承和·書香庭
7000元/m2
3室(4) 4室(1)
九江市八里湖新區(qū)八里湖大道以南，安居路以西，通湖路以東，八里湖大道加油站兩側(cè)
“以27日24:00為時(shí)間截點(diǎn)，之前網(wǎng)簽的還是按照以前的政策繳納營業(yè)稅，而27日24:00之后網(wǎng)簽的，五年內(nèi)二手房交易都按國務(wù)院新規(guī)定全額征收營業(yè)稅。”昨天，朝陽、海淀等區(qū)縣地稅局相關(guān)人士如是告訴記者。他們提醒二手房購房人，全額征收營業(yè)稅新規(guī)已經(jīng)執(zhí)行，不必像過去那樣為“搭老政策末班車”而扎堆趕來繳納營業(yè)稅。
昨天上午9點(diǎn)半，因二手房交易量一直比較大，平時(shí)就人滿為患的海淀區(qū)地稅局和朝陽區(qū)地稅局各繳納點(diǎn)，前來繳納營業(yè)稅的人比平時(shí)更多了。“我們幾個都是前幾天就已經(jīng)做了網(wǎng)簽的。昨天我的經(jīng)紀(jì)人催我趕緊辦納稅、過戶等手續(xù)，說是國務(wù)院又出臺了新政策。今天來了才知道，我們已經(jīng)網(wǎng)簽過的還可以按過去的規(guī)定繳納營業(yè)稅，并沒有什么影響。”張先生指著排在自己前后的幾個購房人說道，“其實(shí)，對我這套房而言，就是能按老政策繳納營業(yè)稅，也沒有什么便宜可占了，因?yàn)橘u方找不到原來的購房發(fā)票，按照過去‘同差同全’的繳納辦法，我只能像新規(guī)定一樣，按全額繳納營業(yè)稅。”
記者了解到，目前北京二手房交易環(huán)節(jié)中，稅費(fèi)全部是由購房者繳納，即便是本來該由賣房人繳納的個稅、營業(yè)稅也不例外。而在國務(wù)院出臺“國八條”之前，北京大部分區(qū)縣執(zhí)行的5年內(nèi)二手房交易稅費(fèi)（營業(yè)稅及個稅）征收辦法是“同差同全”，即繳稅時(shí)必須提供交易房屋的購房發(fā)票，如營業(yè)稅按照差額繳納，個人所得稅也需同樣按照差額的20%進(jìn)行繳納；如無法提供原始購房發(fā)票的，所有稅費(fèi)均需按照全額進(jìn)行繳納，即營業(yè)稅按交易全額的5.5%、個稅按交易價(jià)格的1%繳納。
記者在幾個納稅點(diǎn)都看到，昨天到場的大多是像張先生這樣已經(jīng)做完網(wǎng)簽的人，也有一部分人是昨天做完網(wǎng)簽又趕去辦理稅費(fèi)的。“有的今天做完網(wǎng)簽趕來后看到新政已經(jīng)執(zhí)行了，就回去了，覺得沒有必要湊熱鬧，非得擠在今天辦。像我這樣沒有走的，多數(shù)是第三套或者是第二套，因?yàn)閾?dān)心過幾天其他如限購第三套等細(xì)則出臺就買不了房了，所以著急，想趕緊繳稅辦過戶手續(xù)。”上午一早就約好了經(jīng)紀(jì)人、賣房人做了網(wǎng)簽手續(xù)的魯先生告訴記者。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，因?yàn)楸本┻^去“同差同全”營業(yè)稅繳納方式的執(zhí)行，事實(shí)上，北京購房人對5年內(nèi)二手房營業(yè)稅繳納方式由過去的差額改全額的反應(yīng)不是很強(qiáng)烈，相比之下，更受關(guān)注的反而是對限購第三套、納稅指導(dǎo)價(jià)有可能提高等調(diào)控新措施。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，近幾日，已經(jīng)完成網(wǎng)簽合同的購房人將會出現(xiàn)集中過戶現(xiàn)象。昨天，最新數(shù)據(jù)顯示，截止到27日，1月北京二手房交易住宅套數(shù)已經(jīng)達(dá)到了20993套。
市場猜想：樓市還有哪些措施未落地
■猜想一
房價(jià)調(diào)控目標(biāo)一季度或?qū)⒐?/strong>
國八條明確，2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會公布。
去年4月國十條出臺時(shí)，北京市率先出臺實(shí)施細(xì)則。據(jù)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國八條的落地細(xì)則北京也不會慢，首個房價(jià)調(diào)控目標(biāo)一季度或?qū)⑷缙诠肌?/p>
