專家稱房產(chǎn)稅開征影響將逐步釋放 首套房或免征

      日前，重慶、上海兩城市傳出將率先試點房產(chǎn)稅的消息。房產(chǎn)稅征收真的已經(jīng)“箭在弦上”？作為房地產(chǎn)調(diào)控的又一大政策，本報邀請多位專家學者解答關(guān)于房產(chǎn)稅的多個疑問。

　　開征時機 僅缺法律政策層面推動

　　房產(chǎn)稅征收風聲再起，有聲音表示房產(chǎn)稅出臺“論月數(shù)”，也有業(yè)內(nèi)人士一直反對這一稅種出臺。時機是否成熟？有專家認為，中國房地產(chǎn)稅在技術(shù)層面上已經(jīng)基本具備了開征條件，目前缺少的是法律和政策層面對房地產(chǎn)稅的推動。

　　開征需有法律保證

　　北京大學-林肯研究院城市發(fā)展與土地政策研究中心(以下簡稱北大-林肯研究中心)長期以來對房產(chǎn)稅進行深入研究，其主任滿燕云表示，房地產(chǎn)稅作為政府的稅收，需要有法律作為保證。凡有財產(chǎn)稅的國家或地區(qū)，都有一系列的法律保證財產(chǎn)稅的順利實施。比如在中國香港，差餉的主要法律為《差餉條例》。而目前大陸還沒有房地產(chǎn)稅相關(guān)法律出臺，尤其是“房地產(chǎn)稅評估法”還沒有出臺，因此在法律方面，中國還不具備開征條件。

　　中國財政學會副會長、中國人民大學財政金融學院教授安體富認為，相對于物業(yè)稅來說，房產(chǎn)稅是一個過渡稅種，由于其操作性更容易，阻力更小，所以可先試點推行。最終的目的，是要整合房地產(chǎn)行業(yè)此前的稅種，為出臺物業(yè)稅做準備。

　　技術(shù)層面已具備開征條件

　　滿燕云認為，就數(shù)據(jù)方面和評估技術(shù)、評估系統(tǒng)方面而言，中國已經(jīng)基本具備了開征房地產(chǎn)稅的條件。

　　一方面，房地產(chǎn)稅的評估與征管需要大量數(shù)據(jù)，包括稅收、土地、房屋等多個政府部門協(xié)調(diào)配合，實現(xiàn)政府數(shù)據(jù)的共享。據(jù)北大-林肯研究中心2010年房地產(chǎn)稅示范項目研究成果，中國房地產(chǎn)稅相關(guān)數(shù)據(jù)已經(jīng)基本具備。尤其是在一些經(jīng)濟比較發(fā)達的城市，政府相關(guān)部門已建立了土地數(shù)據(jù)庫、房產(chǎn)數(shù)據(jù)庫等。

　　另一方面，由于房地產(chǎn)稅評估需要在短時間內(nèi)對大量不動產(chǎn)進行統(tǒng)一、準確的評估，因此需要批量評估技術(shù)和系統(tǒng)作為技術(shù)支持。這一方面，經(jīng)過7年房地產(chǎn)稅的試點，各省至少一個城市建立了計算機輔助批量評估系統(tǒng)(CAMA系統(tǒng))。

      開征影響 或是調(diào)控高房價手段之一

　　房產(chǎn)稅之于房價的影響在業(yè)內(nèi)有多種意見，近日，在重慶兩會上市長黃奇帆表示，對高端房征收房產(chǎn)稅，可以控制這類住房的供求關(guān)系，從而抑制高端住房的價格，降低房價。但是華遠地產(chǎn)董事長任志強一直是房產(chǎn)稅降低房價說的否定者。接受采訪的多位學者也表示，房產(chǎn)稅對于抑制房價不無一定的作用，但并不是調(diào)控房價的最終手段。

　　并非房價決定因素

　　安體富接受記者采訪時表示，征收房產(chǎn)稅對于抑制高房價、抑制炒房有一定作用，是調(diào)控高房價的手段之一。但任何房地產(chǎn)調(diào)控都是一套組合拳，是多個政策效果疊加的作用。房地產(chǎn)政策中最主要的，還是銀行的信貸政策。另外很重要的是政府要加大保障性住房建設(shè)，增加市場供應(yīng)。

　　滿燕云表示，房地產(chǎn)稅會影響到房地產(chǎn)價格的資本化，但并不是房地產(chǎn)市場價格變動的決定因素。從長期來看，開征房地產(chǎn)稅有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

　　她認為，開征房地產(chǎn)稅一方面有助于減少地方政府對土地財政的依賴，從而在長遠內(nèi)實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展；另一方面，作為保有環(huán)節(jié)的稅收，房地產(chǎn)稅的開征肯定會影響投資需求，其結(jié)果將會減少房地產(chǎn)投資和投機需求，促進房屋的出租。

　　總之，稅收手段雖然會對房價有一定的影響，但是并不能成為調(diào)控房價的手段。

　   開征影響將逐步釋放

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，房產(chǎn)稅開征后的影響，可分兩個層面分析。第一個層面，是房產(chǎn)稅的區(qū)域影響范圍。國家的思路很明確，先在個別城市試點，積累和總結(jié)經(jīng)驗后，再逐步擴大到全國范圍，而這樣一個過程將會持續(xù)幾年。第一批將是上海、重慶，接下來第二批可能還有北京、深圳、杭州等，這僅僅涉及到個別城市，對市場的影響也基本上限于這些城市，而對于那些尚未開征的城市，影響極其有限。

