深圳樓市新年熱銷 房價(jià)年漲幅超20%必遭調(diào)控？

      2011年深圳房地產(chǎn)市場在開發(fā)商元旦集中推盤,市場熱銷的景象下進(jìn)入新年。元旦期間合正匯一城、和諧家園在內(nèi)的多個(gè)樓盤開盤都取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績,上周末星河時(shí)代廣場也入市,在第三輪調(diào)控呼聲漸高的背景下,加上市場剛性需求不再觀望積極入市,開發(fā)商都有意努力出貨。

　　世聯(lián)地產(chǎn)首席分析師王海斌表示,2010年深圳新建商品住宅的成交量大概在300多萬平方米,創(chuàng)近年新低,加上二手房全年的成交量在1200萬—1400萬平方米之間,而價(jià)格全年漲幅在20%左右。“現(xiàn)在業(yè)內(nèi)幾乎將20%看成政府能夠容忍房價(jià)上漲的極限,超過20%就會(huì)迎來新一輪調(diào)控”,王海斌表示。

　　新年開門紅多項(xiàng)目熱銷

　　元旦期間,深圳包括合正匯一城、和諧家園、華嶸榕公館的多個(gè)項(xiàng)目開盤,有媒體統(tǒng)計(jì)在元旦假期開盤的6個(gè)項(xiàng)目3天內(nèi)就創(chuàng)造了1600套的成交量,其中匯一城2000套新品一次性推出,其中800套主力戶型在3天內(nèi)全部售罄,成交均價(jià)19000元/平方米。

　　從去年11月開始,深圳樓市持續(xù)火爆,雖然去年9月30日深圳出臺限購令,開始第二輪調(diào)控,但經(jīng)過一個(gè)多月的觀望期后,剛性需求置業(yè)者不斷入市,搶房盛況不斷出現(xiàn)最終帶來了深圳11月、12月房地產(chǎn)市場的不斷回暖,原本房地產(chǎn)銷售旺季的“金九銀十”則由于政策調(diào)控,延遲在去年11月和12月出現(xiàn),并帶動(dòng)了元旦樓市大熱。

　　1月1日下午3點(diǎn)開盤發(fā)售的和諧家園,均價(jià)22000元/平方米,比半個(gè)月前布吉開售的新盤萬科紅高出不少,該項(xiàng)目開盤當(dāng)日約400多人到場,兩天內(nèi)也銷售了近100套。

　　合正匯一城則更為搶眼,其樓盤全部約2000套單位一次性推出,主力發(fā)售的800套單位三天內(nèi)全部售罄,成交均價(jià)接近19000元/平方米。此外,大運(yùn)城邦二期以1.2萬元/平方米的均價(jià)開盤,盡管比1年前的一期高出4000元/平方米,開盤當(dāng)天售出176套,元旦三天假期后基本賣完。元旦期間面市的唯一個(gè)原特區(qū)內(nèi)新盤華嶸榕公館均價(jià)達(dá)30000/平方米,開盤當(dāng)日409套單位全部推出,開發(fā)商表示,主力發(fā)售的B棟2小時(shí)內(nèi)銷售超過9成。

　　置業(yè)者為“避漲”果斷入市

　　截至1月9日,深圳市規(guī)劃國土委公示數(shù)據(jù)顯示,12月深圳取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目有16個(gè),與之相比11月有11個(gè)項(xiàng)目入市,10月僅8個(gè),而限購令前的9月深圳有25個(gè)項(xiàng)目入市。

　　開發(fā)商集中開盤背后的動(dòng)因則是剛性需求者的踴躍入市。從12月開盤的幾個(gè)項(xiàng)目銷售現(xiàn)場來看,前來選房的多為夫婦二人組合或者包括父母小孩的家庭組合,“現(xiàn)在買房的都是自住需求的剛性需求置業(yè)者”一位開發(fā)商表示,政策是打擊投資需求,對于剛性需求的入市政府無需打壓,另一方面,在通脹和資產(chǎn)貶值以及對于未來樓市普遍看好的背景下,不少遠(yuǎn)期有買房需求的置業(yè)者也開始看房買房,“為抗通脹而買房者”也加劇了市場的回暖。

　　而市場銷售旺盛又再次刺激了開發(fā)商積極入市迎合市場需求,“兩方面原因都推動(dòng)市場旺銷,一方面開發(fā)商因?yàn)閾?dān)心調(diào)控因此在現(xiàn)階段抓緊時(shí)間出貨,另一方面置業(yè)者因?yàn)閾?dān)心買房更難因此爭先恐后入市”,深圳地產(chǎn)知名劍客弓鳴表示。

　　在龍華片區(qū)工作的市民趙先生原本并沒有計(jì)劃在今年買房,但“眼看著自己租住的萬科第五園的公寓價(jià)格上漲,只怕以后自己掙錢沒有房價(jià)漲得快”的他在萬科紅開盤時(shí)果斷買了一個(gè)小戶型。與趙先生類似的市民嚴(yán)先生近一年一直在看房,但到年底,隨著市場的回暖價(jià)格隨之上揚(yáng),他“再也無法淡定了”,果斷出手買了民治的一套房產(chǎn),雖然距離自己工作地點(diǎn)較遠(yuǎn),但“可以先租出去”。

　　業(yè)內(nèi)人士表示,開發(fā)商努力出貨,置業(yè)者努力搶購,促成成交的一波小高潮。

　　房產(chǎn)稅依然箭在弦上

　　熱銷開年是否預(yù)示著2011年市場的一路上揚(yáng)?目前,業(yè)內(nèi)普遍的觀點(diǎn)是政府依然不會(huì)放任房價(jià)過快上漲,與市場火爆相對應(yīng)的是,高層一直在不斷釋放市場調(diào)控的消息,深圳規(guī)劃國土委也發(fā)布消息稱,限購令不會(huì)放松,將繼續(xù)執(zhí)行。

　　“目前的市場價(jià)格雖然沒有降,但在成交量不斷擴(kuò)大的時(shí)候價(jià)格也沒有上漲”,王海斌表示,對于政府來說,成交量上漲,價(jià)格不漲是最為樂見的市場,參照2010年的全年走勢,業(yè)內(nèi)普遍把全年漲幅20%看做是政府可以容忍的極限,而且包括深圳在內(nèi)的大城市將成為重點(diǎn)關(guān)注的對象。以此來評估2011年深圳房地產(chǎn)市場的走勢,王海斌表示,由于深圳市場日漸成熟,年成交量將依然保持在1200萬—1400萬平方米的水平上,而價(jià)格將不會(huì)有太大的上漲空間。

　　至于調(diào)控手段,盡管房產(chǎn)稅消息甚囂塵上,但王海斌依然認(rèn)為“這是一條需要更充分考慮的政策,畢竟其不是限購令一樣的短期政策,而且其出臺的副作用政府必須有所考慮”,對此世華地產(chǎn)市場研究總監(jiān)肖小平表示,即使房產(chǎn)稅出臺有可能出現(xiàn)并不期望的結(jié)果,但這一政策本身的出臺依然可以在短期內(nèi)達(dá)到抑制成交量上揚(yáng)和價(jià)格上漲的效果,而且房產(chǎn)稅可調(diào)節(jié),作為一項(xiàng)執(zhí)行空間很大的政策可以對市場更有節(jié)奏的調(diào)控。

　　王海斌表示,他所預(yù)見的第三輪調(diào)控依然是在“力度加大、范圍擴(kuò)大、嚴(yán)格執(zhí)行”三方面的措施,比如首套首付提到比三成還高的比例,第二套房不放貸等。