■猜想二
北京將暫停購買第三套房
國八條明確，“各直轄市、計(jì)劃單列市、省會城市和房價(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。”同時(shí)規(guī)定，“對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ瑫和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房。”
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，第一點(diǎn)表明，最早在北京實(shí)施的“限購令”還將繼續(xù)“擴(kuò)面”。“從國八條的規(guī)定看，4個直轄市、5個計(jì)劃單列市（大連、寧波、廈門、青島、深圳）、省會城市都要實(shí)行限購。”
而第二點(diǎn)則表明，在調(diào)控不力將被問責(zé)的背景下，各地限購肯定要“升級”。不出意外的話，北京等地會很快執(zhí)行本地居民第三套房暫停購買規(guī)定，同時(shí)，非京籍購房人在北京購買第二套房也有可能被暫停。
■猜想三
首套房貸利率優(yōu)惠或?qū)⑷∠?/strong>
國八條明確，“對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第[最新消息價(jià)格戶型點(diǎn)評]二套住房貸款的首付款比例和利率。”對此，業(yè)內(nèi)人士多數(shù)認(rèn)為，聯(lián)系到眼下北京等城市出現(xiàn)的部分商業(yè)銀行取消首套房貸利率優(yōu)惠，首套房貸的優(yōu)惠利率將可能全部取消；同時(shí)，今年的住房貸款審核將嚴(yán)于去年。
“多家銀行的負(fù)責(zé)人告訴我，現(xiàn)在各級銀行每天都要向上匯報(bào)貸款發(fā)放情況。央行以及銀監(jiān)會對銀行發(fā)放住房貸款的監(jiān)管明顯加強(qiáng)。再聯(lián)系到國十條提高二套房貸首付等新規(guī)定，目前還仍有不少銀行執(zhí)行的首套房貸優(yōu)惠利率或?qū)⒚媾R被取消。同時(shí)，今年購房人申請貸款也越來越難，審核將明顯比去年從嚴(yán)。”
■猜想四
二手房納稅指導(dǎo)價(jià)可能上調(diào)
一直以來，部分城市二手房交易存在明顯的避稅現(xiàn)象。原因是由于二手房交易的納稅指導(dǎo)價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場價(jià)，因此，不少不法中介會“協(xié)助”買賣雙方簽訂“陰陽合同”，即先簽訂一個房款比較高的合同用于辦理銀行貸款，等銀行貸款辦完后，再找個理由廢了這個合同，簽訂一個新的成交價(jià)比較低的合同用來繳納稅收，以此少交稅費(fèi)。
而此次國八條明確，加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅(jiān)決堵塞稅收漏洞。業(yè)內(nèi)人士因此預(yù)測，包括北京在內(nèi)的二手房納稅指導(dǎo)價(jià)將在評估的基礎(chǔ)上上調(diào)，與房產(chǎn)市場價(jià)值接近。而一旦納稅指導(dǎo)價(jià)和市場價(jià)接近，二手房轉(zhuǎn)讓的成本就將增加，這意味著投資炒房的獲利空間將減小。
■猜想五
房產(chǎn)稅“落地”愈來愈近
國八條明確，各地要加快建立和完善個人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。
對此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，眼下房產(chǎn)稅將要在上海、重慶、深圳試點(diǎn)。而此前，社會各界有關(guān)房產(chǎn)稅的征收問題，質(zhì)疑聲最大的是國內(nèi)各地區(qū)個人住房信息系統(tǒng)搭建情況不一，有的至今沒有個人住房信息系統(tǒng)，有的城市即使有了，也沒有和其他城市聯(lián)網(wǎng)，很難斷定一個人到底在國內(nèi)有多少套房產(chǎn)。
■猜想六
