中介炒房可罰"停業(yè)整頓" 有分析稱處罰力度較弱

     近日，我國(guó)第一個(gè)專門規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為的部門規(guī)章《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》正式出臺(tái)。房產(chǎn)中介參與炒房、“吃差價(jià)”、“陰陽(yáng)合同”、“自賣自買”、改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租等行為，將首次有全國(guó)性法規(guī)予以禁止。

　　自2011年4月1日起施行

　　據(jù)了解，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》由住建部、國(guó)家發(fā)改委、人保部聯(lián)合出臺(tái)，將自2011年4月1日起施行。

　　《辦法》要求由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代收代付交易資金的，應(yīng)當(dāng)通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在銀行開(kāi)設(shè)的客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶劃轉(zhuǎn)交易資金?！掇k法》還明確對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員可以采取約談、記入信用檔案、媒體曝光、取消網(wǎng)上簽約資格等多種管理手段和監(jiān)督措施，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的價(jià)格違法、賺取差價(jià)、不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)、分割出租、挪用交易資金等違法違規(guī)行為，根據(jù)情節(jié)輕重，可以處以沒(méi)收違法所得直至停業(yè)整頓等行政處罰。

　　從具體條文來(lái)看，中介機(jī)構(gòu)和中介人員不得為交易當(dāng)事人規(guī)避房屋交易稅費(fèi)等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價(jià)款的合同提供便利(即通常所稱“陰陽(yáng)合同”)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立業(yè)務(wù)記錄制度，如實(shí)記錄業(yè)務(wù)情況。交易當(dāng)事人經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同應(yīng)至少保存五年。如有違反，將被責(zé)令限期改正，記入信用檔案，中介人員個(gè)人將被處以1萬(wàn)元罰款，中介機(jī)構(gòu)則將被取消網(wǎng)上簽約資格，處以3萬(wàn)元罰款。

　　《辦法》還表示，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和中介人員不得捏造散布漲價(jià)信息，或者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位串通捂盤惜售、炒賣房號(hào)，操縱市場(chǎng)價(jià)格；不得對(duì)交易當(dāng)事人隱瞞真實(shí)的房屋交易信息，低價(jià)收進(jìn)高價(jià)賣(租)出房屋賺取差價(jià)(即通常所稱“吃差價(jià)”)。如有違反，構(gòu)成價(jià)格違法行為的，將被處以責(zé)令改正、沒(méi)收違法所得、依法處以罰款，直至停業(yè)整頓等行政處罰。

　　同時(shí)，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和中介人員不得以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù)，不得改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租，不得侵占、挪用房地產(chǎn)交易資金，不得承購(gòu)、承租自己提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)的房屋。違反者，也將被責(zé)令限期改正，記入信用檔案，中介人員個(gè)人將被處以1萬(wàn)元罰款，中介機(jī)構(gòu)則將被取消網(wǎng)上簽約資格，處以3萬(wàn)元罰款。

　　落實(shí)樓市調(diào)控的重要舉措

　　業(yè)內(nèi)人士分析，房地產(chǎn)不法中介是高地價(jià)、開(kāi)發(fā)商高利潤(rùn)、炒房者之外，第四個(gè)推高房?jī)r(jià)的因素。住建部原副部長(zhǎng)宋春華也表示，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)中介無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象嚴(yán)重，大多數(shù)業(yè)務(wù)都是一錘子買賣。有些中介已突破職業(yè)道德底線，故意隱瞞重要信息，發(fā)布虛假?gòu)V告，損害當(dāng)事人的利益，有的甚至參與炒房。

　　我愛(ài)我家副總裁胡景暉表示，房地產(chǎn)中介行業(yè)近年發(fā)展迅速，北上廣深的大城市二手房交易量超過(guò)了一手房，全國(guó)實(shí)際的從業(yè)人員超過(guò)了一百萬(wàn)，在這樣的背景下，出臺(tái)《辦法》對(duì)將來(lái)行業(yè)的規(guī)范和管理是有好處的。“尤其是中介公司長(zhǎng)期的一些歷史問(wèn)題，包括信息不透明、吃差價(jià)，占客戶租金、資金這樣一些違規(guī)行為，規(guī)范起來(lái)將更有法可依。”

　　實(shí)際上，《辦法》也是對(duì)“9·29”調(diào)控的貫徹和落實(shí)。2010年9月29日，國(guó)家有關(guān)部委出臺(tái)措施遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，其中明確提到，加大住房交易市場(chǎng)檢查力度，依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房?jī)r(jià)、慫恿客戶簽訂“陰陽(yáng)合同”等行為。

　　住房城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次出臺(tái)《辦法》，是全面落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的重要舉措，對(duì)于整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為，保護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)當(dāng)事人合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)健康發(fā)展，將起到積極作用。中國(guó)發(fā)展戰(zhàn)略研究會(huì)委員何學(xué)彥認(rèn)為，2010年“國(guó)十條”之后一系列政策出臺(tái)表明了國(guó)務(wù)院的決心，政策的不斷出臺(tái)也是一個(gè)認(rèn)識(shí)過(guò)程，最早從開(kāi)發(fā)商以及政府出讓土地價(jià)格環(huán)節(jié)入手，但是對(duì)中間環(huán)節(jié)推高房?jī)r(jià)還沒(méi)有太注意。這次出臺(tái)政策，已經(jīng)認(rèn)清不法中介和無(wú)良奸商也是推高房?jī)r(jià)的一個(gè)環(huán)節(jié)。

　　有分析認(rèn)為處罰力度較弱

　　不過(guò)也有觀點(diǎn)認(rèn)為，《辦法》雖然有一定的積極意義，但實(shí)際上起到的作用并不大。

　　全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)專家委員會(huì)副主任、上海乘星行機(jī)構(gòu)總經(jīng)理李驍認(rèn)為，《辦法》里的許多相關(guān)內(nèi)容，實(shí)際上多年前已經(jīng)有了，“比如說(shuō)之前已經(jīng)規(guī)定經(jīng)紀(jì)公司傭金不能超過(guò)3%，3%包括了議價(jià)，包括了差價(jià)，包括了雙方的委托價(jià)格，全包括了，不能超過(guò)3%”。他表示，一般認(rèn)為這次《辦法》的一大亮點(diǎn)是規(guī)范了“吃差價(jià)”的行為。此外，還有分析認(rèn)為《辦法》處罰的力度較弱。

　　2010年9月，深圳市公布實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法，嘗試治理“陰陽(yáng)合同”。深圳規(guī)定，“吃差價(jià)”、“陰陽(yáng)合同”等行為將被處以5萬(wàn)元罰款，同時(shí)，深圳稅務(wù)機(jī)關(guān)將制定計(jì)稅參考價(jià)格，便于打擊“陰陽(yáng)合同”和虛報(bào)成交價(jià)格現(xiàn)象。而對(duì)于中介可能存在的隨意漲價(jià)行為，深圳規(guī)定，確需調(diào)整銷售價(jià)格且調(diào)整幅度超出備案價(jià)格15%的，應(yīng)當(dāng)在調(diào)整價(jià)格前辦理備案變更，調(diào)價(jià)未申報(bào)備案的，將處10萬(wàn)元罰款。

　　與深圳的辦法相比，《辦法》不僅罰款數(shù)額不高，而且中介可能存在的隨意漲價(jià)行為也未明確受控，因此有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心威懾力不夠。