(gè)用于放置可回收垃圾，每月共交垃圾處理費(fèi)20美元。

　　美國(guó)保有住房的主要開銷就是房地產(chǎn)稅，一般來講，美國(guó)的房地產(chǎn)稅稅率是住房?jī)r(jià)值的1%～3%。房地產(chǎn)稅各地區(qū)之間差別很大，即使一個(gè)城市的不同街區(qū)稅率也不相同，富人區(qū)、社區(qū)環(huán)境好的街區(qū)房地產(chǎn)稅稅率就相對(duì)高些。可以這樣理解，房?jī)r(jià)高的地區(qū)房產(chǎn)稅稅率也高，因?yàn)榉孔痈浇墓餐度氪?，學(xué)校、醫(yī)院、公園、銀行、公交、體育館、影劇院等應(yīng)有盡有，給生活和工作帶來很大便利，多交些稅也是應(yīng)該的。

　　根據(jù)美國(guó)統(tǒng)計(jì)局提供的數(shù)據(jù)，2009年美國(guó)自住房估價(jià)中位數(shù)是185200美元，家庭房地產(chǎn)納稅額中位數(shù)是1917美元。房地產(chǎn)稅納稅額最高的是新澤西州，房地產(chǎn)稅中位數(shù)為6579美元，稅率為1.89%，房地產(chǎn)價(jià)值中位數(shù)為348300美元，家庭收入中位數(shù)為88343美元。房地產(chǎn)稅納稅額最低的是路易斯安那州，房地產(chǎn)稅中位數(shù)為243美元，稅率為0.18%，房地產(chǎn)價(jià)值中位數(shù)為135400美元，家庭收入中位數(shù)為54216美元。

　　美國(guó)1798年通過的關(guān)于財(cái)產(chǎn)稅的法律，把財(cái)產(chǎn)分為三類：（1）價(jià)值100美元以上的房屋。（2）12歲到50歲的奴隸。（3）土地?？梢钥闯?，美國(guó)建國(guó)初期就開始征收房地產(chǎn)稅，而且是房產(chǎn)稅與土地稅分開計(jì)征。當(dāng)房產(chǎn)稅的稅率與地產(chǎn)稅的稅率相同時(shí)，就叫單一稅率；當(dāng)房產(chǎn)稅的稅率與地產(chǎn)稅的稅率不相同時(shí)，就叫劈開稅率。美國(guó)有的州實(shí)行單一稅率，有的州實(shí)行劈開稅率。單一稅率計(jì)算房地產(chǎn)稅簡(jiǎn)單一些，先分別評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值和地產(chǎn)價(jià)值，然后兩者相加，得出房地產(chǎn)的總價(jià)值，再乘以房地產(chǎn)稅稅率，就得出應(yīng)交納的房地產(chǎn)稅稅額。劈開稅率計(jì)算房地產(chǎn)稅略麻煩一些，先分別評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值和地產(chǎn)價(jià)值，然后，用房產(chǎn)價(jià)值乘以房產(chǎn)稅稅率得出房產(chǎn)稅納稅額，再用地產(chǎn)價(jià)值乘以地產(chǎn)稅稅率得出地產(chǎn)稅納稅額，最后把房產(chǎn)稅的納稅額與地產(chǎn)稅的納稅額相加，就得出房地產(chǎn)稅的總納稅額。

    4. 私有土地不如中國(guó)公有自由

　　國(guó)內(nèi)不少人認(rèn)為，在美國(guó)買了房子，房子就永遠(yuǎn)屬于自己的了，因?yàn)橥恋厮接小?/p>

　　這樣理解就錯(cuò)了。首先，房子是有壽命的，中國(guó)民房的設(shè)計(jì)壽命一般為50-70年，設(shè)計(jì)壽命到了，房子即使不倒也不能住了，因?yàn)槟蔷统闪宋７?。所以，不管土地是公有還是私有，自己永遠(yuǎn)擁有這所房子是不可能的。

