房產(chǎn)稅打壓炒樓成效未顯 反助推樓市成交

　　截至1月24日晚9時，上海網(wǎng)上房地產(chǎn)的成交數(shù)據(jù)顯示，該市一手房共簽約876套，總面積101174平方米。而據(jù)房產(chǎn)之窗監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，23日全天的成交量不過(419套)38391平方米。按照這個數(shù)據(jù)，24日的成交面積較前一日激增超過160%。

　　是什么導(dǎo)致了上海樓市突然出現(xiàn)大幅異動？

　　據(jù)東方衛(wèi)視報道，在上海一些區(qū)縣的房地產(chǎn)交易中心，許多人都是臨時趕來過戶的。閔行房地產(chǎn)交易中心大廳工作人員透露，當(dāng)日業(yè)務(wù)辦理人數(shù)較平常大約增加了1/3。不少現(xiàn)場的客戶都表示是臨時接到中介電話，告訴他們“關(guān)于樓市稅收方面的政策即將將出臺。”

　　“中介在傳，說是25日開始，稅收就要出新的政策。”同策咨詢機構(gòu)研究經(jīng)理倪曉玲分析上海樓市成交突然井噴時這樣說道。但中原、21世紀(jì)、漢宇不動產(chǎn)等幾家上海二手房中介領(lǐng)頭羊相關(guān)負(fù)責(zé)人卻都紛紛否認(rèn)這一說法，稱并不知道近日可能出臺房產(chǎn)稅消息的傳聞，公司也沒有組織二手房集中辦理交易過戶手續(xù)。

　　“去年12月最后幾天新房的成交量，也曾經(jīng)達(dá)到千套左右。”上海中原物業(yè)顧問有限公司研究總監(jiān)宋會雍說，交易量的激增并不鮮見。盡管房產(chǎn)稅即將出臺的傳言是否由中介煽風(fēng)點火尚有爭議，但上海房產(chǎn)稅箭在弦上確實已經(jīng)給當(dāng)?shù)貥鞘袔硪徊只判再彿砍?。?jù)業(yè)內(nèi)人士透露，包括年前的成交高潮事實上也跟房產(chǎn)稅有很大關(guān)系。

　　自上海市長韓正在18日的上海“兩會”上首度證實該市房產(chǎn)稅方案后，上海樓市的買賣雙方已加快了交易。上海永慶房屋研展部統(tǒng)計，1月上半月，上海成交一手住宅4338套，比去年12月上半月增加4.5%，比去年1月同期增加61%。

　　據(jù)韓正透露，上海版房產(chǎn)稅將對超過一定人均面積的新購住房，征收一定比例的房產(chǎn)稅。他同時表態(tài)“房產(chǎn)稅是長期的制度建設(shè)，不是短期的調(diào)控”。

　　“房產(chǎn)稅只對新增房征收，據(jù)傳新增房的購房日期以繳稅日期為準(zhǔn)，所以很多人趕著在房產(chǎn)稅出臺前簽訂交易合同，先把稅交了，辦理貸款、過戶晚一點都無所謂。”上海中原交易服務(wù)部相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者反映，近兩日來，浦東房地產(chǎn)交易中心人滿為患，趕來繳稅的市民大大增加。

     春節(jié)淡季成交不淡 上海部分房企借機提價

　　不少人生怕房產(chǎn)稅出臺后會提高購房成本而急于“趕末班車”盡早繳稅。而部分開發(fā)商和房產(chǎn)中介也以房產(chǎn)稅要出臺為由，催促購房者早做決定，趕在年前購房。在年前一波交易高峰影響下，房東們心態(tài)越來越強勢，不僅頻頻跳價，甚至以種種借口不讓買家看房。

　　受春節(jié)傳統(tǒng)淡季影響，元旦以來上海樓市中新盤供應(yīng)量明顯減少。據(jù)佑威及樓市專評網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)，上周全市商品住宅新增供應(yīng)面積僅為8萬平方米，環(huán)比前周進(jìn)一步下跌30%，連續(xù)四周呈下降趨勢。不過樓市成交仍保持較為穩(wěn)定的態(tài)勢，上周商品住宅成交面積為23.9萬平方米，環(huán)比前一周略微下跌2%。而本周以來，市場成交熱度更是有增無減。

　　抓住部分購房者想盡快完成交易的心理，上海部分開發(fā)商開始坐地起價。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，1月份全市在售的約280個公寓樓盤中，有50多個項目的實時報價高出去年12月份，占比高達(dá)18%。

　　從區(qū)域來看，漲價樓盤最多的為寶山區(qū)，該區(qū)近4成項目出現(xiàn)提價，其次松江區(qū)有34.5%的樓盤漲價，盧灣、普陀分別以33%、31%緊接其后。全市有8個區(qū)漲價樓盤數(shù)量比例在10%以上。

