房屋征收與補償條例解讀：規(guī)范拆遷 強化補償

    為社會各界廣泛關(guān)注的《國有土地上房屋征收與補償條例》(以下簡稱條例)順利通過。

　　中國人民大學(xué)副校長、中國法學(xué)會民法學(xué)研究會會長王利明表示， 條例事關(guān)國計民生和經(jīng)濟社會發(fā)展全局，它的頒布和施行，將有助于規(guī)范拆遷活動、保障被拆遷人的合法權(quán)益，促進經(jīng)濟社會和諧發(fā)展。

　　強化被征收人權(quán)益保護

　　從制定征收補償方案到征收程序啟動，以及有關(guān)補償標(biāo)準(zhǔn)的確定，條例都要求尊重被征收人的意愿

　　問：條例從哪些方面規(guī)范了房屋征收和拆遷活動？

　　答：新的條例在修改原條例的過程中，秉持了規(guī)范公權(quán)和保障私權(quán)的基本法治理念，統(tǒng)籌兼顧了工業(yè)化、城鎮(zhèn)化建設(shè)與強化被征收人合法權(quán)益的保護，使公共利益和私人利益得到了很好的協(xié)調(diào)與平衡。一方面，我國社會目前正處于經(jīng)濟快速發(fā)展時期，基于公共利益的征收與拆遷活動仍然是必要的。另一方面，因為征收與拆遷活動必然涉及公民私有財產(chǎn)權(quán)的保護，且體現(xiàn)了公權(quán)力對私權(quán)的適度干預(yù)，因此，在承認征收活動必要性的同時，必須通過規(guī)范拆遷活動，強化對被征收人權(quán)益的保護。

　　條例正是通過秉持上述理念，在以下幾方面規(guī)范了征收和拆遷活動：首先，明確了政府是征收補償?shù)闹黧w，并禁止建設(shè)單位參與搬遷，要求房屋征收實施單位不得以營利為目的，這些都有助于化解長期以來因建設(shè)單位作為拆遷主體所引發(fā)的各種社會矛盾，有助于維護社會穩(wěn)定。例如，不少建設(shè)單位基于利益驅(qū)使，而對被拆遷人斷水、斷電、斷路、斷氣，甚至以暴力脅迫等手段強迫被拆遷人搬遷，嚴重影響社會穩(wěn)定。如果以政府作為拆遷主體，明顯會減少甚至可以避免上述違法行為的發(fā)生。其次，界定了公共利益的范圍，從而明確了征收的前提條件?？梢哉f，公共利益的范圍界定，是一個世界性的難題，也是我國立法長期沒有解決的問題。條例第八條規(guī)定了公共利益的范圍，這是一個立法的重大完善。第三，強化了被征收人的參與。從制定征收補償方案到征收程序啟動，以及有關(guān)補償標(biāo)準(zhǔn)的確定，條例都要求尊重被征收人的意愿。第四，完善了征收程序，包括征收決定的作出程序、補償方案制定程序、強制搬遷程序、爭議解決機制以及救濟程序。第五，提高了征收補償標(biāo)準(zhǔn)，充分維護了被征收人的利益。

　　強化補償是個亮點

　　以市場價格作為補償標(biāo)準(zhǔn)，使得被征收人的基本利益得到保障

　　問：在補償制度上，條例做出了哪幾方面改善？

　　答：條例全面貫徹了充分保護被征收人的合法權(quán)益的精神，集中體現(xiàn)在強化被拆遷人的補償方面。條例的核心是提高補償標(biāo)準(zhǔn)，其最大的亮點也體現(xiàn)在強化補償方面。事實上，從實踐來看，因征收與拆遷所引發(fā)的各種矛盾，主要不是在是否應(yīng)當(dāng)符合公共利益的需要而征收方面，而大多體現(xiàn)在征收補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)和補償?shù)墓叫苑矫?。條例針對實踐中存在的主要矛盾，集中就補償制度作了重大完善，這主要體現(xiàn)在如下方面：第一，條例要求在擬定征收補償方案時要征求公眾的意見，包括被征收人的意見。這就在征收補償決定之前，強化了被拆遷人的保護。第二，條例明確了征收的補償標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)條例第十九條，“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。”需要指出的是，以市場價格作為補償標(biāo)準(zhǔn)，就使得被征收人的基本利益得到保障。尤其是此處所說的補償，不僅包括對房屋的補償，也包括對土地使用權(quán)的補償，這就大體上可以確保被征收人的居住條件有改善、生活水平不下降。此外，根據(jù)條例第二十一條規(guī)定，被征收人在要求補償時，可以選擇貨幣補償或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換，這也充分尊重了被征收人的選擇權(quán)。第三，根據(jù)條例的規(guī)定，征收個人房屋應(yīng)當(dāng)對被征收人優(yōu)先給予住房保障，這就意味著，如果被征收人符合住房保障條件，征收程序啟動以后，被征收人不輪候、不排隊，優(yōu)先享受住房保障，這也充分體現(xiàn)了物權(quán)法第四十二條中征收個人住宅應(yīng)當(dāng)保障其居住條件的精神。第四，條例明確了先補償后搬遷的原則，且明確規(guī)定要實行“專戶存儲”。這解決了實踐中補償沒有到位而強制搬遷，從而引發(fā)的社會矛盾。第五，條例賦予了被征收人選擇房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的權(quán)利，從而避免在評估機構(gòu)選擇上，因政府干預(yù)而產(chǎn)生的壓價、壓低補償?shù)默F(xiàn)象。

　　嚴格程序是制度性保障

　　由司法機關(guān)決定是否強制搬遷，有利于保障強制搬遷有序、公平、公正進行

　　問：在征收補償?shù)某绦蚍矫?，條例有哪些體現(xiàn)？

　　答：程序是制度的保障，整個條例也正是通過程序的完善，從而保障了征收和拆遷的有序進行，切實保護了被拆遷人的合法權(quán)益。如果說提高征收補償標(biāo)準(zhǔn)是條例的核心，那么，嚴格程序是條例施行的制度性保障。在程序完善方面，主要體現(xiàn)在：第一，明確規(guī)定了符合公共利益的各項建設(shè)活動，應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃等要求，從而可以通過代表民意的各級人大機關(guān)在制定和審議規(guī)劃時，判斷有關(guān)建設(shè)活動是否符合社會公共利益。第二，完善了征收決定程序。例如，征收決定做出前，應(yīng)當(dāng)進行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估，并且要求征收費用補償足額到位。第三，明確了強制搬遷程序。條例取消了行政強制搬遷，完全通過司法程序進行強制搬遷。由具有中立地位的第三者(即司法機關(guān))來決定是否應(yīng)當(dāng)強制搬遷，這也有利于保障強制搬遷的有序、公平、公正地進行。采取司法強制搬遷的措施，也是現(xiàn)代社會程序公正的必然要求。第四，完善了救濟途徑。條例給被征收人提供了充分的行政救濟和司法救濟途徑。被征收人對于征收決定、補償決定不服的，可以申請行政復(fù)議，也可以提起行政訴訟。對于不履行補償協(xié)議的一方，可以提起訴訟。