1.3萬億資金“錢”景不明 千萬套保障房阻力重重

    今年我國將新建保障性住房1000萬套。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部測算，完成該目標(biāo)需要1.3萬億元以上的建設(shè)資金。分析人士認(rèn)為，盡管今年中央財(cái)政撥付力度可能加大，但全年保障性住房目標(biāo)完成仍面臨一定壓力，保障房建設(shè)資金保障問題仍需進(jìn)一步落實(shí)。

　　一些專家建議，近年來保障房建設(shè)進(jìn)入“突擊期”，該領(lǐng)域應(yīng)建立長效機(jī)制和相應(yīng)規(guī)劃，為相關(guān)利益主體帶來合理預(yù)期。

　　開發(fā)商態(tài)度各異

　　“保障房可能不像商品房項(xiàng)目利潤空間那么大，但收入比較穩(wěn)定，開發(fā)商在其中是介于施工單位和管理者之間的角色。公司最近新拿了一個廉租房項(xiàng)目，今后有可能繼續(xù)參與這一領(lǐng)域。”天下置業(yè)集團(tuán)公司董事長陳潛鋒表示。

　　對于今年1000萬套的保障房新建規(guī)模，分析人士表示，過去10年以來，我國年均城鎮(zhèn)住宅建設(shè)規(guī)模為8億平方米左右，包括商品房、保障房、居民自建改建住房以及大型廠礦集資建房。而今年新建保障房若以每套60平米計(jì)算，僅該領(lǐng)域就將達(dá)到6億平方米，規(guī)模可謂空前。

　　“我們計(jì)劃三到五年間把中國住房體系基礎(chǔ)打牢固，讓住房嚴(yán)重困難的群體較快、較早、較大規(guī)模優(yōu)先得到改善，這是保障房建設(shè)高潮。未來保障房的惠及對象還包括目前在城市經(jīng)商務(wù)工的1.5億農(nóng)民工，以及未來十年城市化轉(zhuǎn)移的兩億農(nóng)村人口。”住建部政策研究中心主任陳淮認(rèn)為。

　　作為重要的建設(shè)主體，開發(fā)商對于保障房“蛋糕”的態(tài)度并不統(tǒng)一。有的積極參與，也有不少仍在觀望甚至規(guī)避。一位房企負(fù)責(zé)人對中國證券報(bào)記者表示，大規(guī)模的保障房建設(shè)在我國算是“新事物”，政策穩(wěn)定性以及能否順利退出至為重要。“現(xiàn)在建設(shè)力度很大，但資金來源、土地、供應(yīng)比例、分配計(jì)劃等內(nèi)容都不明確，開發(fā)商介入這一領(lǐng)域，目前有點(diǎn)博弈的感覺。”他表示。

　　“一些中小開發(fā)商熱衷于保障房建設(shè)。此外，萬科這樣的公司在保障房建設(shè)中比較領(lǐng)先，它們的開發(fā)項(xiàng)目有工程化的優(yōu)勢，利于承接保障性住房。但對于我們走高端路線的公司來講，承接保障房甚至是對既有品牌的傷害。”一家大型房地產(chǎn)企業(yè)長沙分公司負(fù)責(zé)人認(rèn)為。

    資金壓力成關(guān)鍵

　　根據(jù)測算，1000萬套保障房的建設(shè)資金將突破1.3萬億元。對此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部要求，各地土地出讓金中不低于10%的收益要用于保障性住房的建設(shè)。對于先前執(zhí)行不力的地市，甚至要以土地收入的20%用于保障性住房建設(shè)。

　　今年我國將繼續(xù)開展公積金閑置資金支持保障房建設(shè)的試點(diǎn)，相關(guān)部門將研究制定支持保障房建設(shè)的中長期貸款政策。

　　渤海證券發(fā)布的研究報(bào)告認(rèn)為，原先保障房的資金來源主要包括中央財(cái)政投入、銀行貸款、土地出讓和土地增值稅、住房公積金增值收益等。2011年，中央財(cái)政對于保障房建設(shè)的力度還會加大，樂觀預(yù)計(jì)可以達(dá)到1200億元，但后續(xù)增長有限。土地出讓金方面，以10%的比例用作保障房建設(shè)計(jì)算，年內(nèi)可能達(dá)到2000億元。住房公積金增值收益以及銀行貸款預(yù)計(jì)分別能提供400億元和800億元的資金支持。再加上公積金資金支持保障房試點(diǎn)的籌集資金，全年保障房建設(shè)資金為6800億元左右，距離1.3萬億元的資金需求仍有較大缺口。

　　安信證券發(fā)布的研究報(bào)告認(rèn)為，1.3萬億元的保障性住房投資主要由地方投入，而土地收入一直是地方政府用于基建甚至補(bǔ)貼公共支出的重要資金來源。如此大的投資可能意味著地方融資平臺重新大量向銀行借款。停止或中斷其他大量政府投資項(xiàng)目，而這兩種可能性事實(shí)上都較小。

　　2010年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資48267億元，比上年增長33.2%，增速創(chuàng)近五年來新高。國家發(fā)改委宏觀院投資研究所副所長程選認(rèn)為，今年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速預(yù)計(jì)將達(dá)到20%左右。盡管增速回落，但這并不意味著保障房目標(biāo)完成難度加大，保障房并不完全包括在房地產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)領(lǐng)域。但今年的保障房資金供應(yīng)能否落實(shí)，目前仍有些疑慮。

　　除了資金壓力外，土地供應(yīng)能否順利完成同樣是重要因素。分析人士表示，去年全國房屋新開工面積16.38億平方米，以此規(guī)模計(jì)算，今年可能有接近三分之一的新開工土地用于保障性住房。盡管同樣存在難度，但并不是難以克服。

    呼喚長效機(jī)制

　　“1000萬套的建設(shè)目標(biāo)并不是不能完成，但不應(yīng)將它看做不計(jì)代價(jià)的任務(wù)。”社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞認(rèn)為，從長期來看，保障性住房不可能持續(xù)保持年增1000萬套的規(guī)模，而應(yīng)將它看做社會保障體系的重要組成部分。保障房建設(shè)是應(yīng)脫離商品房價(jià)高低影響之外的，同時(shí)應(yīng)對保障房的惠及人群進(jìn)行嚴(yán)格定義，將分配公平放在第一位。

　　對于保障房建設(shè)以及分配的長效機(jī)制，消息人士表示，《住房保障條例》現(xiàn)已進(jìn)入立法程序，并很可能將于“十二五”期間推出實(shí)施。

　　安信證券報(bào)告認(rèn)為，保障房尤其是廉租房完工后的長期維護(hù)支出來源，目前并沒有明確方案。從香港等地的經(jīng)驗(yàn)來看，在考慮維護(hù)、折舊以及相關(guān)人員薪資等經(jīng)常支出后，持有廉租房的利潤率為-14%左右，必須依靠物業(yè)出售以及商業(yè)租賃融資，而國內(nèi)顯然還沒有類似長效機(jī)制。

　　住建部研究中心副主任秦虹認(rèn)為，保障性住房資金來源的構(gòu)成主要包括土地收入出讓金、地方公積金增值收益、中央財(cái)政補(bǔ)貼以及地方財(cái)政的機(jī)動財(cái)力。所謂地方財(cái)政的機(jī)動財(cái)力，即地方政府拿財(cái)稅收入的一部分做保障房建設(shè)資金。基于長遠(yuǎn)規(guī)劃發(fā)展的考慮，政府需要進(jìn)一步拓寬保障房資金來源，目前新模式探索方向主要鎖定在企業(yè)和社會資本參與方面。