“高價(jià)地”進(jìn)入銷(xiāo)售期 央企迎來(lái)“樓王”時(shí)代?

    國(guó)資委嚴(yán)令之下，央企炮制“高價(jià)地”的時(shí)代剛剛漸行漸遠(yuǎn)，但由央企開(kāi)啟“樓王”時(shí)代卻由遠(yuǎn)及近，進(jìn)入人們的視野。

　　2010年12月28日，央企中化集團(tuán)旗下中化方興開(kāi)發(fā)的金茂府項(xiàng)目正式面市，這個(gè)未來(lái)售價(jià)恐將在4 .5萬(wàn)元/平方米左右的“豪宅”項(xiàng)目，即是脫胎于北京昔日的廣渠路“高價(jià)地”。2010年，中化方興在40億元以上的不斷加價(jià)，最終讓信心滿(mǎn)滿(mǎn)的潘石屹敗興而歸。

　　中化方興的金茂府并非惟一心向“樓王”的央企。在重慶，與香港開(kāi)發(fā)商九龍倉(cāng)聯(lián)手拿下江北嘴地塊的中海地產(chǎn)，也正試圖將這塊曾創(chuàng)下重慶江北嘴土地價(jià)格紀(jì)錄的地塊，打造成屬于整個(gè)中國(guó)的“濱江豪宅”，其售價(jià)可想而知。在北京，另外一家央企中信集團(tuán)和旗下的中信地產(chǎn)，則以北京截至目前最高的超過(guò)60億元的價(jià)格，拿下了備受矚目的中服地塊，成為又一任“高價(jià)地”桂冠的享有者。

　　在集體退卻了“高價(jià)地”的熱情之后，央企的“樓王”訴求，似乎正在形成一個(gè)新的輪回。

　　“高價(jià)地”變樓王

　　時(shí)隔一年，曾經(jīng)的北京廣渠路“高價(jià)地”，終于面市。2010年12月28日，中化方興地產(chǎn)對(duì)外宣布，脫胎于廣渠路“高價(jià)地”的金茂府項(xiàng)目，將于2011年4月開(kāi)始陸續(xù)對(duì)外銷(xiāo)售。在金茂府售樓處對(duì)外開(kāi)放的儀式上，中化方興相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，金茂府的未來(lái)銷(xiāo)售價(jià)格還未最后確定，但基本會(huì)以4.5萬(wàn)元/平方米的價(jià)格起售。

　　北京市住建委批準(zhǔn)預(yù)售的相關(guān)信息顯示，金茂府可預(yù)售房源為982套，其中包括廉租住房為332套。中化方興地產(chǎn)于2010年拿下該地塊，總價(jià)40.6億元，按照控制性規(guī)劃計(jì)算，其樓面成本價(jià)已經(jīng)超過(guò)15200元/平方米。

　　2010年是各一線(xiàn)城市“高價(jià)地”紀(jì)錄被頻繁刷新的一年，北京、重慶、南京、杭州等地的“高價(jià)地”紀(jì)錄相繼被刷新。世聯(lián)經(jīng)緯房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)董事總經(jīng)理孫玉飛告訴記者，一塊公開(kāi)出讓的凈地從拿地到面市銷(xiāo)售，基本需要一年零三個(gè)月的時(shí)間左右，因此，2011年，將是“高價(jià)地”項(xiàng)目的集中銷(xiāo)售階段。

　　“2010年很多‘高價(jià)地’的得主都是央企，因此，2011年在由‘高價(jià)地’轉(zhuǎn)化成樓王的現(xiàn)象中，央企將占有很大的比例，甚至央企從追逐‘高價(jià)地’到追逐樓王，可能將成為一種‘現(xiàn)象’。”孫玉飛向記者表示。

　　中化方興并不是惟一的將“高價(jià)地”轉(zhuǎn)化為樓王的央企。2009年，央企中國(guó)海外下屬的地產(chǎn)企業(yè)中海地產(chǎn)，與香港地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)九龍倉(cāng)聯(lián)手以40億元的創(chuàng)紀(jì)錄價(jià)格在重慶江北嘴拿下A B C三塊地塊，一度為重慶“高價(jià)地”。當(dāng)下，借勢(shì)重慶兩江新區(qū)獲批的利好，2011年4月開(kāi)始，該“高價(jià)地”項(xiàng)目將分別以“國(guó)金中心”、“寰宇天下”“紫御江山”的名稱(chēng)，進(jìn)入市場(chǎng)銷(xiāo)售。

　　重慶地產(chǎn)界普遍認(rèn)為，以寰宇天下的豪宅物業(yè)類(lèi)型分析，結(jié)合其樓面成本價(jià)，其售價(jià)應(yīng)在25000元/平方米，這一售價(jià)，將成為重慶豪宅的新標(biāo)桿。“在此之前，重慶豪宅的最高售價(jià)，在18000元/平方米左右。”孫玉飛告訴記者。

