各大房企今年將一窩蜂涌向中國(guó)二三線(xiàn)城市

     1月6日，中部城市合肥新年首場(chǎng)土地拍賣(mài)會(huì)即誕生出引人注目的新“地王”。加拿大松芝國(guó)際羲福房地產(chǎn)(合肥)發(fā)展有限公司以5.9億元競(jìng)得單價(jià)地王，成交單價(jià)為1420萬(wàn)元/畝，將這座城市2010年度970萬(wàn)元/畝的老單價(jià)地王遠(yuǎn)遠(yuǎn)地甩在了后面。

      在合肥周邊的武漢、鄭州、南昌等二三線(xiàn)城市，土地市場(chǎng)與房地產(chǎn)業(yè)熱度同樣不減。經(jīng)濟(jì)學(xué)家們指出，隨著一線(xiàn)城市樓市逐漸飽和及成本上漲 ， 加 上 調(diào) 控 政 策 細(xì) 化 ， 特 別 是2010年中國(guó)北京、上海、廣州、南京、杭州等十多個(gè)一二線(xiàn)城市陸續(xù)推出“每戶(hù)家庭只能新購(gòu)一套商品房”的限購(gòu)政策后，中國(guó)二、三線(xiàn)城市被認(rèn)為是2011年房地產(chǎn)業(yè)最有潛力的市場(chǎng)，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必爭(zhēng)之地。

　　合肥單價(jià)“地王”新年強(qiáng)勢(shì)而來(lái)

　　“1420萬(wàn)元/畝、20號(hào)第一次，1420萬(wàn)元/畝、20號(hào)第二次，1420萬(wàn)元/畝、20號(hào)第三次。”隨著主持人一聲錘響，加拿大松芝國(guó)際羲福房地產(chǎn)(合肥)發(fā)展有限公司在一陣掌聲中摘得合肥市蜀山區(qū)W1005地塊。

　　2011年合肥首場(chǎng)土地拍賣(mài)會(huì)于1月6日拉開(kāi)大幕。離拍賣(mài)會(huì)正式開(kāi)始還有半個(gè)小時(shí)，合肥招投標(biāo)中心四樓會(huì)議室已經(jīng)坐滿(mǎn)了前來(lái)參加土地拍賣(mài)會(huì)的競(jìng)買(mǎi)人和工作人員。

　　拍 賣(mài) 會(huì) 伊 始 ， 主 持 人 宣 布W 1005地塊起拍價(jià)為510萬(wàn)元/畝，每次加價(jià)10萬(wàn)元。競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)十分激烈，多次出現(xiàn)幾家競(jìng)買(mǎi)人同時(shí)舉牌競(jìng)買(mǎi)的場(chǎng)面，讓人難以分清是哪家競(jìng)買(mǎi)人先舉牌。應(yīng)價(jià)高潮頻頻出現(xiàn)，調(diào)價(jià)幅度也不時(shí)拉大。

　　最終，這塊地在九家知名房企競(jìng)爭(zhēng)中，終于創(chuàng)下合肥住宅樓面價(jià)新高，加拿大松芝國(guó)際羲福房地產(chǎn)(合肥)發(fā)展有限公司以5.9億元競(jìng)得單價(jià)地王，成交單價(jià)為1420萬(wàn)元/畝，樓面地價(jià)為6454.51元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)178%。

　　而就在同樣的地點(diǎn)，2010年的最后一天，合肥舉行了史上單日最大規(guī)模的土地拍賣(mài)會(huì)。在這六處地塊的競(jìng)爭(zhēng)中，各家企業(yè)競(jìng)價(jià)人展開(kāi)激烈角逐。最終，這6宗總面積達(dá)914畝的土地總出讓金高達(dá)51億元，創(chuàng)合肥史上單日賣(mài)地規(guī)模之最。多宗土地溢價(jià)率超過(guò)50%，個(gè)別地塊溢價(jià)率超過(guò)120%。而不久前的12月19日，國(guó) 土 資 源 部 下 發(fā) 《 國(guó) 土 資 發(fā)〔2010〕204號(hào)》里規(guī)定，溢價(jià)率超過(guò)50%的成交土地，需要在成交2日內(nèi)上報(bào)國(guó)土資源部和省(區(qū)、市)國(guó)土資源主管部門(mén)。

　　在合肥2010年的最后這場(chǎng)土地拍賣(mài)會(huì)上，淮礦地產(chǎn)一家企業(yè)獨(dú)攬3宗地塊。這是淮礦地產(chǎn)2010年第三次出現(xiàn)在合肥土地市場(chǎng)，前兩次競(jìng)爭(zhēng)未能得手?；吹V地產(chǎn)合肥分公司一位姓易的工作人員告訴記者，該公司看好合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛力，所以積極參與合肥的土地拍賣(mài)，將在2011年全面開(kāi)動(dòng)這三個(gè)競(jìng)拍所得項(xiàng)目。

　二三線(xiàn)城市土地價(jià)格上漲原因

　　安徽房地產(chǎn)交易網(wǎng)地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年全年合肥市累計(jì)成交國(guó)有建設(shè)用地57宗，比2009年的82宗暴跌25宗，跌幅高達(dá)30.5%；累計(jì)成交面積4599畝，比上一年狂跌1223畝，跌幅高達(dá)21%；而累計(jì)成交金額197 .91億元，比2009年上漲27.38億元，漲幅16.06%；成交宗地樓面均價(jià)1972 .4元/平方米，漲幅28.9%。

