房產(chǎn)稅放大調(diào)控效應(yīng) 樓市投資黃金時代將終結(jié)

     繼1月26日晚緊急出臺“國八條”，1月27日晚，國務(wù)院又同意在部分城市進(jìn)行對個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點，隨即重慶、上海立即宣布啟動試點并從昨日起實行。有專家表示，盡管目前僅在兩個城市試點，短期內(nèi)對樓市整體影響有限，但房產(chǎn)稅試點的推出，標(biāo)志著中國住宅地產(chǎn)房產(chǎn)稅時代的到來，這一重磅稅收武器也將終結(jié)中國樓市的投資黃金時代。

　　■對比上海方案較重慶更溫柔

　　從試點兩市方案來看，重慶首先打擊投資性購房與高端住宅。按照細(xì)則，所有存量的高端住宅都將征收房產(chǎn)稅。

　　所謂高端住宅是指比主城區(qū)新建商品住房建筑面積、成交均價高兩倍的房子，如果以目前市場重慶主城區(qū)每平方米均價5000元左右計，也就意味著從每平方米1萬元開始到每平方米1.5萬元，按0.5%稅率征收；從每平方米1.5萬元到每平方米2萬元按照1%征收；每平方米2萬元以上按照1.2%的稅率征收。這一稅率比上海高一倍左右。

　　目前，重慶大部分房產(chǎn)屬于均價以下，據(jù)介紹，每平方米1萬元以上占比不超過30%，1.5萬元以上的不超過15%。也就是說，重慶給未來價格與高檔房設(shè)定了一個上限。

　　相比之下，上海的方案則溫柔許多，不僅稅率較低，對存量房也網(wǎng)開一面，此前購房者不會受到房產(chǎn)稅政策困擾。即便是新增購房，由于人均住房面積超過60平方米部分才開始征收，而且按照住房市場交易價格的70%計算繳納，因此總量也不會太大。

　　知名財經(jīng)評論員葉檀算了一筆賬，上海一家三口如果購買第二套住房，以擁有建筑面積200平方米計，扣除每人60平方米，需要納稅面積為20平方米，以每平方米2萬元計，繳納市場交易價格的70%，適用稅率0.6%，該家庭每年需要繳納的稅額為1680元，完全在可承受的范圍之內(nèi)。

　　■評價重慶分檔征收操作有難度

　　對于兩市的征收辦法，許多專家和業(yè)內(nèi)人士也有不少看法。

　　由于重慶采取的是分檔征收的辦法，獨棟商品房、新購商品房價格超過均價3倍以下，按照0.5%征繳，3—4倍收1%，4倍以上收1.2%。如無存量商品住宅，買首套獨棟商品住宅和高檔住房可以抵扣。其中存量獨棟商品住宅抵扣基數(shù)是戶均180平方米，高檔住房為戶均100平方米。

　　北京中原地產(chǎn)張大偉認(rèn)為，這需要落實各區(qū)域的所有項目房源價格，計算出均價后，才能落實項目價格是否納入納稅范圍，在操作上有很大難度。SOHO中國董事長潘石屹也在微博上表示很難界定。

　　針對上海的方案，張大偉認(rèn)為實操性更強，因為只核實面積，更容易篩查出需要納稅的房源，再根據(jù)價格制定納稅額。

　　不過佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟指出，上海房產(chǎn)稅的兩個關(guān)鍵詞是新購房源、60平方米以上。征收方法并不科學(xué)，欠缺公平公正性。他認(rèn)為，房產(chǎn)稅的征收不單單在面積、價格上要列出稅收等級，還要對存量和增量有所考慮。

　　中國社科院財貿(mào)所所長高培勇表示，“稅收的一個重要功能就是調(diào)節(jié)財富的占有和收益，是對財富的二次分配。”房產(chǎn)稅改革必須要兼顧公平和效率，對個人征收房產(chǎn)稅的改革設(shè)計既要突出稅收調(diào)節(jié)社會財富的作用，也要注重對低收入家庭、弱勢群體的住房給予減免稅。

