易憲容:住房限購(gòu)令對(duì)遏制高房?jī)r(jià)作用有限

    2010年國(guó)十條后，國(guó)內(nèi)前后有16個(gè)城市出臺(tái)了居民住房限購(gòu)令。昨天媒體披露，限購(gòu)令這種調(diào)控方式向二、三線城市蔓延，鄭州、太原、武漢、昆明等地正在制定限購(gòu)住房的細(xì)則。

　　所謂限購(gòu)令就是地方政府出臺(tái)限制居民購(gòu)買住房的規(guī)定，盡管媒體對(duì)它作了大量渲染，以為地方政府會(huì)與中央政府一起將房市調(diào)控進(jìn)行到底，擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫。其實(shí)地方政府出臺(tái)這些政策僅是給中央政府一個(gè)姿態(tài)，抑制炒房的實(shí)際效果如“水中月、鏡中花”，不僅作用有限，反而成為各地居民涌入住房市場(chǎng)的信號(hào)。

　　從這些住房限購(gòu)令的內(nèi)容來(lái)看，變化最大的是去除2008年下半年以來(lái)各種離譜的托市政策，比如買房上戶口（把無(wú)價(jià)政策變?yōu)橛袃r(jià)產(chǎn)品），買房可享政府補(bǔ)貼等。其它內(nèi)容還有，只準(zhǔn)許當(dāng)?shù)鼐用窨稍儋?gòu)買一套新房，不準(zhǔn)第三套以上住房的貸款及不準(zhǔn)異地住房貸款，不許外國(guó)投資者進(jìn)入住房市場(chǎng)等。

　　也就是說(shuō)，這些住房限購(gòu)令表面上是只允許當(dāng)?shù)鼐用裨谡哝i定期間再新購(gòu)一套房，實(shí)際上卻告訴了市場(chǎng)另一個(gè)信息：當(dāng)?shù)氐淖》抠?gòu)買者，無(wú)論你原持有多少套住房，你只要愿意，仍可再購(gòu)一套房；既然現(xiàn)在購(gòu)買住房有限制，每一人或每一戶只能有購(gòu)買一套住房的指標(biāo)，那就不要浪費(fèi)這難得的購(gòu)買住房指標(biāo)，涌入市場(chǎng)購(gòu)買住房吧。正因?yàn)槿绱?，地方政府的限?gòu)令實(shí)際上是在鼓勵(lì)人趕快進(jìn)入市場(chǎng)，否則就會(huì)錯(cuò)過(guò)買房機(jī)會(huì)。

　　假定地方政府的真意確是要限制炒房，那就應(yīng)該嚴(yán)格執(zhí)行2010年的國(guó)十條及央行的275號(hào)文件。從這兩個(gè)文件的要義來(lái)看，政府希望用差別化的住房信貸政策來(lái)遏制住房市場(chǎng)的投機(jī)炒作，讓2008年下半年出臺(tái)的131號(hào)文件及302號(hào)文件過(guò)度擴(kuò)張的信貸政策回歸到常態(tài)。比如，差別化的個(gè)人住房信貸政策的核心內(nèi)容，不僅要求停止第三套以上按揭貸款及個(gè)人異地住房按揭貸款，而且也要求各商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房按揭貸款采取差別化的政策。比如第一套住房的個(gè)人貸款以風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)；第二套以上住房的貸款的首付比例及利率全面提高。

　　如果第三套以上的住房按揭貸款及異地按揭貸款完全禁止，那么投機(jī)炒作者就沒有了涌入住房市場(chǎng)的金融工具。一旦住房交易的金融杠桿萎縮，即意味著沒有人來(lái)接盤或參與住房投機(jī)炒作，那就不需要靠什么住房限購(gòu)令來(lái)限制人進(jìn)入房市了。

　　從以上分析可以看到，地方政府的住房限購(gòu)令出臺(tái)不出臺(tái)、取消不取消，對(duì)遏制房?jī)r(jià)作用將十分有限，出臺(tái)這些政策更多的意義在做樣子，以說(shuō)明地方的房地產(chǎn)調(diào)控是緊跟中央的。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，房?jī)r(jià)仍在大漲。比如北京，2010年的房?jī)r(jià)就上漲40%以上。同時(shí)，在2010年12月份及2011年1月份，全國(guó)住房銷售同樣又回到量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)上。這就是地方政府住房限購(gòu)令所達(dá)到效果?？梢?，對(duì)于地方政府的住房限購(gòu)令，無(wú)論是媒體還是政府職能部門不要過(guò)高地估計(jì)它能夠起到多少作用，現(xiàn)在該是全面退出的時(shí)候了。要讓國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)得到真正的調(diào)整，就得有嚴(yán)格的住房信貸政策及嚴(yán)厲稅收政策（比如對(duì)住房交易流轉(zhuǎn)稅及住房交易所得稅，借鑒香港及新加坡課稅的做法），只有從這兩方面入手，才能嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)投機(jī)炒作，擠出房地產(chǎn)泡沫，讓住房泡沫回歸理性。