2010年深圳一手房漲價一成 二手房漲價兩成

     “今年樓市購買力、需求雙降可能性大，深圳樓市并不樂觀。”

　　中原地產(chǎn)和世聯(lián)地產(chǎn)的深圳房地產(chǎn)市場年報顯示，深圳房地產(chǎn)市場在嚴厲調(diào)控之下，市場表現(xiàn)卻有所背離，開發(fā)商拿地熱情、開盤熱情以及消費者購房熱情都在調(diào)控背景下顯得火爆異常。深圳一手房、二手房價格都有10%—20%的漲幅，此外，政策對于住宅市場的打壓也讓商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓市場獲得了良好的發(fā)展機遇。

　　對于后市，業(yè)內(nèi)認為2011年深圳樓市在政策上依然面臨壓力，成交量將維持在近年平均的水平，而成交價將維持高位或在小幅度內(nèi)波動的可能性較大。

　　◎一手房 今年房價維持高位或小幅下滑可能較大

　　根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，深圳2010年新房市場因成交結構的影響，通過月度的價格比較無法得知2010年深圳新房房價實際漲幅，因此，中原地產(chǎn)選取一些在年初及年末均有成交，且成交產(chǎn)品無太大差異的樓盤，通過10個代表性樓盤價格的比較，2010年內(nèi)深圳新房多數(shù)項目價格上漲幅度在10%左右，位置較偏的項目價格漲幅在10%以下，市區(qū)項目漲幅略高于10%，而有規(guī)劃利好的片區(qū)，樓盤價格漲幅較大，如受益于前海中心規(guī)劃的財富港、龍華新城的水榭春天、華為新城的上品雅園以及受益于地鐵即將開通的鵬達摩爾城。

　　此外，“市場上精裝修房越來越多，所謂贈送面積很多的‘偷面積’的房也很多，這些都使得新房房價有水分，價格已經(jīng)包含精裝修和贈送面積的部分。”深圳中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)王世界表示。

　　而在土地市場方面，2010年深圳商品住宅用地供應量持續(xù)下滑，全年僅8宗土地公開出讓，同比減少5宗，土地可建面積約157.4萬平方米，同比減少逾1成。而實際上，2010年真正意義上公開出讓的商品住宅用地僅有5宗，可建總面積僅45.7萬平方米，同比減少約6成。另外3宗土地均屬于定向出讓，且對其商品住宅銷售對象有嚴格限制。“正是因為這種僧多粥少的局面，加上通貨膨脹壓力加劇，導致雖然政府重手調(diào)控樓市，土地市場成交依然火爆，由于僧多粥少，地產(chǎn)商無懼調(diào)控。”王世界表示。

　　對于2011年深圳新房市場的走勢，王世界分析說，任何成交均由兩個因素決定，一是購買力，二是需求，只有兩方面協(xié)調(diào)一致，交易才得以實現(xiàn)。構成購買力的因素主要有2個：居民收入和銀行貸款，影響需求、購房意愿的因素最重要的就是購房者對房價中短期走勢的看法，根據(jù)對政策因素、通脹因素、低息因素、供應因素以及規(guī)劃因素等的比較分析，中原地產(chǎn)認為2011年居民對商品住宅的購買力和需求雙降的可能性大，深圳樓市并不樂觀。

　　“2011年深圳樓市受到較多不利因素的影響，成交壓力將會明顯增大。成交放緩意味著房價也將面臨壓力，不過由于目前多數(shù)開發(fā)商可售、將售存貨不多，如果成交持續(xù)低迷，大可放慢開發(fā)步伐，因而2011年房價維持高位或小幅下滑的可能性較大。”

     ◎二手房 預計今年成交平穩(wěn)均價小幅波動

　　2010年，深圳市二手住宅的成交量走勢呈現(xiàn)波動較大的局面，而成交均價呈現(xiàn)小幅度波動的特點。根據(jù)中原地產(chǎn)的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，一季度的深圳二手房市場進入淡季，成交量大幅度減少，隨后形成V形反彈，積壓已久的需求在3月份集中釋放，導致整個市場迅速回暖，而成交均價在成交量的大幅度增加的拉動下顯著抬升；二季度起，4月中的“新國十條”推出，大量潛在客源因等待樓價下跌而停止入市，成交量迅速掉頭下跌，成交價格受壓下調(diào)。進入第三季度，市場對于“新國十條”逐步消化，成交量逐月回升，成交均價受高通脹及供不應求加劇的影響再次抬升。第四季度，調(diào)控逐步細化、市場監(jiān)管收緊和限貸令及限購令的推出，自住需求受抑觀望，成交量于10月再次回落，后期市場對政策逐步消化，成交量再次回升，成交均價隨后平緩上升。

　　根據(jù)深圳市規(guī)劃和國土資源委員會公布的數(shù)據(jù)監(jiān)測結果顯示，2010年深圳市二手住宅買賣成交套數(shù)為123217套，同比減少21.41個百分點，相較2009年擴增幅度驚人的形勢有所不同，2010年成交量呈現(xiàn)有所減少，顯示出市場調(diào)整時間較長的特點。