　　■影響長期威懾作用大于短期影響

　　從兩市試點方案看，重慶主要針對高檔住房，上海主要針對新增住房，因此真正涉及的人并不多。按照重慶市市長黃奇帆估算，九成百姓與房產(chǎn)稅試點無關(guān)。房產(chǎn)稅改革對樓市的影響并不會太大。

　　此外，由于目前僅僅是重慶、上海兩市展開試點，即便2011年可能有更多城市跟進(jìn)試點，但短期內(nèi)房產(chǎn)稅在全國范圍內(nèi)全面推開的可能性并不大，對整體樓市的影響也相對有限。葉檀表示，2011年重慶與上海的房價會受到影響，但其他城市很難預(yù)料。很多人希望房產(chǎn)稅起到一劍封喉的作用，從短期看這是不太現(xiàn)實的。

　　不過，房產(chǎn)稅改革試點的展開，更多地具有象征意義和對未來樓市的威懾作用，能對未來投資性購房產(chǎn)生抑制作用。葉檀表示，房產(chǎn)稅試點的推出，標(biāo)志著中國住宅地產(chǎn)房產(chǎn)稅時代的到來，這一重磅稅收武器也將終結(jié)中國樓市的投資黃金時代。此外，房產(chǎn)稅試點推出趕在第三輪調(diào)控政策出臺的第二天，非常明顯地放大了調(diào)控的作用，形成了疊加效應(yīng)。

　　中國人民大學(xué)財政金融學(xué)院院長郭慶旺表示，房產(chǎn)稅增加了持有成本，會使投機性購房者減少囤房數(shù)量，住房供給量會有所增加，從而有可能會減輕房價上漲壓力。住建部政策研究中心副主任秦虹也認(rèn)為，房產(chǎn)稅將增加房產(chǎn)持有者的持有成本，自住型、投資型購房者都會謹(jǐn)慎、合理地選擇購房面積、地點和購房的時間。

　　中央財經(jīng)大學(xué)金融學(xué)教授郭田勇預(yù)計，隨著“國八條”、房產(chǎn)稅試點等第三輪調(diào)控政策的出臺，樓市有望在今年上半年進(jìn)入調(diào)整期。

　　■延伸難解保障房建設(shè)資金之渴

　　據(jù)了解，財政部、國稅總局、住建部三部委表示，房產(chǎn)稅為地方稅，試點征收的收入屬于地方財政收入。為充分體現(xiàn)調(diào)節(jié)收入分配的政策目標(biāo)，改革試點征收的收入將用于保障性住房特別是廉租房和公共租賃房的建設(shè)，以解決低收入家庭住房困難等民生問題。

　　從26日出臺的“國八條”來看，未來我國住房體系建設(shè)將走商品房和保障性住房雙軌制，保障性住房將進(jìn)入一個高峰期。根據(jù)規(guī)劃，2011年我國計劃建設(shè)1000萬套保障性住房。因此，將房產(chǎn)稅收入用于保障性住房建設(shè)符合這一方向，也拓展了保障性住房建設(shè)資金的來源。

　　不過按照重慶方面估算，2011年房產(chǎn)稅的征稅額大約僅為2億元。上海與重慶相比應(yīng)該只少不多，這是因為此前出臺的“國八條”有明確的限購要求，因此新購房增量也不會太多。

　　可以看出，房地產(chǎn)稅的征稅額與整個房地產(chǎn)市場的稅費相比，只是很小一部分，對保障房建設(shè)所需要的天量資金投入來說，也僅是杯水車薪。由于房產(chǎn)稅稅率較低，期待通過房產(chǎn)稅收入來解決保障房建設(shè)資金的“饑渴”并不現(xiàn)實，保障性住房建設(shè)資金仍將主要依賴政府財政投入、土地出讓凈收益和公積金收入。