　　美國(guó)法律允許土地私有，但私有土地的面積也就占國(guó)土面積的一半左右，剩余的一半歸聯(lián)邦政府、州政府、縣政府和市鎮(zhèn)政府所有。

　　在美國(guó)，你有塊私有土地，絕對(duì)沒有在中國(guó)有塊公有土地更能自由使用你這塊土地。例如，你買了塊土地要蓋房子，但房子的高度、式樣、建筑材料，甚至連玻璃的厚度、房屋的顏色都要經(jīng)過地方規(guī)劃部門審批，你沒任何權(quán)利在你的土地上隨心所欲地蓋房子。

　　如果你買的是一處帶地產(chǎn)的獨(dú)立住房，除一般清洗、按要求的顏色和涂料粉刷外，你不得改動(dòng)任何墻體，增加一個(gè)浴盆都要向市政部門報(bào)批。

　　你有棟別墅，想種花草，花草也不許你隨便種，一定要按照政府規(guī)定的種類種。院子里不能隨便養(yǎng)寵物，狗、雞、羊、豬等大動(dòng)物和啼叫的動(dòng)物都不許飼養(yǎng)。還有，院子里不準(zhǔn)拉晾衣繩，不準(zhǔn)立電視天線，國(guó)旗也不準(zhǔn)掛在高高的桿子上。

　　你看，你在中國(guó)的房子沒有地產(chǎn)所有權(quán)，可這些事情你隨便做，沒人管你。在美國(guó)雖然土地歸自己所有，但政府不讓你做這做那，其實(shí)就是租用的，因?yàn)槊磕赀€要交土地稅。

　　不但是城市的住宅土地管理這么嚴(yán)，農(nóng)民的農(nóng)場(chǎng)也是這樣。如果你在美國(guó)買了塊農(nóng)場(chǎng)，并不是你想種什么就種什么，種任何作物都需要有政府的特許證，讓你種玉米，你不能種大豆，更不能改變農(nóng)田的性質(zhì)。

　　有人說，美國(guó)土地私有，在土地下面發(fā)現(xiàn)石油，也是自己的。這也理解錯(cuò)了。在自己的土地上發(fā)現(xiàn)了石油，要開采，照樣需要特許證，要交一大筆費(fèi)用。其實(shí)美國(guó)地下儲(chǔ)藏著很多煤炭和石油，但政府都不允許開采，而是要留給子孫后代使用。

　　不少人知道資產(chǎn)階級(jí)革命的口號(hào)是“私有財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯”，但那只是個(gè)口號(hào)而已，在美國(guó)各種法律中，找不到任何一條法律說“私有財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯”，美國(guó)憲法照樣規(guī)定政府為了公共目的，對(duì)私有財(cái)產(chǎn)給予公平補(bǔ)償后可以征用。

　　你看，從嚴(yán)格的物權(quán)意義上來說，在美國(guó)找不到一塊土地是私有，也就是具有獨(dú)占性，有處置權(quán)。其實(shí)，那些說有自己土地的人，從本質(zhì)上講就是從政府那里租來的，每年交的土地稅就是租金，政府如果需要這塊土地，根據(jù)法律就給征用了。

　5. 樓房住戶沒有土地產(chǎn)權(quán)　　

　　在美國(guó)，如果是獨(dú)立住房，也就是我們所說的別墅，那好辦，你可以買塊土地自己蓋，因?yàn)槟菈K土地上只蓋你自己的房子，土地的產(chǎn)權(quán)和房子的產(chǎn)權(quán)可以統(tǒng)一起來。買的獨(dú)立住房也是如此。