　　合肥市國(guó)土資源局土地有償使用服務(wù)中心副主任宋衛(wèi)東表示，2010年內(nèi)4月和9月的兩輪調(diào)控政策，對(duì)合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了相當(dāng)?shù)挠绊懀贿^(guò)合肥土地市場(chǎng)整體仍呈現(xiàn)出量跌價(jià)升的現(xiàn)象。

　　合肥中恒置業(yè)有限公司副總經(jīng)理邊駿表示，目前，許多開(kāi)發(fā)商看好合肥的市場(chǎng)，但土地集中在政府的手里，需求大而供給不足，開(kāi)發(fā)商處在土地饑渴之中。土地供應(yīng)緊張，推動(dòng)了土地競(jìng)拍價(jià)格上漲，最終也影響房?jī)r(jià)上漲。“我們看好合肥和安徽其他一些三線(xiàn)城市市場(chǎng)，2011年將加大投資競(jìng)拍。”他說(shuō)。

宋衛(wèi)東認(rèn)為，合肥土地市場(chǎng)的潛力巨大是2010年底引得諸家企業(yè)又一輪競(jìng)相爭(zhēng)拍的重要原因。

　　“作為中部省份中最靠近長(zhǎng)三角的省會(huì)城市，合肥市近些年開(kāi)展大建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施逐漸完善。許多開(kāi)發(fā)商看到了合肥的潛力。”宋衛(wèi)東說(shuō)，“前些年，外界對(duì)于合肥的發(fā)展價(jià)值認(rèn)識(shí)有所偏差。如今可以說(shuō)是合肥土地價(jià)值的回歸。”

　　專(zhuān)家支招房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展

　　蕪湖市民程虎本打算在2010年借著國(guó)家各種抑制房?jī)r(jià)政府的“東風(fēng)”進(jìn)行“抄底”，可他在2010年底轉(zhuǎn)遍了蕪湖多家樓盤(pán)，房?jī)r(jià)并沒(méi)有如預(yù)期那樣有所下降，反而“漲”聲一片，這讓他大失所望。

　　記者近日來(lái)走訪(fǎng)和電話(huà)咨詢(xún)了部分二三線(xiàn)城市的樓盤(pán)，采訪(fǎng)的大部分房地產(chǎn)商表示，2010年商品房?jī)r(jià)格依舊堅(jiān)挺，并且增幅不小。

　　合肥經(jīng)開(kāi)區(qū)一家樓盤(pán)置業(yè)顧問(wèn)陳靳表示，該樓盤(pán)二期2009年開(kāi)盤(pán)均價(jià)為5000多元，而2010年開(kāi)盤(pán)的三期均價(jià)達(dá)到了6800元。尤其2010年末，樓市開(kāi)始回暖。

　　安徽房地產(chǎn)交易網(wǎng)地產(chǎn)研究中心給予的報(bào)告顯示，2010年合肥商品房住宅總共成交79061套，共計(jì)銷(xiāo)售面積為7691795平方米，均價(jià)6166.6元/平方米。比2009年 銷(xiāo) 售 套 數(shù) 下 降 了36967套，價(jià)格卻比09年4388.0元/平方米上漲了1778.6元/平方米。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，這一數(shù)字符合今年的整體情況，由于貫穿全年的調(diào)控而導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者之間的博弈，銷(xiāo)售套數(shù)的驟減和價(jià)格的年初猛升年中微升即構(gòu)成了今年全年的市場(chǎng)特征，也顯示出了國(guó)家調(diào)控所顯現(xiàn)的作用。

　　中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)也顯示中國(guó)樓市購(gòu)買(mǎi)需求的“地區(qū)性轉(zhuǎn)移”十分明顯。2010年1-11月，一二線(xiàn)城市集中的東部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積占比為49.3%，較2009年同期下降2.2個(gè)百分點(diǎn)；而中、西部地區(qū)占比則分別提高0.8、1.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　記者了解到，許多二三線(xiàn)城市房市與合肥基本相同。河南省鄭州市2010年1-11月份商品住房均價(jià)為5432元/平方米，較2009年商品住房銷(xiāo)售均價(jià)高出了852元/平方米。

　　湖北省武漢市2009年商品住房均價(jià)為5265.91元/平方米，2010年1 1月 商 品 住 房 成 交 均 價(jià) 已 漲 至6531.7元/平方米。

　　合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)朱德開(kāi)教授分析說(shuō)，目前國(guó)內(nèi)一線(xiàn)城市的城市化率大多超過(guò)了70%，而二三線(xiàn)城市還不足40%，發(fā)展空間巨大。以合肥為例，2015年合肥市城區(qū)人口將達(dá)到400萬(wàn)，而現(xiàn)在城區(qū)人口為300萬(wàn)。新增人口及原人口改善住房條件等因素下，合肥至少每年有1000萬(wàn)平方米的房市需求。

　　“中西部二三線(xiàn)城市處于城鎮(zhèn)化快步上升期，伴隨著人們改善生活水平的愿景，這些城市房地產(chǎn)的剛性需求和改善性需求使得其在房地產(chǎn)業(yè)方面仍然具有很大潛力。”他說(shuō)。

　　保障二三線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，安徽省社科院專(zhuān)家孔令剛認(rèn)為，政府應(yīng)該逐步淡化直接干預(yù)的行為，通過(guò)稅收杠桿來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，比如針對(duì)二套房、三套房出臺(tái)更加嚴(yán)厲的稅收政策，如高額保有稅、物業(yè)稅，從而從根本上遏制投機(jī)行為。同時(shí)，推動(dòng)住房保障基金，增加對(duì)廉租屋和經(jīng)濟(jì)租賃房的投資。