滬渝開征房產(chǎn)稅 能否成為高房價拐點

    　1月27日，備受關(guān)注、醞釀已久的房產(chǎn)稅改革終于“千呼萬喚始出來”。“劍指”投資投機性需求，保護合理購房需求，用于保障房建設(shè)等“民生之需”……上海、重慶根據(jù)國務(wù)院常務(wù)會議精神，進行對個人住房征收房產(chǎn)稅的改革試點，這意味著我國房產(chǎn)稅改革大幕正式開啟，標(biāo)志著財產(chǎn)稅對調(diào)節(jié)財富分配將發(fā)揮更大的作用。

　　■打擊投資投機性需求

　　根據(jù)上海27日出臺的《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法》（下文簡稱《辦法》），征收的對象為：上海居民家庭新購第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購住房。同時明確對上海居民家庭給予人均60平方米的免稅住房面積予以扣除。

　　“如果一個三口之家，原來已擁有一套150平方米的住房，現(xiàn)又新購一套110平方米的住房，則人均住房面積已超過免稅標(biāo)準(zhǔn)，因此該居民家庭新購住房中超出免除標(biāo)準(zhǔn)的部分面積，即80平方米，須按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。”上海市財政部門負(fù)責(zé)人舉例說明。

　　稅率方面，上海體現(xiàn)出“差別化”：適用稅率暫定為0.6%，但對應(yīng)稅住房每平方米市場交易價格低于上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率可暫減為0.4%。上年度新建商品住房平均銷售價格則由統(tǒng)計部門每年公布。

　　重慶作為個人住房房產(chǎn)稅改革試點，宣布從1月28日開始向個人房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅。重慶市市長黃奇帆表示，重慶主城九區(qū)內(nèi)存量增量獨棟別墅、新購高檔商品房、外地炒房客在重慶購第二套房，將被征收房產(chǎn)稅，這涉及10%的人數(shù)，主要針對富人群體征稅，其稅率為0.5%－1.2%。

　　黃奇帆介紹說，重慶市房產(chǎn)稅改革試點采取分步實施，首批納入征收對象的住房包括：個人擁有的獨棟商品住宅；個人新購的高檔住房，高檔住房是指建筑面積交易單價達到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價2倍（含2倍）以上的住房；在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套（含第二套）以上的普通住房。未列入征稅范圍的個人高檔住房、多套普通住房，將適時納入征稅范圍。

　　“這是對投資投機性需求的精準(zhǔn)打擊。”復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成說，房產(chǎn)稅開征后，增加持有環(huán)節(jié)的成本，短期內(nèi)必定會對試點城市的房地產(chǎn)市場造成利空影響，將有助于抑制投資投機需求，有利于穩(wěn)定房價。

    　■照顧合理購房需求

　　房產(chǎn)稅的征收，是否會增加普通購房者的成本、是否會“殃及”剛性需求？這是市場十分關(guān)注的問題。從目前的方案看，滬、渝兩市的房產(chǎn)稅對各類購房需求是“有保有壓”，并照顧到了合理的購房需求。

　　上海的《辦法》規(guī)定了幾種退還、免征房產(chǎn)稅的情況。比如，上海居民家庭在新購一套住房后的一年內(nèi)出售該居民家庭原有唯一住房的，其新購住房已按規(guī)定計算征收的房產(chǎn)稅，可予退還；上海居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新購住房，且該住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅等。

　　上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生說：“房產(chǎn)稅不會影響合理的購房需求。”重慶市市長黃奇帆則表示，重慶房產(chǎn)稅征收范圍只涉及10%的人群，主要針對高端房產(chǎn)業(yè)主和炒房客，不會增加普通百姓的購房負(fù)擔(dān)。與此同時，為減輕首次購房者的負(fù)擔(dān)，重慶繼續(xù)保留實施首次購房按揭貸款抵扣個稅的財政補貼政策，確保百姓剛性購房需求。

　　■“活水”“援建”保障房

　　房產(chǎn)稅作為地方稅，其收入進入地方的“錢袋子”。目前在上海、重慶的試點階段，房產(chǎn)稅收入規(guī)模較為有限。但隨著征稅對象、稅率以及地區(qū)的調(diào)整、擴大，房產(chǎn)稅將成為十分可觀的地方“財源”。如何使其避免成為地方的“私房錢”而做到“取之于民，用之于民”，殊為關(guān)鍵。

　　中國稅務(wù)學(xué)會理事、上海財經(jīng)大學(xué)教授胡怡建說，在世界許多國家，房產(chǎn)價格高，繳稅多，用于教育和治安的資金多，納稅人直接從中受益。我國包括房產(chǎn)稅在內(nèi)的財產(chǎn)稅與其他稅在用途上是沒有區(qū)別的，納稅人繳納財產(chǎn)稅沒有真實感受到財產(chǎn)稅的受益，“應(yīng)考慮房產(chǎn)稅的特點，讓其直接惠及納稅人，來調(diào)動納稅人的積極性，以及感受到納稅的必要性”。

　　國務(wù)院相關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，為充分體現(xiàn)調(diào)節(jié)收入分配的政策目標(biāo)，改革試點征收的收入將用于保障性住房特別是廉租房和公共租賃住房建設(shè)等，以解決低收入家庭住房困難等民生問題。從目前上海、重慶兩地公布的細(xì)則看，房產(chǎn)稅用于保障房建設(shè)的意圖均十分明確。

　　“保障房尤其是公租房的融資是困擾各地的難題，房產(chǎn)稅能起到多大的‘支援’作用，值得關(guān)注。”復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰說。

　　多位專家還建議，應(yīng)借房產(chǎn)稅改革之機，推進地方財稅制度的改革，建立公開透明的決策和監(jiān)督機制，保證稅收所得用于公共品與公共服務(wù)的提供。

　　■試點方案回應(yīng)百姓期盼

　　房產(chǎn)稅改革，因其與“居”的密切關(guān)系，一直成為老百姓關(guān)注的焦點。隨著上海、重慶房產(chǎn)稅改革試點的啟動，百姓關(guān)注改革終將會給自己帶來何種影響？改革如何回應(yīng)低收入、困難群體的期盼？

　　從逐漸浮出水面的上海、重慶改革試點方案來看，老百姓最關(guān)注的房產(chǎn)稅是對增量住房征收還是對存量住房征收已有答案：目前兩市都已明確主要以增量住房征稅為主，對存量住房觸及較少。

　　對此，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹說：“從增量住房入手進行改革試點，涉及面小，可以減少試點初期改革的難度，有利于試點的順利推進。同時，把征稅的重點明確指向了新增的投資者，有利于約束住房投資行為的進一步擴大。”

　　從國際實踐看，雖然各國房產(chǎn)稅的征收范圍普遍涵蓋所有住房，但在稅制設(shè)計上都普遍體現(xiàn)出對百姓基本居住需求的充分考慮以及對困難群體的特殊關(guān)照。