專(zhuān)家稱(chēng)住宅使用超過(guò)70年后一般不存在收回問(wèn)題

     上海近日在《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請(qǐng)須知》中的“無(wú)償收回”及“出讓人收回并補(bǔ)償相應(yīng)殘余價(jià)值”規(guī)定，又再“刺激”起人們對(duì)土地使用權(quán)70年大限的議論。按照《物權(quán)法》149條的規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。”上海新規(guī)是否與《物權(quán)法》相悖？自動(dòng)是否等于無(wú)償？70年大限如何計(jì)算？羊城晚報(bào)記者專(zhuān)訪了廣州市律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)法律專(zhuān)業(yè)委員會(huì)主任許奮飛律師、廣東大同律師事務(wù)所律師朱永平。

     自動(dòng)續(xù)期≠無(wú)償續(xù)期

　　朱永平首先指出，根據(jù)《物權(quán)法》，住宅使用超過(guò)70年后，一般不存在收回問(wèn)題。

　　“70年之后土地使用權(quán)如何處理，在《物權(quán)法》立法的時(shí)候曾經(jīng)引發(fā)過(guò)一輪探討，是續(xù)期，還是收回？是有償續(xù)期，還是無(wú)償？至今還沒(méi)有出臺(tái)《細(xì)則》，不過(guò)可以肯定的是，自動(dòng)續(xù)期并不當(dāng)然等于無(wú)償續(xù)期”，許奮飛分析。

　　他指出，“‘自動(dòng)’的含義僅僅表明住宅所有人不必像商業(yè)用地所有人那樣，要在使用期屆滿前一年提出續(xù)期申請(qǐng)而自動(dòng)地獲得續(xù)期，而且政府有責(zé)任幫助住宅所有人完成續(xù)期。但是，這并不意味著這個(gè)過(guò)程是無(wú)償?shù)模瑥倪@個(gè)角度上說(shuō)，在法理上上海的新規(guī)定并沒(méi)有與《物權(quán)法》相悖”。

　　細(xì)則越晚出臺(tái)越利民

　　“對(duì)于老百姓而言，有關(guān)住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后的《細(xì)則》規(guī)定越晚出臺(tái)越有利”，許奮飛指出。

　　他分析，“如果現(xiàn)在就出臺(tái)《細(xì)則》，立法者往往只能在當(dāng)下的法律框架下，按照目前的法律觀念來(lái)制定《細(xì)則》，如此一來(lái)，結(jié)果很可能是只能續(xù)期70年，或者是有償續(xù)期70年。如果未來(lái)30年后制定細(xì)則，可以肯定，未來(lái)的立法者將以比現(xiàn)在進(jìn)步得多的立法觀念來(lái)設(shè)計(jì)《細(xì)則》。保護(hù)私有產(chǎn)權(quán)是歷史發(fā)展的潮流，因此未來(lái)的立法者在保護(hù)住宅使用權(quán)的時(shí)候必然更加堅(jiān)決，有可能續(xù)期70年以上，或者無(wú)償續(xù)期，甚至變成永久產(chǎn)權(quán)都是有可能的”。

　　二手房70年計(jì)算不中斷

　　二手房使用權(quán)年限如何計(jì)算？許奮飛肯定地表示，“二手房70年的期限計(jì)算不會(huì)因?yàn)樗腥说淖兏袛?，?jì)算的起點(diǎn)仍然是土地出讓合同簽訂之日，連開(kāi)發(fā)商建設(shè)時(shí)間也要算進(jìn)去，如果購(gòu)入二手房時(shí)該房子只剩下40年的使用期限，那么新所有人也只有40年的使用期限。”

　　房改房的情況也是如此，許律師表示，“一般而言，房改房在房改的時(shí)候會(huì)補(bǔ)交土地出讓金，但是70年的期限計(jì)算并不是以補(bǔ)交土地出讓金之日算起，而是按照建設(shè)施工之日算起，這個(gè)要特別留意。另外，對(duì)于1978年之前建的那些房子甚至解放前建的房子，其使用期限如何計(jì)算，還得等待國(guó)土部門(mén)的解釋?zhuān)@是歷史遺留問(wèn)題。”