　　第二個層面，是房產(chǎn)稅開征后的影響時序。短期內(nèi)，必定會對試點城市的房地產(chǎn)市場造成利空影響。但這種影響的程度比較有限，主要對人們的心理預(yù)期產(chǎn)生影響，卻囿于試點階段稅基窄、稅率低、不涉及存量等因素，難對房價造成大力度的壓制。長期來看，這種利空會逐漸被市場吸收和消化，成為一種稅收制度的“標準配置”，就像其他已經(jīng)征收此稅的國家一樣，不可能靠此稅而避免房價泡沫。

　　征收方式 首套住宅或可考慮免征

　　近日，對于重慶曝出開征房產(chǎn)稅的消息，華遠地產(chǎn)董事長任志強撰文表示，重慶的特別消費稅以高于市場平均價格3倍的房產(chǎn)為征收對象，不科學。任志強認為，重慶市政府并沒有做好這種全市不同房屋及時評估的全面準備，也并不掌握清晰的原始數(shù)據(jù)和評估數(shù)據(jù)。

　　普遍征收設(shè)定免稅額

　　滿燕云表示，在誰來確定稅率這一問題上，大部分學者都建議，由于房地產(chǎn)稅與地方政府的密切關(guān)系，應(yīng)該允許地方政府在中央政府確定的一定范圍選擇適當?shù)亩惵省Ｓ傻胤秸_定稅率的主要優(yōu)點在于地方政府能夠“以支定收”，建立起財政收入決策和財政支出決策之間的聯(lián)系，提高公共財政效率。盡管我國目前稅收立法權(quán)主要集中在中央政府，但是稅收立法權(quán)的逐漸下放是一個長遠的趨勢，這也有助于我國稅收分權(quán)的進一步完善。

　　此外，在普遍征收的前提下，對一定收入和擁有一定財產(chǎn)量以下的納稅人設(shè)定免稅額，是房地產(chǎn)稅按能課稅原則的重要體現(xiàn)。

　　世界上所有征收財產(chǎn)稅或房地產(chǎn)稅的國家都制定了相應(yīng)的稅收豁免。這種豁免在很多地方受到學者批評。比如認為會造成不同類型房地產(chǎn)所有者在納稅上的不公平等。不論采取何種豁免方式，政府都應(yīng)該對全部不動產(chǎn)價值進行評估，確?；砻庹叩耐该骱涂尚哦?。就現(xiàn)階段中國房地產(chǎn)稅改革來講，首先是要對全部房地產(chǎn)進行評估，然后可以考慮對一定價值以內(nèi)的首套住宅免征。

      評估價需根據(jù)市場調(diào)整

　　安體富表示，總體來講，房產(chǎn)稅不會對一般家庭增加負擔，實行第一套不征稅，或者設(shè)定一個人均免征面積，這樣推行起來的阻力就小很多。而擁有多套房、大戶型的富人則應(yīng)多交房產(chǎn)稅，因為土地資源很有限，占用更多的公共資源，就應(yīng)該多繳稅。征收房產(chǎn)稅并不是一種歧視，而是為了促進社會公平。

　　在技術(shù)層面，評估是一個難點，不過也有辦法解決。如參照商業(yè)地產(chǎn)的征收方案，住宅也可以按照市場價打一個折扣來征收，或者更細致一點，按地區(qū)、精裝修、毛坯等狀況來找評估機構(gòu)評估，得出一個評估價來征收，然后根據(jù)市場情況兩三年再調(diào)整一次。

　　■ 動態(tài)追訪

　　渝、滬“試點”影響幾何？

　　近日，重慶及上海紛紛傳出房產(chǎn)稅試點版本，但是鑒于目前傳遞出的信息，反饋聲音大有不同。

　　任志強表示，重慶準備實施的特殊房產(chǎn)稅不是普通意義上的財產(chǎn)稅，而是一種只針對高房價的類似高消費的特別消費稅，就如中國曾出臺過宴席稅這類特別消費稅一樣。但中國的這類宴席稅類的特殊消費稅并沒有真正的實行過，猶如曇花一現(xiàn)，估計重慶的這種特殊房產(chǎn)稅也會落個同樣的結(jié)果。

　　安體富表示，重慶和上海兩個試點版本走在了前面。從方案上看，重慶版本稅率為1%，僅對高檔房征收，其影響范圍也不會大，如100萬每年僅交稅1萬元，對于富豪來說，房產(chǎn)稅對其生活影響不大。而上海有人均60-70平米的免征面積，高于免征面積則要納稅。同樣是對購買大戶型的行為進行征稅，用稅費來引導市場，鼓勵中小戶型的自住需求。但0.5%-0.6%的稅率，對市場的影響有限。

　　因為在試點階段，兩個方案都把稅率控制得比較低，如果提高到5%-10%，手中有多套房的人，就會考慮，是持有房產(chǎn)合算，還是把錢投到別的地方合適了。