專家解讀新拆遷條例:補(bǔ)償款到位后才能進(jìn)行拆遷

   　據(jù)中國之聲《新聞縱橫》報道，國務(wù)院總理溫家寶昨天(21日)簽署國務(wù)院令公布《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，這意味著公眾更熟悉的說法“新拆遷法”正式誕生。條例自公布之日起實(shí)行，2001年6月13日公布的《城市房屋拆遷管理條例》、也就是所謂的“老拆遷法”同時廢止。

　　新拆遷法規(guī)定，為了公共利益的需要，征收國有土地上單位和個人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人給予公平補(bǔ)償，并將維護(hù)公共利益、保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益納入條例范圍。

　　“新拆遷法”最早由北大五位學(xué)者聯(lián)名在2009年12月7日首次向全國人大常委會上書，要求對老拆遷條例進(jìn)行審查，從而將關(guān)于新拆遷條例的討論與修改工作推向公眾輿論中心。那么歷經(jīng)一年的聽證，新拆遷法是否符合學(xué)者上書的初衷，昨晚，記者第一時間專訪了五位學(xué)者之一、北京大學(xué)法學(xué)院憲法行政法學(xué)教授沈巋。

　　記者：您覺得新出臺的國有土地房屋征收補(bǔ)償條例跟您原本的初衷是一致的嗎？

　　沈巋：基本上是一致的，因?yàn)檎f實(shí)話，我們最初的初衷只是對舊的拆遷條例在哪些方面是需要廢除的，我們提出了審查的建議。對于制定一部新的條例，這部條例應(yīng)該規(guī)定哪些方面的內(nèi)容，特別是很具體的內(nèi)容，實(shí)際上當(dāng)時我們并沒有形成非常成熟的看法。但是我們認(rèn)為最主要的是要符合憲法上的幾個明確的基本原則：第一，必須要區(qū)分公共利益和商業(yè)利益。只有為了公共利益的需要，才能征收房屋。第二，在征收這個環(huán)節(jié)上，必須要有非常明確的規(guī)定，讓被征收人盡可能多的來參與到征收程序當(dāng)中，把自己的意見向政府來反饋。第三個基本原則就是必需在搬遷之前要給予相應(yīng)的補(bǔ)償。這三項基本原則在新的條例當(dāng)中基本上都已經(jīng)符合了。

　　記者：在條例的具體內(nèi)容上面，您覺得最大的看點(diǎn)是什么？

　　沈巋：能夠真正地走向公共利益和個人利益的平衡發(fā)展，走向利益主體之間的一種和諧，這個我認(rèn)為是重要的意義。

　　記者：您覺得補(bǔ)償條例在實(shí)施的過程當(dāng)中可能會遇到最大的困難是什么？

　　沈巋：在實(shí)施過程當(dāng)中，可能會面臨一些問題，這個條例的實(shí)施它又涉及到相關(guān)制度的配套的改革，第一很多野蠻事件還是大量發(fā)生在農(nóng)村集體土地上，我們這個條例還只是國有土地上的房屋征收與補(bǔ)償條例，一下子還不能覆蓋到集體土地上房屋的征收。那么在短時間內(nèi)這個是我們值得關(guān)注的問題。第二一點(diǎn)在具體實(shí)施的過程當(dāng)中，規(guī)劃能不能做到民主決策、科學(xué)決策，這也是我們需要關(guān)注的。

    沈巋認(rèn)為，征收與補(bǔ)償條例體現(xiàn)了更多的民生意愿，更多地將未來在動拆遷中可能產(chǎn)生的利益向個人傾斜，賦予個人在動拆遷中更多的權(quán)利。那么條例賦予了個人哪些權(quán)利？不動產(chǎn)、法律專家學(xué)者為您盤點(diǎn)新拆遷法的四大看點(diǎn)：

　　看點(diǎn)之一：由行政強(qiáng)制拆遷變?yōu)樗痉◤?qiáng)制拆遷

　　點(diǎn)評嘉賓：行政法專家、中國政法大學(xué)副校長馬懷德

　　馬懷德：這個變化第一就是保證了被征收人的合法權(quán)益，因?yàn)楫吘故且粋€第三方的司法機(jī)關(guān)在審查、判斷這個征收補(bǔ)償決定的合法性。第二，使得行政機(jī)關(guān)特別是政府的征收部門從強(qiáng)拆中解脫出來，因?yàn)槟阏魇詹块T、補(bǔ)償部門如果直接介入強(qiáng)制拆遷的話，難免會發(fā)生自己做自己案件法官的這種情形，使得征收補(bǔ)償決定不合理，也可能引發(fā)在強(qiáng)拆過程中的很多糾紛。所以這是一個維護(hù)社會穩(wěn)定，保障被征收人合法權(quán)益的一個方案。

　　看點(diǎn)之二：拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不得低于市場價

　　點(diǎn)評嘉賓：中國政法大學(xué)副校長馬懷德

　　馬懷德：征收過程中容易發(fā)生糾紛的主要是對補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不服，特別是很多征收部門做出的補(bǔ)償決定明顯低于市場價，所以被征收人的權(quán)益得不到保障，引發(fā)了很多強(qiáng)制搬遷、強(qiáng)制拆遷的問題。這次新的條例里明確規(guī)定，征收決定必需是一個合理的補(bǔ)償、公平的補(bǔ)償，而這個合理、公平的補(bǔ)償首先就是不得低于房屋征收決定公告之日起被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，也就是用市場的價格來確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，這是一個很大的一個變化。也就是被征收人能夠拿到補(bǔ)償款之后，可以在同等區(qū)位用市場價格購買重新安置的房屋。這是一種市場化的措施，也是保證被征收人合法權(quán)益的一個重要標(biāo)準(zhǔn)。

　　看點(diǎn)之三：被征收方的補(bǔ)償款到位后才能進(jìn)行拆遷

　　點(diǎn)評嘉賓：北京大學(xué)不動產(chǎn)研究鑒定中心主任馮長春

　　馮長春：現(xiàn)在這個程序都比較清晰了，比如說要拆遷了，先進(jìn)行拆遷決定，在決定之前首先要經(jīng)過規(guī)劃，規(guī)劃過程當(dāng)中要公眾參與，比如拆遷補(bǔ)償?shù)穆犠C，聽證完了之后再公示，公告以后進(jìn)行評估，由被拆遷人選擇評估以后確定了補(bǔ)償?shù)膬r格。而且它有一個條件，根據(jù)類似的房地產(chǎn)市場價格來評估，確定了這個補(bǔ)償費(fèi)然后必須先補(bǔ)償?shù)轿灰院笤龠M(jìn)行拆遷，這個充分考慮了被拆遷人的利益。

　　看點(diǎn)之四：公共利益的范圍界定更清晰

　　點(diǎn)評嘉賓：清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉

　　劉洪玉：在國有土地上的房屋的征收通常涉及到一個土地的再利用，在這個過程當(dāng)中屬于商業(yè)性的看法，跟公共利益企業(yè)的開發(fā)，但是這兩個有的時候相互有交叉的，非常難區(qū)分清楚，到底哪個是公共利益，哪個是商業(yè)利益。這次新的征收條例里面把這個問題做了比較清晰的界定。