　　“這一方面是因為去年底部分開發(fā)商迫于資金壓力或者為了完成銷售目標(biāo)，紛紛降價促銷，新年伊始，銷售壓力變小，因此重新上調(diào)了價格。另一方面，也與房產(chǎn)稅預(yù)期下近期購房者購買意向較強有關(guān)。”搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心分析師說。

　　而二手房市場上“末班車”心理的反映更為明顯。據(jù)漢宇地產(chǎn)的統(tǒng)計，1月15日至21日，該公司二手住宅的買賣成交量較前一周環(huán)比有近兩倍的增長，寶山、松江、楊浦等中低端住宅密集區(qū)有明顯增加，其中二房房源買賣量大致與上周持平，而三房房源成交量幾乎翻番。

　　正是在這種情緒影響下，房東們見購房需求如此旺盛，心態(tài)更加強勢。據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心的調(diào)查統(tǒng)計，目前上海中外環(huán)區(qū)域的小戶型二手房交易特別火爆，房東跳價情況也頻頻發(fā)生，尤其是浦東金橋、高橋區(qū)域和寶山通河板塊，房東跳價幅度普遍在5%以上。

　　面對房東跳價的行為，購房者也普遍愿意接受。對此，佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟提醒，一旦房產(chǎn)稅政策“另一只靴子”落地，那些漲幅偏大的房源很有可能會出現(xiàn)價格回調(diào)，“購房者目前也不要盲目追趕‘末班車’。”

      稅率達(dá)3%將消滅“炒房族”？ 房產(chǎn)稅或難對房價“一劍封喉”

　　當(dāng)上海因房產(chǎn)稅落地傳聞出現(xiàn)恐慌性購房的同時，一向高調(diào)的重慶房產(chǎn)稅又傳出新的動向。

　　“現(xiàn)在是人人炒房、人人炒股，為什么會出現(xiàn)這種情況？歸根結(jié)底，沒有搞房產(chǎn)稅。”25日，重慶市市長黃奇帆在該市財稅工作會上，詳述了當(dāng)?shù)卣魇辗慨a(chǎn)稅的一些思維基礎(chǔ)和方向，重慶將仿效臺北做法，把當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)劃分為10個等級，針對不同的等級征收不同的稅率。

　　而在談及房產(chǎn)稅效果時，黃奇帆分析稱，炒房的資金成本大致6%左右，物業(yè)費大致每年1%左右，加上房產(chǎn)稅，一年就是10%左右的持有成本，7年下來，原來值100萬的房子，即使200萬元賣出去也基本沒有賺。“根據(jù)經(jīng)濟學(xué)規(guī)律，大體房產(chǎn)稅到了3%以上，將沒有人炒房。”

　　不過，按照尚未被證實的試點方案，重慶的房產(chǎn)稅稅率在0.5%～1.5%之間，遠(yuǎn)未達(dá)到3%的水平，且主要針對高檔商品房，其中“別墅、200平方米以上住房、評估價值超過主城區(qū)平均售價3倍以上的住房”最有可能先行試水。

　　而傳聞中的“上海版”房產(chǎn)稅征收方案則主要面向增量房，根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭的預(yù)測，其稅率可能在0.4%～0.6%之間，且對人均60平方米以下的家庭免征。市場普遍認(rèn)為，房產(chǎn)稅即便出臺，對壓低房價作用也有限。

　　本月22日，新華社連續(xù)發(fā)布《房產(chǎn)稅改革對樓市影響幾何？》和《分好“蛋糕”的重要一步——— 透視房產(chǎn)稅改革的現(xiàn)實意義》兩篇文章，力挺房產(chǎn)稅。文章指出，由于房產(chǎn)稅改革對房地產(chǎn)市場調(diào)控具有積極作用，針對當(dāng)前房價過快上漲的現(xiàn)實，人們對房產(chǎn)稅寄予很高期望，希望它能對遏制高房價起到立竿見影的作用。然而，受訪專家普遍表示，房價主要取決于供求關(guān)系，遏制高房價不能寄希望于房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅不會對房價產(chǎn)生“一劍封喉”作用。

　　文章進(jìn)一步指出，在“十二五”的開局之年談?wù)摲慨a(chǎn)稅，除了增加房產(chǎn)的持有成本、抑制投資和投機需求外，其更為重要的現(xiàn)實意義是調(diào)節(jié)收入分配，分好社會財富的“蛋糕”。

　　“從短期看，房價上漲仍存在一定的壓力。”全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會REICO工作室任榮榮博士表示，1月25日，REICO工作室發(fā)布了《2010年度中國房地產(chǎn)市場報告》稱，從日本和韓國的實踐來看，房地產(chǎn)稅收調(diào)整曾經(jīng)是應(yīng)對房地產(chǎn)價格泡沫的手段之一，但是卻從來不是應(yīng)對房地產(chǎn)泡沫最有效的手段。

　　任榮榮表示，資金充裕的開發(fā)商主動降價動力不強、利率水平總體處于低位以及通脹預(yù)期仍然較高，使得2011年房價存在一定的上漲壓力。