　　中原地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)顯示，今年二手住宅銷售面積的高峰為3月份的215萬平方米，而最低點為5月份的28萬平方米。成交均價方面，2010年上半年調(diào)控政策“新國十條”出臺前主要是繼續(xù)上漲，4月份價格突破19000元/平方米的水平，隨后因政策調(diào)控，一度下跌至16792元/平方米。下半年二手住宅成交價格持續(xù)高位攀升，于9月份創(chuàng)下本年新高19692元/平方米。截至12月，全市二手住宅平均成交價格達到20973元/平方米。根據(jù)深圳中原地產(chǎn)的內(nèi)部成交監(jiān)測數(shù)據(jù)綜合顯示，2010年深圳市二手住宅成交均價為18774元/平方米，同比增長19.27個百分點，并且呈現(xiàn)出各區(qū)普漲的局面。

　　而在成交結構方面，深圳2010年二手房成交當中60—90平方米和90—144平方米兩個面積段物業(yè)依然為市場主導，分別占據(jù)全市總體成交量的42.45%和29.68%，顯示中等戶型在今年更受青睞。值得注意的是，根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，購房用于自住的客戶占總成交客戶的82.10%，純投資客戶則僅占7.73%，自住或投資的客戶比例也有10.17%的比例。其中，投資客戶相較2009年有明顯的減少，而自住或投資客戶則有所增加。

　　王世界認為，2011年，深圳二手房成交量將維持平穩(wěn)狀態(tài)，成交均價將維持于小幅度波動，各區(qū)租金差距有望縮小，在關外，由于多項交通利好將促成片區(qū)市場熱點，關外二手住宅價格將進一步提高，此外前海發(fā)展規(guī)劃將推動南山區(qū)二手住宅價格進一步提高。

    ◎商業(yè)地產(chǎn) 寫字樓市場成交持續(xù)增加獨領風騷

　　2010年，住宅地產(chǎn)在政策與市場的博弈中起落，而商業(yè)地產(chǎn)似乎隔岸觀火置身事外。在新政出臺初期，商業(yè)地產(chǎn)并未像住宅地產(chǎn)、寫字樓一樣應聲而落，反而逆勢飄紅，獨領風騷。之后隨著各項調(diào)控政策和細則不斷出臺，對住宅投資的限制加強，商業(yè)地產(chǎn)因不受政策影響而關注度被不斷提升，同時隨著通貨膨脹的加劇，商業(yè)物業(yè)也成為眾多投資者資金保值、抵御通脹的較好選擇。

　　從2010年深圳商業(yè)物業(yè)的供求情況看，深圳全年供應面積47.46萬平方米，只比2009年增加4.51%，且新增供應以社區(qū)商業(yè)為主，受住宅批售的影響大。但銷售面積為16.22萬平方米，比2009年增加10.49%，雖然帶領2009年的銷售走出谷底，但在近年的成交中仍處于低位。中原地產(chǎn)商鋪部門中介告訴記者：“去年深圳商業(yè)地產(chǎn)的供求情況雖然沒有得到很大改善，卻越來越受到投資者關注，尤其在后半年，在樓市調(diào)控政策頻出、通貨膨脹壓力趨大的市場環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)的投資價值被悄然提升，同時推動了價格上漲。”據(jù)統(tǒng)計，2010年深圳商業(yè)地產(chǎn)的成交均價為23315.03元/平方米，同比上升12.86%，除了市場因素影響價格外，高價物業(yè)的結構性成交增長也是價格上漲的有效推動力。

　　而在寫字樓方面，金融危機的陰霾逐漸驅(qū)散，經(jīng)濟形勢轉(zhuǎn)好，行業(yè)復蘇、擴張趨勢增強，投資資金充裕，樓市新政對住宅投資客戶的過濾，加上通貨膨脹的壓力趨大都使2010年深圳寫字樓的自用和投資需求都呈現(xiàn)出旺盛的狀態(tài)，使得寫字樓市場在調(diào)控政策頻繁出臺的2010年，供應雖有小幅減少，成交仍能保持增長的態(tài)勢，且在成交結構和市場環(huán)境的影響下，成交均價繼續(xù)創(chuàng)新高。

　　據(jù)統(tǒng)計，2010年深圳市寫字樓供應面積為93.39萬平方米，比2009年減少6.31%，成交面積53.99萬平方米，比2009年增長22.01%。在成交結構和市場環(huán)境合力作用下，寫字樓成交價格較2009年繼續(xù)上漲，全市均價為29480.79元/平方米，比2009年上升22.56%，再次刷新歷史紀錄。

　　在這種背景下，2010年內(nèi)不少開發(fā)商都有轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的部分項目，就連一向?qū)Ｗ⒆≌袌龅娜f科亦如此，加大其投入和開發(fā)力度。世聯(lián)地產(chǎn)首席分析師王海斌表示，商業(yè)辦公用地的土地成交增速遠遠大于住宅用地的增速，可以想象，未來商業(yè)市場將會成為眾多開發(fā)商的必爭之地，而獲得一段繁榮的發(fā)展時期。