全國一線房企“主戰(zhàn)” 二三線城市房價“一線化”

    當前，一線城市房地產(chǎn)調控政策執(zhí)行趨嚴趨緊，大批一線房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金較為充裕，把二、三線城市當作主戰(zhàn)場。與此同時，部分二線城市房價高漲難抑，呈現(xiàn)“一線化”的發(fā)展勢頭。在房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)日益復雜的關頭，1月26日，國務院常務會議出臺了繼續(xù)加碼調控的“新國八條”政策；從1月28日起，房產(chǎn)稅正式在上海、重慶兩市試點。業(yè)內人士及專家指出，2011年樓市調控大戲已然開幕，成效令人期待。

　　一線房企以二、三線城市為主戰(zhàn)場

　　繼萬科、華潤、萬達之后，二線城市福州在2010年迎來了保利這家一線開發(fā)商，保利一進福州就以33.4億元拿下了約320畝的地塊，讓人感受到一線品牌開發(fā)商的實力。今年上半年，保利在福州的開發(fā)項目將正式亮相。

　　其實，一線房企蜂擁進入二、三線城市早些年就已顯露端倪。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，2009年，10大標桿房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在一線城市的土地儲備共計4100萬平方米，在其他城市土地儲備量達到了17479萬平方米，二、三線城市占土地儲備比重高達80%，大有“得二、三線城市者得天下”之勢。2010年，這10大標桿房地產(chǎn)開發(fā)商拿地耗資近3000億元，其中二、三線城市儼然成了主戰(zhàn)場，地塊面積逾1.44億平方米。

　　業(yè)內人士分析，中央政府持續(xù)出臺調控政策使一線城市土地供應進一步受限，金融部門的貸款緊縮，房地產(chǎn)業(yè)門檻抬高，開發(fā)商特別是一線房企紛紛向二、三線城市轉移；國家有關部委已明確發(fā)展中小城市的規(guī)劃步驟，城市化、工業(yè)化進程將提速，為整個房地產(chǎn)業(yè)帶來新的契機和發(fā)展空間。

　　近年來，隨著各地高鐵建設步伐的加快，戶籍改革的推進，外加二、三線城市急切的城鎮(zhèn)化需求，原本已布局二、三線城市的開發(fā)商更是加快了這一進程。

　　福州大學房地產(chǎn)研究所所長王阿忠指出，全國有2000多個中小城市，占全國人口約70%的城鎮(zhèn)人口，對開發(fā)商而言意味著更廣闊的市場機會。目前，我國城市化率接近50%，并且每年以1%—1.5%的速度在遞增，每年有2000萬的農(nóng)民變成城鎮(zhèn)居民，相當于每年要建一座上海那樣的大城市來吸納這些人口。

　　二、三線城市房價持續(xù)“高熱”

　　2010年，房地產(chǎn)市場調控層出不窮，信貸收緊、限購令、加息等等，市場的量價變化波瀾起伏，但是仍有許多二、三線城市房價不降反漲，升勢逼人，并呈現(xiàn)向一線城市看齊的趨勢。

　　作為二線城市的福州、廈門均為全國40個房價重點監(jiān)控城市之一，這兩個城市的商品住宅銷售均價每平方米現(xiàn)仍高居1萬元以上。據(jù)福建省住房和城鄉(xiāng)建設廳公布的數(shù)據(jù)資料顯示，2010年12月底，福州商品住宅均價達到了每平方米10630元，廈門島內則高達16000多元，價位直逼一線城市。

　　目前，處于三線城市的一些沿?？h市房價也出現(xiàn)較大漲幅。以福建省為例，晉江、福清、長樂、南安等一批經(jīng)濟較發(fā)達的縣級城市房價漲速較快，有的縣級市城中心房價甚至從每平方米兩三千元“瘋漲”至1萬元。記者從福建三盛地產(chǎn)集團了解到，2008年以來，該集團在南安市分期開發(fā)的一個房地產(chǎn)項目，銷售均價從最初每平方米1800元，漲到了現(xiàn)在的7000元左右。

　　二、三線城市房價持續(xù)高熱，主要原因之一就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資快速升溫。福建是一個典型的以二、三線城市居多的省份，據(jù)福建省住房和城鄉(xiāng)建設廳介紹，全省房地產(chǎn)在2010年完成投資1818億元，排在全國第二位；商品房銷售面積達2748萬平方米，房地產(chǎn)的交易總額(含存量房交易)達到2261億元，創(chuàng)下歷史新高。

     居民承受前所未有的購房壓力

　　一線房企“主戰(zhàn)”二、三線城市，所開發(fā)樓盤絕大多數(shù)為高端商品住宅，預售價格往往高出當?shù)仄毡樯唐纷≌淮蠼?，讓當?shù)鼐用癯惺芮八从械馁彿繅毫Α?/p>

　　在一套60平方米的舊房里“蝸居”多年的福州市民陳輝2010年終于買了房。“再不出手，今后恐怕再也買不起房子了。”他告訴記者，購房舉動付出的代價是沉重的，一套100平方米左右的新房花了130多萬元，透支掉全家15年的全部收入。

　　王阿忠告訴記者，福州平均工資在3000元左右，一個家庭夫妻倆工資6000元左右，年收入7萬元。福州目前平均房價每平方米1.3萬元，買一套100平方米以上的房子就要130萬元，房價與居民年收入比約達20倍。

　　2010年，樓市流行語是“量跌價滯”，2011年，形容房價比較貼切的或許莫過于《非誠勿擾2》中的一句臺詞：你買或是不買，價都在這，難漲難跌。

　　福建省社科院社研所研究員徐峰認為，2011年房價的總體趨勢根據(jù)政策、市場的不同而不同。“以福州為例，開發(fā)企業(yè)大多為實力強勁的集團，資金整合能力強，不會輕易打價格戰(zhàn)。”

　　期待新一輪調控破解購房難題

　　26日，國務院常務會議研究部署進一步做好房地產(chǎn)市場調控工作，出臺了包括首次提出各城市要合理確定新建住房的價格控制目標，并再次提高信貸門檻，加大對投資、投機性購房的抑制等“新國八條”政策。業(yè)內人士及有關專家期待，新一輪的房地產(chǎn)調控破解購房難題。

　　業(yè)內人士預測，“新國八條”的出臺將再掀房地產(chǎn)調控的高潮。浙江大學金融系副教授景乃權告訴記者，“新國八條”是在2009年底到2010年房地產(chǎn)調控政策執(zhí)行效果的基礎上推出的，從八項措施內容來看，其政策組合性更強、房價調控目標更明確、抑制炒房力度更大，加上此前不久推出1000萬套保障房計劃任務，各級政府在新一輪房地產(chǎn)市場調控中一定會取得更大成效。

　　業(yè)內人士還指出，2011年，房地產(chǎn)市場調控或許將面臨更大的挑戰(zhàn)。“房地產(chǎn)調控不是房地產(chǎn)行業(yè)本身的問題，在復雜的國內外經(jīng)濟形勢下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題已經(jīng)成為經(jīng)濟社會發(fā)展過程中多重矛盾交叉重合的節(jié)點。”北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強表示，我國房地產(chǎn)調控所要解決的，不僅僅是居民居住的問題，還需理順產(chǎn)業(yè)結構、資金流向、金融信貸等一系列問題。