中介炒房可罰"停業(yè)整頓" 有分析稱處罰力度較弱

   　近日，我國第一個專門規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀行為的部門規(guī)章《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》正式出臺。房產(chǎn)中介參與炒房、“吃差價”、“陰陽合同”、“自賣自買”、改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租等行為，將首次有全國性法規(guī)予以禁止。

　　自2011年4月1日起施行

　　據(jù)了解，《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》由住建部、國家發(fā)改委、人保部聯(lián)合出臺，將自2011年4月1日起施行。

　　《辦法》要求由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)代收代付交易資金的，應當通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在銀行開設的客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶劃轉(zhuǎn)交易資金?！掇k法》還明確對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和人員可以采取約談、記入信用檔案、媒體曝光、取消網(wǎng)上簽約資格等多種管理手段和監(jiān)督措施，對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的價格違法、賺取差價、不正當競爭、分割出租、挪用交易資金等違法違規(guī)行為，根據(jù)情節(jié)輕重，可以處以沒收違法所得直至停業(yè)整頓等行政處罰。

　　從具體條文來看，中介機構(gòu)和中介人員不得為交易當事人規(guī)避房屋交易稅費等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價款的合同提供便利(即通常所稱“陰陽合同”)。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應當建立業(yè)務記錄制度，如實記錄業(yè)務情況。交易當事人經(jīng)紀服務合同應至少保存五年。如有違反，將被責令限期改正，記入信用檔案，中介人員個人將被處以1萬元罰款，中介機構(gòu)則將被取消網(wǎng)上簽約資格，處以3萬元罰款。

　　《辦法》還表示，房產(chǎn)中介機構(gòu)和中介人員不得捏造散布漲價信息，或者與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位串通捂盤惜售、炒賣房號，操縱市場價格；不得對交易當事人隱瞞真實的房屋交易信息，低價收進高價賣(租)出房屋賺取差價(即通常所稱“吃差價”)。如有違反，構(gòu)成價格違法行為的，將被處以責令改正、沒收違法所得、依法處以罰款，直至停業(yè)整頓等行政處罰。

　　同時，房產(chǎn)中介機構(gòu)和中介人員不得以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當手段招攬業(yè)務，不得改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租，不得侵占、挪用房地產(chǎn)交易資金，不得承購、承租自己提供經(jīng)紀服務的房屋。違反者，也將被責令限期改正，記入信用檔案，中介人員個人將被處以1萬元罰款，中介機構(gòu)則將被取消網(wǎng)上簽約資格，處以3萬元罰款。

　　落實樓市調(diào)控的重要舉措

　　業(yè)內(nèi)人士分析，房地產(chǎn)不法中介是高地價、開發(fā)商高利潤、炒房者之外，第四個推高房價的因素。住建部原副部長宋春華也表示，目前國內(nèi)房地產(chǎn)中介無序競爭現(xiàn)象嚴重，大多數(shù)業(yè)務都是一錘子買賣。有些中介已突破職業(yè)道德底線，故意隱瞞重要信息，發(fā)布虛假廣告，損害當事人的利益，有的甚至參與炒房。

　　我愛我家副總裁胡景暉表示，房地產(chǎn)中介行業(yè)近年發(fā)展迅速，北上廣深的大城市二手房交易量超過了一手房，全國實際的從業(yè)人員超過了一百萬，在這樣的背景下，出臺《辦法》對將來行業(yè)的規(guī)范和管理是有好處的。“尤其是中介公司長期的一些歷史問題，包括信息不透明、吃差價，占客戶租金、資金這樣一些違規(guī)行為，規(guī)范起來將更有法可依。”

　　實際上，《辦法》也是對“9·29”調(diào)控的貫徹和落實。2010年9月29日，國家有關部委出臺措施遏制部分城市房價過快上漲，其中明確提到，加大住房交易市場檢查力度，依法查處經(jīng)紀機構(gòu)炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為。

　　住房城鄉(xiāng)建設部有關負責人表示，此次出臺《辦法》，是全面落實國務院關于加強房地產(chǎn)調(diào)控的重要舉措，對于整頓房地產(chǎn)市場秩序，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀行為，保護房地產(chǎn)經(jīng)紀活動當事人合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)健康發(fā)展，將起到積極作用。中國發(fā)展戰(zhàn)略研究會委員何學彥認為，2010年“國十條”之后一系列政策出臺表明了國務院的決心，政策的不斷出臺也是一個認識過程，最早從開發(fā)商以及政府出讓土地價格環(huán)節(jié)入手，但是對中間環(huán)節(jié)推高房價還沒有太注意。這次出臺政策，已經(jīng)認清不法中介和無良奸商也是推高房價的一個環(huán)節(jié)。

　　有分析認為處罰力度較弱

　　不過也有觀點認為，《辦法》雖然有一定的積極意義，但實際上起到的作用并不大。

　　全國商業(yè)地產(chǎn)專家委員會副主任、上海乘星行機構(gòu)總經(jīng)理李驍認為，《辦法》里的許多相關內(nèi)容，實際上多年前已經(jīng)有了，“比如說之前已經(jīng)規(guī)定經(jīng)紀公司傭金不能超過3%，3%包括了議價，包括了差價，包括了雙方的委托價格，全包括了，不能超過3%”。他表示，一般認為這次《辦法》的一大亮點是規(guī)范了“吃差價”的行為。此外，還有分析認為《辦法》處罰的力度較弱。

　　2010年9月，深圳市公布實施房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法，嘗試治理“陰陽合同”。深圳規(guī)定，“吃差價”、“陰陽合同”等行為將被處以5萬元罰款，同時，深圳稅務機關將制定計稅參考價格，便于打擊“陰陽合同”和虛報成交價格現(xiàn)象。而對于中介可能存在的隨意漲價行為，深圳規(guī)定，確需調(diào)整銷售價格且調(diào)整幅度超出備案價格15%的，應當在調(diào)整價格前辦理備案變更，調(diào)價未申報備案的，將處10萬元罰款。

　　與深圳的辦法相比，《辦法》不僅罰款數(shù)額不高，而且中介可能存在的隨意漲價行為也未明確受控，因此有業(yè)內(nèi)人士擔心威懾力不夠。