房地產(chǎn)信托艱難轉(zhuǎn)型 中國版REITS漸行漸近

      在吃完銀監(jiān)會關于《信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務風險提示通知》這一劑“退燒藥”之后，恢復冷靜的信托公司開始尋找未來房地產(chǎn)信托的出路。REITS(房地產(chǎn)投資信托基金)，這一被呼吁了數(shù)年的“創(chuàng)新”終于即將走向前臺，不過，業(yè)內(nèi)專家紛紛提醒，REITS要實現(xiàn)規(guī)模發(fā)展，還有不少的路要走。

　　仿REITS模式由來已久

　　據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會已公布數(shù)據(jù)顯示，2010年前三季度新增房地產(chǎn)信托規(guī)模2200億元，這個數(shù)據(jù)較去年全年不到500億元的規(guī)模暴增了數(shù)倍。但是，由于受到銀監(jiān)會343號文件的制約，去年第四季度房地產(chǎn)信托的發(fā)行規(guī)模漸入低谷，信托公司一邊適應著新規(guī)的“退燒”效應，一邊又重新開始了對房地產(chǎn)信托未來出路的討論。這其中，一直游離于房地產(chǎn)信托邊緣的商業(yè)地產(chǎn)又被人們重新拾起。

　　在去年的信托業(yè)峰會上，著名信托研究員、中國人民大學信托與基金研究所執(zhí)行所長刑成曾指出，信托公司與其糾結(jié)于開發(fā)商開發(fā)環(huán)節(jié)的貸款業(yè)務上，不如把更多的精力用在持有型、出租型存量的房地產(chǎn)上做一些業(yè)務，而這個市場潛力是巨大的。

　　雖然業(yè)界對REITS的呼聲是最近幾年才日漸提高，但是目光長遠的部分信托公司早在多年前就開始了對仿REITS模式的研究。例如北京國投曾在2003年推出過一款法國歐尚天津第一店資金信托計劃，便是通過集合購買、集中經(jīng)營帶有長期租約的物業(yè)來實現(xiàn)投資人穩(wěn)定的回報，當時的預期年化收益率為6%，也與國際上REITS的年化收益率持平。

　　不過，這種模式雖然看起來很“先進”，但是在國內(nèi)也僅僅是少數(shù)信托公司淺嘗輒止。究其原因，有分析師對《證券日報》記者表示，“信托公司相關人員的缺失，導致在當時多數(shù)信托公司不具備這種參與主動管理業(yè)務的能力”。

　　中國版REITS

　　2010年，全國保障性住房建設規(guī)劃為580萬套，而這一數(shù)字在2011年變身為1000萬套，總共需要1.4萬億元的資金投入，如此巨大的財政投入可能導致各地政府對完成規(guī)劃能力有限，利用REITS方式引入民間資本參與保障房的建設亦成為政府的考慮之一。

　　資料顯示，目前拿到REITS試點資格的城市是北京、天津、上海，其中，天津和上海均表示REITS試點將主要頭像保障性住房建設，但是試點工作均沒有真正開始。與此同時，廣東省也開始了其公租房REITS的嘗試。

　　據(jù)悉，目前國內(nèi)的REITS有兩種模式，分別由央行和證監(jiān)會牽頭。

　　2009年，央行頒布了《銀行間債券市場房地產(chǎn)信托受益券發(fā)行管理辦法》，并多次向發(fā)改委、銀監(jiān)會等征求意見?！豆芾磙k法》顯示，央行的REITS方案為偏債券型，委托方為房地產(chǎn)企業(yè)，受托方為信托公司，通過信托公司在銀行間市場發(fā)行房地產(chǎn)信托受益券。受益券為固定收益產(chǎn)品，在收益權(quán)到期的時候，委托人或者第三方應該按照合同的要求收購收益券，作為結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品，可以按照資產(chǎn)證券化的原理，通過受益權(quán)分層安排，滿足風險偏好不同的委托人與受益人。

　　而證監(jiān)會版REITS則是以股權(quán)類產(chǎn)品的方式組建房地產(chǎn)投資信托基金，將物業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)移到REITS名下并分割出讓，房地產(chǎn)公司與公眾投資者一樣通過持有REITS股份間接擁有物業(yè)所有權(quán)，REITS在交易所公開交易并且機構(gòu)投資者和個人投資者均可參與。

　　此外，從各地REITS試點進展也有所不同。

　　據(jù)有關媒體報道，上海楊浦區(qū)已經(jīng)開始通過海通證券房地產(chǎn)信托基金進行試點；另外，浦東新區(qū)區(qū)長姜樑在浦東新區(qū)第四屆人民代表大會上做政府工作報告時表示，REITS的相關試點方案已經(jīng)上交國務院等待批準。

　　而天津版REITS試點方案正等待國務院審批，或仍采取“以售養(yǎng)租”的政府補貼方式。

　　另據(jù)報道，北京將以政府持有的廉租房、公租房資產(chǎn)和房租收益委托設立房地產(chǎn)信托，在銀行間債券市場發(fā)行受益券的方式進行融資，融資規(guī)模能達到40億－50億元。