　　城市的樓房就不同了，一棟樓房幾十層高，就下面那點(diǎn)宅基地，怎么把那點(diǎn)土地分配給幾百戶人家呢？那塊土地上的任何一個(gè)人，都無法認(rèn)定哪一平方米是屬于他的。宅基地?zé)o法劃分邊界，不管怎么分配，都不具備物權(quán)所要求的邊界清晰和排他性，也就是說，對(duì)樓房居民戶來講，擁有個(gè)人的私有土地所有權(quán)從法理上講是不可能的。所以，美國(guó)有關(guān)法律規(guī)定，公寓樓的產(chǎn)權(quán)僅僅是空間的產(chǎn)權(quán)（ownership of only the air space），不包括土地的產(chǎn)權(quán)。

　　那樓房下面的土地算誰的呢？和英國(guó)一樣，由于樓房的宅基地?zé)o法私有，所以，法律允許同一樓的業(yè)主如果有超過2/3的人同意，可以先成立一個(gè)公司，大家掏錢，把那棟樓宅基地和院落以及出入道路買下來，這時(shí)，土地的所有權(quán)就歸公司所有，也就是公司的股東共同所有。如果一棟樓的業(yè)主沒有超過2/3的多數(shù)人想購(gòu)買宅基地，那土地所有權(quán)就在開發(fā)商手里攥著，如果是他買來的話，當(dāng)然，也許是他租來的，這時(shí)，土地所有權(quán)就在第三方手里。

　　這只是處理樓房宅基地所有權(quán)的解決方案之一，美國(guó)樓房住戶有多種形式的選擇，還有住房合作社形式的樓房，也就相當(dāng)于中國(guó)的集資建房，大家掏錢買地蓋樓，然后分配，但這時(shí)就需要由業(yè)主出資聘用專門人員進(jìn)行物業(yè)管理，交納各種稅費(fèi)，因?yàn)橥恋厮袡?quán)還是不在私人手里，仍然需要以單位的名義交納土地稅、房產(chǎn)稅。

　　美國(guó)有城市分區(qū)制度，哪里是商業(yè)區(qū)，哪里是住宅區(qū)，哪里是工業(yè)區(qū)，都有明確的劃分，不可交叉使用。所以，住宅地很少有機(jī)會(huì)改變用途，這樣，土地的升值空間很小。我們可以從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上看出，美國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格，其實(shí)主要就是房子的價(jià)格。2009年，美國(guó)獨(dú)立住房新房銷售平均價(jià)為270900美元/套，838.9美元/平方米，而當(dāng)年美國(guó)獨(dú)立住房的建造合同價(jià)格中位數(shù)為860.2美元/平方米，平均為936.9美元/平方米。從數(shù)字上看出，美國(guó)新房的銷售價(jià)格連建造成本都不夠，也就是說土地一分不要，白送。

　　我們中國(guó)人似乎很在乎宅基地的70年大限，但我們首先要明白一個(gè)大前提，那就是中國(guó)憲法規(guī)定土地不得私有，買賣土地是犯法的，是要坐牢的。房屋產(chǎn)權(quán)證上寫得很清楚，土地使用期限是多少年，從什么時(shí)候開始，到什么時(shí)候終止。還有，我們住房的設(shè)計(jì)壽命不會(huì)超過70年，土地還沒被政府收回，房子就倒了，考慮70年后的問題根本就沒這個(gè)必要。

    6. 美國(guó)人對(duì)宅基地所有權(quán)很淡漠

　　美國(guó)雖然允許土地私有，在美國(guó)，人們對(duì)宅基地的土地所有權(quán)看得很淡。寫本文時(shí)，我給朋友Jessica打電話，問她買的那所房子土地有產(chǎn)權(quán)嗎？她疑惑不解，根本就沒在這個(gè)問題上費(fèi)過心思，住了幾年也不知道自己有沒有宅基地所有權(quán)。

