高房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)移加速 地產(chǎn)中介重金布局二三線城市

       希望房?jī)r(jià)下跌的人并沒(méi)有如愿以償在2010年得到期許的結(jié)果，相反，原本只在北京、上海、深圳等一線城市興風(fēng)作浪的高房?jī)r(jià)正在逐步向二三線城市轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)中介已經(jīng)更加迅速地跑馬圈地。近日，深圳世聯(lián)地產(chǎn)、北京鏈家地產(chǎn)等大型地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)都以不同方式加快向二三線城市擴(kuò)張的步伐。

    1月4日，深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司（002285.SZ，下稱“世聯(lián)地產(chǎn)”)發(fā)布公告稱，以3000萬(wàn)元自有資金收購(gòu)四川嘉聯(lián)興業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司（下稱“四川嘉聯(lián)”）51%的股權(quán)。

    世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松在接受媒體采訪時(shí)說(shuō)：“(此舉將)盡快提升世聯(lián)地產(chǎn)在西南市場(chǎng)的占有率，為公司在西南區(qū)域進(jìn)一步拓展奠定基礎(chǔ)。”他還表示，公司將在二三線城市選擇優(yōu)質(zhì)的并購(gòu)對(duì)象繼續(xù)推進(jìn)并購(gòu)戰(zhàn)略。“此時(shí)與各個(gè)區(qū)域的領(lǐng)先公司合作，是世聯(lián)地產(chǎn)開(kāi)展外延式增長(zhǎng)的戰(zhàn)略機(jī)遇。”

    世聯(lián)地產(chǎn)公告顯示，此次投資3000萬(wàn)元收購(gòu)四川嘉聯(lián)51%股權(quán)，投資回報(bào)期為3.28年，項(xiàng)目的實(shí)施將提升世聯(lián)地產(chǎn)在成都市場(chǎng)的占有率；并購(gòu)后世聯(lián)地產(chǎn)全國(guó)性品牌和四川嘉聯(lián)地方品牌將在業(yè)務(wù)和客戶層面以及企業(yè)管理方面產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，為世聯(lián)地產(chǎn)西南區(qū)域業(yè)務(wù)拓展和區(qū)域戰(zhàn)略進(jìn)一步實(shí)施奠定基礎(chǔ)。作為原四川嘉聯(lián)的投資方，成都嘉聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司（下稱“成都嘉聯(lián)”）繼續(xù)持有余下股份。

    有觀察家認(rèn)為，世聯(lián)地產(chǎn)采用收購(gòu)51%股權(quán)的方式，對(duì)于部分二三線城市顧問(wèn)機(jī)構(gòu)管理人員具有明顯的吸引力。因?yàn)槭召?gòu)可為原持有方變現(xiàn)部分股權(quán)，使其獲得溢價(jià)，而留下的49%股權(quán)可充分調(diào)動(dòng)原有管理層的積極性。

    西南區(qū)域的收購(gòu)只是世聯(lián)地產(chǎn)挺進(jìn)二線市場(chǎng)的連環(huán)步伐之一。

    2010年4月19日，世聯(lián)地產(chǎn)宣布以4000萬(wàn)元收購(gòu)山東省最大的房地產(chǎn)代理企業(yè)濟(jì)南信立怡高物業(yè)顧問(wèn)有限公司51%股權(quán)。3個(gè)月后，世聯(lián)地產(chǎn)又以自有資金2400萬(wàn)元收購(gòu)了武漢經(jīng)天緯地興業(yè)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司100%的股權(quán)。

    不僅世聯(lián)地產(chǎn)，北京鏈家地產(chǎn)、香港中原地產(chǎn)等都在不斷向二三線市場(chǎng)擴(kuò)張。

    鏈家地產(chǎn)副總裁林倩告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：“目前已經(jīng)將擴(kuò)張目標(biāo)定位在南京。已經(jīng)確定，并進(jìn)入籌備階段。”

    林倩認(rèn)為，長(zhǎng)期來(lái)看，一線城市房地產(chǎn)價(jià)格增速必然放緩，而二線城市的房地產(chǎn)價(jià)格則將有更為明顯的增長(zhǎng)空間，因此房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)向全國(guó)拓展，向二三線城市擴(kuò)張是“再平常不過(guò)的事情”。

    林倩告訴記者，鏈家地產(chǎn)在選擇城市時(shí)，考慮了城市總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、新房和二手房成交量、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)穩(wěn)定情況、中介機(jī)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)是否規(guī)范以及住宅區(qū)是否密集等因素。“上海已經(jīng)進(jìn)入充分競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，而南京則有待發(fā)展。如果我們今年不擇機(jī)進(jìn)入，那么今后南京可能已經(jīng)進(jìn)入充分競(jìng)爭(zhēng)的階段。”林倩置評(píng)說(shuō)。

    房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在二三線城市加速跑馬圈地，凸顯出中國(guó)樓市高房?jī)r(jià)由一線城市向二三線城市轉(zhuǎn)移的跡象愈加明顯。

    不久前，中國(guó)社科院發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2010—2011）》，通過(guò)對(duì)全國(guó)35個(gè)大中城市二類地段（城市一般地段）普通商品住宅集中成交價(jià)的對(duì)比分析，得出結(jié)論認(rèn)為，中國(guó)二三線城市才是房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)最高的“危險(xiǎn)區(qū)”。

    社科院報(bào)告中指出，全國(guó)35個(gè)大中城市平均房?jī)r(jià)泡沫達(dá)29.5% ，其中，二三線城市的泡沫開(kāi)始高于一線城市。泡沫指數(shù)最高的前7個(gè)城市分別是福州、杭州、南寧、青島、天津、蘭州、石家莊，這些城市的泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在50%以上。

    與此同時(shí)，國(guó)家職能機(jī)構(gòu)亦已察覺(jué)到二三線城市房?jī)r(jià)、地價(jià)漲幅明顯的現(xiàn)象。早在2010年4月份，國(guó)土資源部就曾要求各級(jí)嚴(yán)防高房?jī)r(jià)、高地價(jià)向二三線城市蔓延。

    來(lái)自中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的高層人士對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示：“一線城市已一定程度上飽和。而二三線城市卻處于大規(guī)?？焖龠M(jìn)行城市化進(jìn)程中。未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)主要推動(dòng)力一定會(huì)在二三線城市。”與此同時(shí)，由于一線城市樓市受到嚴(yán)厲政策調(diào)控，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)逐步轉(zhuǎn)移到二三線城市拓展市場(chǎng)。“地產(chǎn)中介必然會(huì)跟隨這些企業(yè)流動(dòng)進(jìn)入二三線城市。”

    “其實(shí)這是很簡(jiǎn)單的道理，中介機(jī)構(gòu)不斷收購(gòu)新公司和發(fā)展新區(qū)域，說(shuō)明一線城市的高房?jī)r(jià)正在向二三線城市轉(zhuǎn)移。”一位要求匿名的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理層向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》置評(píng)說(shuō)。受到一線城市樓市炒作的誘惑，二三線城市的居民也會(huì)想辦法購(gòu)置非自住住宅，然后待價(jià)而沽。