    區(qū)域房?jī)r(jià)控漲壓力

　　“央企‘高價(jià)地’在2011年集中進(jìn)入銷(xiāo)售期，有可能會(huì)進(jìn)一步拉高區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)。”杭州蕭山房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)公司副總經(jīng)理周波向記者分析。依照他的經(jīng)驗(yàn)，“高價(jià)地”出爐之時(shí)，周邊的二手房?jī)r(jià)一般會(huì)迎來(lái)10%～20%不等的上漲，而當(dāng)“高價(jià)地”項(xiàng)目進(jìn)入銷(xiāo)售期后，一旦定價(jià)超出區(qū)域內(nèi)的平均價(jià)格，通常會(huì)導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)的新房?jī)r(jià)格再次上漲。央企的“高價(jià)地”亦不例外。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)顯示，目前，北京CBD區(qū)域內(nèi)的主要標(biāo)桿項(xiàng)目，銷(xiāo)售 價(jià)格在35000元/平方米至39000元/平方米。萬(wàn)科藍(lán)山苑從2010年11月25日獲得預(yù)售許可證至12月9日，成交22套，成交均價(jià)39990元/平方米，相比5月份的38597元/平方米有輕微上漲。

　　“在目前北京市政府落實(shí)樓市調(diào)控的背景下，C B D區(qū)域內(nèi)以及周邊的房?jī)r(jià)，在過(guò)去5～8個(gè)月的時(shí)間中，并未有大幅度的上漲。比如萬(wàn)科藍(lán)山苑項(xiàng)目，5個(gè)月的時(shí)間，房?jī)r(jià)上漲只有在1000元左右。”聯(lián)達(dá)四方經(jīng)濟(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h向記者表示。

　　然而，隨著中化方興金茂府項(xiàng)目逼近入市，一度穩(wěn)定的區(qū)域房?jī)r(jià)，再次面臨壓力。“如果金茂府以45000元/平方米的價(jià)格入市，日后銷(xiāo)售價(jià)格還有上漲的空間，屆時(shí)，僅這一個(gè)項(xiàng)目的對(duì)整個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)的上漲的拉動(dòng)作用，就不可小視。”一位不愿具名的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司老總向記者表示。

　　記者向三位準(zhǔn)備在2011年在北京東四環(huán)、東五環(huán)開(kāi)盤(pán)的開(kāi)發(fā)企業(yè)詢(xún)問(wèn)其定價(jià)策略，他們都表示，將要參考金茂府的開(kāi)盤(pán)定價(jià)和他給區(qū)域房?jī)r(jià)帶來(lái)的上漲幅度，而目前，金茂府周邊的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司門(mén)店均反映，近期二手房的掛牌價(jià)格，已經(jīng)出現(xiàn)的略微的上漲。

　　中海地產(chǎn)和九龍倉(cāng)在重慶江北嘴的項(xiàng)目定價(jià)，也超出了目前江北嘴乃至重慶的住宅平均價(jià)格。“寰宇天下和紫御江山都將把重慶的住宅價(jià)格帶入一個(gè)新的階段，江北嘴對(duì)于投資者的利好，將通過(guò)這兩個(gè)項(xiàng)目的定價(jià)，徹底釋放出來(lái)，從而使整個(gè)重慶的房?jī)r(jià)進(jìn)入新的階段。”

　　央企逐利沖動(dòng)

　　2010年，由于央企在當(dāng)年第一季度，在土地市場(chǎng)上的攻城略地，迫使國(guó)資委出臺(tái)非主營(yíng)業(yè)務(wù)央企退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)的行政命令。此后，國(guó)務(wù)院分別在國(guó)十條、國(guó)五條中相繼提出，嚴(yán)禁非主營(yíng)業(yè)務(wù)的央企進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　此后，中石油、中石化、中遠(yuǎn)集團(tuán)等央企，相繼退出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，央企的“高價(jià)地”生涯也自此告一段落。“但是，對(duì)于歷史已經(jīng)遺留下的央企手中的‘高價(jià)地’出口問(wèn)題，將使央企從‘高價(jià)地’追逐轉(zhuǎn)向樓王追逐成為一種現(xiàn)象。”楊少鋒向記者表示。

　　他認(rèn)為，央企追逐“高價(jià)地”所導(dǎo)致的手中土地?fù)碛械妮^高樓面成本價(jià)，將會(huì)與目前國(guó)務(wù)院、國(guó)資委一直在房地產(chǎn)領(lǐng)域強(qiáng)調(diào)的央企社會(huì)責(zé)任形成矛盾，從而使央企在房地產(chǎn)的問(wèn)題上，陷入進(jìn)退維谷的境地。

　　記者了解到，中化方興拿下的總價(jià)40.6億元的北京廣渠路“高價(jià)地”，其樓面成本價(jià)已經(jīng)超過(guò)12500元/平方米；而中海地產(chǎn)和九龍倉(cāng)在重慶江北嘴拿下的“高價(jià)地”，其樓面成本價(jià)，也已經(jīng)超過(guò)8000元/平方米。

　　然而，盡管如此，央企房地產(chǎn)定價(jià)與社會(huì)責(zé)任定位的所產(chǎn)生的矛盾與沖突，也十分明顯。“通常房地產(chǎn)的樓面成本價(jià)之外，建安成本5000元/平方米已經(jīng)很高了，那么即便如此，也不會(huì)有超出地價(jià)3倍以上的定價(jià)。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示。

　　“4 .5萬(wàn)元每平方米還算保守？”金茂府周邊某中介公司人士表示，周邊幾個(gè)高端樓盤(pán)二手房房?jī)r(jià)售價(jià)才3萬(wàn)元/平方米左右，“金茂府”將再度推高區(qū)域樓價(jià)———關(guān)鍵，這一次樓王的主人是央企。