　　而近期，廣東省政府印發(fā)《關于加快發(fā)展公共租賃住房的實施意見》，其中提到要積極創(chuàng)造條件支持以開展政府出資與社會籌資相結(jié)合的公共租賃住房股權(quán)信托基金融資試點，探索運用房地產(chǎn)投資信托基金加快推進公共租賃住房建設。

      法律制度有待完善

　　“我認為，REITS產(chǎn)品推出之前我們必須注重法律制度的建設，只有法律制度建設好了，這個產(chǎn)品才能比較平穩(wěn)而且高效的向前發(fā)展。”中國人民大學博士后吳春岐近日表示，“從立法成本的節(jié)約、REITS在中國的發(fā)展經(jīng)歷、客觀上REITS跨越多個部門法來看，應該借鑒美國資本市場相關立法，為房地產(chǎn)投資信托制定專項法，確定信托投資主體發(fā)起人、受托人、托管人等相關主體之間的權(quán)利義務，對于本國或地區(qū)REITS所采取的組織形式、產(chǎn)品的交易結(jié)構(gòu)、投資管理資產(chǎn)的方式和范圍、負債比率交易流通安排與信息披露等進行詳細規(guī)定。”

　　同時吳春岐還表示，房地產(chǎn)投資信托作為一種新的房地產(chǎn)投資工具，要在中國生根發(fā)芽，相關的法律法規(guī)還要做出適當?shù)恼{(diào)整。“首先《信托法》里面有一個關于信托投資融資規(guī)模的限制，實際上這個問題如果不解決，信托投資基金無法真正去發(fā)行的；其次，關于信托憑證流通的限制和信托產(chǎn)品宣傳的限制要取消。”

　　“信托登記的缺位，對于REITS是一個非常致命的問題。”吳春岐表示。信托登記權(quán)屬問題，是制約REITS產(chǎn)品能否進行股市流通的關鍵因素，如果可以確定信托產(chǎn)品的權(quán)屬，則其市場流通的問題也不再是問題。

　　關于信托登記，我國《信托法》第十條作了規(guī)定：“設立信托，對于信托財產(chǎn)，有關法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理登記手續(xù)的，應當依法辦理信托登記。未依照前款規(guī)定辦理信托登記的，應當補辦登記手續(xù)；不補辦的，該信托不產(chǎn)生效力。”但是由于我國尚沒有具體的登記制度，所以上述規(guī)定也只能是屬于原則上規(guī)定，而實際卻無法可依。

　　不過，最近這一問題的破解似乎迎來了新的曙光。

　　近日，上海市副市長屠光紹在中國信托業(yè)峰會表示，上海在積極的爭取建立全國的信托信息登記中心，并且得到了銀監(jiān)會的積極回應。

　　同時，有報道稱，中誠信托、北京國際信托、上海國際信托、華潤深國投信托、大連華信信托、中國工商銀行、中央國債登記結(jié)算公司、中倫文德律師事務所、北京金融資產(chǎn)交易所等九家機構(gòu)組成課題組，完成了《信托憑證發(fā)行與交易研究報告》，并草擬了在特定市場進行信托憑證發(fā)行與交易的相關管理辦法和業(yè)務規(guī)則，不過具體方案還在內(nèi)部討論階段。

　　“其實建立全國性的信托登記中心并非新的議題，早些年信托公司就嘗試過，只是當時信托業(yè)的規(guī)模比較小，在當時并沒有引起足夠的重視，這兩年信托業(yè)發(fā)展迅速，相關的基礎設施配套建設也就自然被各方提上了臺面。”有分析師對《證券日報》記者表示。

　　免稅制度開閘？

　　早在REITS試點剛剛被提上議程的2009年，便曾有房地產(chǎn)公司高管質(zhì)疑，在現(xiàn)行的稅收制度下，REITS7%-8%的收益能否得到滿足？

　　“按現(xiàn)行的稅收算，收100元租金，交5.5%的營業(yè)稅和12%的房產(chǎn)稅，在之后還要交25%的所得稅，這樣一算，最終落在口袋中的只有60多元，如果REITS要求的回報要到7%-8%那真的很困難。”

　　而國際上標準的REITS的年息收益率正是7%-8%。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，國際上一般的REITS分紅比例超過90%，這也就意味著，在相關的免稅政策沒有出臺之前，REITS很難得到規(guī)模化的發(fā)展。這也是為什么在REITS發(fā)達的美國，REITS在結(jié)構(gòu)、組織、投資范圍，收益分配等的發(fā)展都會圍繞著稅法的變更而展開。

　　全球REITS發(fā)展概況

　　1960年美國推出第一只REITS，現(xiàn)在全球22個國家推出REITS產(chǎn)品并有4個國家正在進行相關REITS的立法。1990年全球的REITS的市值是70億美元，2002年以后增長尤其迅猛，到2009年9月REITS全球的市值已經(jīng)超過6050億美元。其中，美國是全球發(fā)展REITS最早也是最成熟的市場，它的REITS的市值是3000億美元；其次是澳大利亞，它發(fā)行了64只REITS，市值達到780億美元；再次是法國，市值達730億美元。