商業(yè)地產(chǎn)成調(diào)控避風(fēng)港 專家警示"過(guò)度繁榮"風(fēng)險(xiǎn)

      2010年對(duì)于房地產(chǎn)而言，無(wú)疑是一個(gè)空前的豐收年，即便在調(diào)控之下，住宅地產(chǎn)紛紛創(chuàng)新高，而沉寂多時(shí)的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)迅速升溫。DTZ戴德梁行華北區(qū)研究主管魏東預(yù)測(cè)：“金融危機(jī)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響在2010年已經(jīng)結(jié)束，我們預(yù)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)的上揚(yáng)趨勢(shì)將持續(xù)到2011年。”面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的“突飛猛進(jìn)”，業(yè)內(nèi)人士分析，商業(yè)地產(chǎn)如果一哄而上、過(guò)于超前發(fā)展，將導(dǎo)致供應(yīng)過(guò)剩、風(fēng)險(xiǎn)增加。

　　DTZ戴德梁行近日發(fā)布的報(bào)告顯示，目前北京寫字樓需求仍持續(xù)高速增長(zhǎng)，而供應(yīng)量放緩，預(yù)計(jì)2011年第1季度甲級(jí)寫字樓的租金仍將上漲，空置率會(huì)保持穩(wěn)定，2011年將有超過(guò)28萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)投放市場(chǎng)。數(shù)據(jù)還顯示，2010年第4季度北京新入市寫字樓項(xiàng)目為176萬(wàn)平方米，2010年累計(jì)入市項(xiàng)目達(dá)44萬(wàn)平方米，北京甲級(jí)寫字樓的總存量上升至660萬(wàn)平方米，凈吸納量超過(guò)17萬(wàn)平方米。

　　統(tǒng)計(jì)部門的數(shù)據(jù)顯示，去年1－11月，全國(guó)住宅銷售面積增長(zhǎng)7．4％，但同期辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的銷售面積增速分別為25．9％和35．2％。一度因金融危機(jī)而陷入低谷的商業(yè)地產(chǎn)，已經(jīng)恢復(fù)“元?dú)?rdquo;。

　　寫字樓不僅銷售、租賃成交量平穩(wěn)增長(zhǎng)，租金也是節(jié)節(jié)攀升。2010年第四季度，北京寫字樓整體空置率同比下降15.7%,大部分寫字樓空置率探至10%以下，創(chuàng)6年來(lái)新低。此外，租金同比上年增長(zhǎng)25.2%。戴德梁行華北區(qū)策略發(fā)展主管王晨樂(lè)觀估計(jì)：“北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)前景良好，預(yù)計(jì)到2014年，租金將以每年約4%的速度增長(zhǎng)。”

　　2010年房地產(chǎn)調(diào)控之風(fēng)愈刮愈緊，住宅市場(chǎng)首次影響波動(dòng)，商業(yè)地產(chǎn)漸成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的“避風(fēng)港”，不僅是傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)公司，住宅地產(chǎn)公司和金融企業(yè)也紛紛進(jìn)駐這一領(lǐng)地。此外，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也給商業(yè)地產(chǎn)的擴(kuò)張帶來(lái)了發(fā)展機(jī)遇。

　　對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，專家指出，需要警惕商業(yè)地產(chǎn)的過(guò)度繁榮。日本的房地產(chǎn)泡沫破裂的標(biāo)志就是從商業(yè)地產(chǎn)衰落開(kāi)始的。商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)蘇動(dòng)力除住宅調(diào)控導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商“轉(zhuǎn)身”外，還與不少城市服務(wù)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展有關(guān)。但商業(yè)地產(chǎn)如果一哄而上、過(guò)于超前發(fā)展，將導(dǎo)致供應(yīng)過(guò)剩、風(fēng)險(xiǎn)增加。

　　對(duì)于2011年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，魏東認(rèn)為將會(huì)是一個(gè)過(guò)渡的階段，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出大力發(fā)展公共租賃住房，逐步形成符合國(guó)情的保障性住房體系和商品房體系，這意味著住房體系雙軌制日趨明朗，而在北京市的“十二五”規(guī)劃中，以租代售也將逐漸成為今后保障房的主要形式。然而，雖然未來(lái)保障性住房的供應(yīng)將極大緩解供給的壓力，但是保障性住房大量投放市場(chǎng)應(yīng)該是在2012年之后，因此2011年仍將是開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者以及政府的博弈之年，預(yù)計(jì)未來(lái)一年的住宅價(jià)格將會(huì)在小范圍波動(dòng)中保持平穩(wěn)上升的態(tài)勢(shì)，而成交量也不會(huì)出現(xiàn)大幅調(diào)整。