“限房價(jià)、競地價(jià)”供地將推廣
國八條提出，大力推廣以“限房價(jià)、競地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。并且首次明確，參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。再次強(qiáng)調(diào)，對已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進(jìn)行開工建設(shè)的，及時(shí)收回土地使用權(quán)。
上述人士認(rèn)為，事實(shí)上，“限房價(jià)、競地價(jià)”這種供地方式，北京在去年就已經(jīng)在全國第一個進(jìn)行試點(diǎn)。從國八條的規(guī)定看，北京的調(diào)控細(xì)則再次被采用并將被推廣到全國，就像限購政策一樣。
■猜想七
高房價(jià)樓盤將被重點(diǎn)清算和稽查
國八條調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。同時(shí)，加強(qiáng)對土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點(diǎn)對定價(jià)明顯超過周邊房價(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。
高價(jià)樓盤嚴(yán)查稅費(fèi)，北京等地實(shí)際上去年就已經(jīng)開始，但清算的力度和清算面是否都覆蓋卻不盡如人意，也正是如此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國八條的出臺將促使有關(guān)部門對高價(jià)樓盤的徹底清算。而頗受關(guān)注的是有關(guān)“定價(jià)偏離周邊價(jià)格水平”的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)問題，到底偏離多少才是應(yīng)該被重點(diǎn)查稅的樓盤？是10%還是20%？界定標(biāo)準(zhǔn)亟待明確。
■文/本報(bào)記者 余美英
北京“國八條細(xì)則”下月15日前出臺
本報(bào)訊（記者 余美英）記者昨天獲悉，北京相關(guān)部門已經(jīng)開始抓緊研究制定國八條實(shí)施細(xì)則并將盡快出臺實(shí)施，出臺時(shí)間不會晚于下月15日前。
綜合北京樓市多家售樓處和二手房中介機(jī)構(gòu)的消息顯示，包括交通銀行、農(nóng)業(yè)銀行等在內(nèi)的7家北京銀行確定了執(zhí)行二套首付6成的日期，盡管7家銀行執(zhí)行時(shí)間截點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)不一。據(jù)了解，這7家確定了開始二套房貸首付提至6成執(zhí)行時(shí)間的銀行分別是浦發(fā)銀行、花旗銀行、交通銀行、深圳發(fā)展銀行、光大銀行、華夏銀行以及農(nóng)業(yè)銀行。各銀行執(zhí)行新政策的時(shí)間截點(diǎn)不一致，最晚的到1月31日才開始，而最早的在26日即開始執(zhí)行，其他5家銀行定在27日執(zhí)行新規(guī)定，且各家銀行執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)也不同。
從商業(yè)貸款的流程上看，有的銀行是以最初受理業(yè)務(wù)為截點(diǎn)，即遞交證件齊全后，基本處于流程的第一階段。有的銀行是以征信為截點(diǎn)，即在面簽后，基本是截止在流程的第二階段。有的銀行是以初審?fù)ㄟ^為執(zhí)行截點(diǎn)。而最為嚴(yán)格的是以批貸為截點(diǎn)。
“相比以往的每次新政策，此次無論是地稅部門還是銀行，落實(shí)國八條都有一個共同點(diǎn)，即基本未給客戶留有緩沖過度時(shí)間。”多位業(yè)內(nèi)人士昨天表示，“這一方面是為防止客戶規(guī)避新政策，搶搭老政策末班車而出現(xiàn)恐慌辦理、恐慌購房現(xiàn)象。另一方面，可能也和近期信貸從緊，央行、銀監(jiān)會對各家銀行個人住房貸款的嚴(yán)格監(jiān)管分不開。”