　　美國(guó)人在一所房子里居住的時(shí)間平均為7年，7年搬一次家，就圖房子住得舒服，誰還在意土地的所有權(quán)是誰的呢。

　　也許讀者會(huì)說，有了宅基地所有權(quán)，就可以作為遺產(chǎn)留給后代呀。美國(guó)的遺產(chǎn)稅實(shí)行累進(jìn)稅率，房子的價(jià)值越高，納稅比例越大，高達(dá)55%。在美國(guó)，繼承房產(chǎn)相當(dāng)復(fù)雜，要填寫的報(bào)稅表格就有60頁，據(jù)說需要一個(gè)月才能填完。所以，美國(guó)人也不希望土地價(jià)值增加到房子上，不然遺產(chǎn)稅很高，借錢也費(fèi)勁。在美國(guó)，遺產(chǎn)稅不交，房子就要充公。

　　在美國(guó)，有96%的人在一年內(nèi)就會(huì)把繼承的房產(chǎn)賣掉，因?yàn)樽约河蟹孔幼?，空著房子還要交房地產(chǎn)稅，不合算。如果繼承的是老房子，還要經(jīng)常維修，不但費(fèi)錢，還勞神，確實(shí)沒必要保有，不如變現(xiàn)實(shí)惠，腰包里有錢，想到哪里花就到哪里花。即使那些蓋得很結(jié)實(shí)的房子，能幾代相傳，一兩百年后，那可說不準(zhǔn)是誰的了，因?yàn)槊绹?guó)有這樣的法律，政府可把私有財(cái)產(chǎn)認(rèn)定為古跡，從此，原私有產(chǎn)權(quán)者僅有使用權(quán)，還要負(fù)責(zé)維護(hù)，任何時(shí)候不得改變古跡財(cái)產(chǎn)的面貌，產(chǎn)權(quán)收歸政府。

　　紐約市的賓夕法尼亞中央車站是私人財(cái)產(chǎn)，有上百年歷史，紐約市政府心血來潮，決定把它劃入古跡保護(hù)起來，而此時(shí)車站的主人準(zhǔn)備把老車站進(jìn)行擴(kuò)建。車站主人覺得那是自己的房子，想怎么改建就怎么改建，就把紐約市政府告上了法庭，官司一直打到聯(lián)邦最高法院也沒打贏。

　　美國(guó)歷史上曾有過取消遺產(chǎn)稅的短暫時(shí)期，可美國(guó)富翁就是不依不饒，天天游說國(guó)會(huì)，要求恢復(fù)征收遺產(chǎn)稅。如2001年，120名美國(guó)富翁聯(lián)名在《紐約時(shí)報(bào)》上發(fā)表聲明，呼吁政府不要取消遺產(chǎn)稅。這些人包括比爾·蓋茨的父親老威廉還有巴菲特、索羅斯、洛克菲勒等。老威廉在請(qǐng)?jiān)笗袑懙?，取消遺產(chǎn)稅將使美國(guó)百萬富翁、億萬富翁的孩子們不勞而獲，使富人永遠(yuǎn)富有，窮人永遠(yuǎn)貧窮，這將傷害窮人家庭。

　　綜上所述，美國(guó)的房?jī)r(jià)在歷史上基本上是平穩(wěn)的。中國(guó)人對(duì)房子的投入對(duì)許多家庭來說，不是一代人的勞動(dòng)報(bào)酬，而是幾代人的勞動(dòng)報(bào)酬。不錯(cuò)，房?jī)r(jià)是由供需關(guān)系決定的，但中國(guó)目前的房子需求大多數(shù)用來炒房，真正需要住房的人是買不起房子的。炒房不像炒股票，股票就是個(gè)數(shù)字，建房要占有大量的資本，消耗大量的自然資源和勞動(dòng)，造成嚴(yán)重的環(huán)境污染。所以，政府應(yīng)盡快在全國(guó)城鎮(zhèn)對(duì)超面積住房征收房產(chǎn)稅，只有房產(chǎn)稅才能勒住房?jī)r(jià)這匹脫了韁的野馬。