上市房企搶食保障房建設(shè)蛋糕 收益率可擴(kuò)至25%

    2011年保障房建設(shè)目標(biāo)是1000萬套，比2010年的580萬套增長72%。面對(duì)大幕開啟的保障房“井噴時(shí)代”，眾多開發(fā)商跑馬圈地，是搶食蛋糕還是應(yīng)對(duì)調(diào)控？

　　房企日漸青睞保障房

　　據(jù)中國證券報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，近期積極參與保障性住房建設(shè)并享受政策利好的公司有萬科、中國中冶、城投控股、金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、上海建工、陸家嘴、招商地產(chǎn)、中國建筑等。

　　“招保萬金”中的金地集團(tuán)是最晚涉足保障房的。2010年10月11日，金地公告稱取得以代建方式參與深圳龍華擴(kuò)展區(qū)0009地塊保障性住房代建總承包項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)，該項(xiàng)目總建筑面積34.89萬平方米。這是其首次參與保障房項(xiàng)目建設(shè)。

與之相比，萬科在保障房建設(shè)方面的步伐很大。萬科近年已參與公共租賃住房、限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等多種保障性住房項(xiàng)目。公共租賃住房有廣州的萬匯樓項(xiàng)目，限價(jià)房有天津的新里程等項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)適用房有武漢的青山區(qū)等項(xiàng)目。

　　招商地產(chǎn)2010年9月28日公告稱，公司取得保障性住房中標(biāo)通知書，公司通過競(jìng)標(biāo)將以代建總承包方式參與深圳市光明新區(qū)整體拆遷、統(tǒng)建上樓安置房項(xiàng)目的開發(fā)。

　　一向主張“替富人蓋房”的任志強(qiáng)近期低調(diào)在北京拿地，也將為窮人建保障房。2010年11月25日，北京華遠(yuǎn)地產(chǎn)和盛世新業(yè)聯(lián)合體成功奪標(biāo)北京通州區(qū)梨園鎮(zhèn)磚廠村居住項(xiàng)目，項(xiàng)目包括配建限價(jià)商品房與定向安置房。此外，新疆城建是主動(dòng)申請(qǐng)住房公積金貸款支持保障房建設(shè)的公司之一。2010年11月，公司公告稱將一些公司資產(chǎn)進(jìn)行抵押(資產(chǎn)預(yù)評(píng)估值為16億元)申請(qǐng)公積金貸款，以支持公司保障房建設(shè)。

　　業(yè)內(nèi)人士稱，未來中國住宅體系包括政策性住房和商品房兩大部分，而且政策性住房會(huì)有一個(gè)可觀的比例，因此，地產(chǎn)商必須主動(dòng)參與到這兩大塊的建設(shè)中來。

　　收益率可擴(kuò)至25%左右

　　業(yè)界認(rèn)為，地產(chǎn)大鱷紛紛進(jìn)軍保障房領(lǐng)域，主要是看中了“十二五”規(guī)劃中“大力加強(qiáng)保障房建設(shè)”的蛋糕，以尋找新的利潤增長點(diǎn)。

　　中國證券報(bào)記者獲悉，金豐投資將重點(diǎn)轉(zhuǎn)向保障房領(lǐng)域的“代建制”模式，即資金等均由政府投入，房企只輸出技術(shù)與管理，以此來收取管理費(fèi)用。代建制意味著開發(fā)商幾乎毫無風(fēng)險(xiǎn)，雖然利潤不高，卻是穩(wěn)定的一筆大生意。

　　同時(shí)，參與保障房建設(shè)可以在一定程度上規(guī)避嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控壓力。某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人透露，保障房建設(shè)成本較低，需求穩(wěn)定，資金周轉(zhuǎn)速度快，更容易獲得銀行貸款，自有資金比例甚至可以低到20%以下。即使以5%左右的利潤率計(jì)算，5倍左右的杠桿意味著開發(fā)商的資金收益率可擴(kuò)大至25%左右。

　　另外，承建保障房之后，開發(fā)商可以從地方政府獲得信貸、土地、稅收等多種優(yōu)惠條件。

　　不過，并不是所有房地產(chǎn)商都能受益于保障房。也有個(gè)別公司與保障房業(yè)務(wù)失之交臂，中華企業(yè)因上海市保障性住房政策調(diào)整，而被迫向大股東轉(zhuǎn)讓上海市外環(huán)內(nèi)最大的經(jīng)適房項(xiàng)目——華涇項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓原因是該經(jīng)適房項(xiàng)目已被市政府變更為廉租房項(xiàng)目。從公告確認(rèn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格來看，中華企業(yè)獲得的溢價(jià)為零。