"雙軌制"恐致中低端商品房淡出 商品房價格恐被推高

      1月10日，大興、懷柔3宗住宅用地采用“新規(guī)”掛牌入市。與之前“綜合評標(biāo)”不同，這3宗住宅用地采用掛牌出讓，并設(shè)定合理土地價格上限，一旦競價達(dá)到上限價格，將轉(zhuǎn)為在這一價格基礎(chǔ)上現(xiàn)場投報配建保障房面積，投報面積多者取勝。業(yè)界分析，一旦此方法成為居住用地出讓的主流，未來地塊配建保障性住房的多少將決定企業(yè)拿地成敗。專家表示，這直接反映了政府在保障性住房領(lǐng)域?qū)嵺`的決心，而保障性住房將對商品房市場造成的沖擊，或許遠(yuǎn)不止于人們的想象。

　　雙軌供應(yīng)解供需矛盾

　　在近日結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上，中央首次將“保障性住房體系”和“商品房體系”并提，成為一大政策亮點。同時，多部委表示，今年將新增建設(shè)1000萬套保障房。業(yè)內(nèi)人士分析，中央經(jīng)濟(jì)工作會議更加強調(diào)住房保障，顯示住房體系建設(shè)和調(diào)控的思路正在發(fā)生改變。市場未來可能呈現(xiàn)“保障體系”和“商品體系”的“雙軌制”，而保障房體系的建立將對商品房市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，最直接的可能就是對中低端商品房產(chǎn)生沖擊。據(jù)相關(guān)部門披露，“十二五”期間，北京市將實現(xiàn)保障性住房占整個住房供應(yīng)的60%。據(jù)悉，未來5年，北京市將建設(shè)、收購各類政策性住房100萬套，對符合保障人群做到應(yīng)保盡保。

　　事實證明，作為“雙軌”之一的“保障性軌道”上的重要環(huán)節(jié)，土地供應(yīng)方面正在加緊落實。1月10日，今年第一批采用“限定價格”+“配建保障房”綜合比拼的新式掛牌出讓的大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)地塊、黃村鎮(zhèn)大莊三角地、懷柔楊宋鎮(zhèn)居住及商業(yè)金融地塊已收到第一次報價。這是繼去年11月順義張鎮(zhèn)等地塊、12月的5宗地塊之后，又一批采用新式掛牌出讓的土地。數(shù)據(jù)顯示，北京去年僅11月供應(yīng)的18宗住宅類地塊中包含保障房建設(shè)用地的占到了一半。業(yè)內(nèi)預(yù)計，此后類似的配套供應(yīng)將逐漸加速。

　　有分析認(rèn)為，保障體系的建立將成為今后住房政策的核心環(huán)節(jié)，顯示中央已經(jīng)下定決心解決供需失衡導(dǎo)致市場價格過快上漲的問題。有開發(fā)商表示，這個定調(diào)，甚至比房地產(chǎn)稅的影響更大，因為它改變的是整個住房體系，基礎(chǔ)供需失衡的比例或許會因此徹底改變。

      商品房價格恐被推高

　　然而，有專家分析，目前城市土地的供應(yīng)量總體是不足的。如果要勻出更大比例給保障房用地，商品房的供應(yīng)只會更加趨于緊張，進(jìn)而抬高商品房價格。

　　去年年底，打破7年拿地荒，終于拿到一塊配建保障性住房住宅用地的華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強認(rèn)為，商品住宅用地配建保障房，必然推高房價。在整塊土地面積一定的前提下，保障性住房面積越大，意味著商品房所占面積將越小。企業(yè)為保證收益，在保障房價格不變的前提下，提高商品住宅價格是惟一選擇。

　　中國房地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長陳云峰分析說，目前的政策，外來人口未能進(jìn)入購買保障性住房門檻，而目前北京60%多是外地人，他們要結(jié)婚生子，買房比能住父母房子的北京人更迫切，成為購買商品房的主要對象，但60%以上的外來人口購買未來占30%左右的商品房，則明顯產(chǎn)生矛盾，商品房的價格有可能進(jìn)一步被推高。

　　中低端商品房或淡出

　　龍湖香醍溪岸負(fù)責(zé)人吳竑興分析，今年以來，北京樓市有兩個明顯的趨勢，一是市區(qū)的房子豪宅化。如CBD、金融街區(qū)域內(nèi)無論何種產(chǎn)品類型，售價均堪稱天價；第二個趨勢就是首次置業(yè)郊區(qū)化?，F(xiàn)實表明，北京首次置業(yè)的主要區(qū)域已經(jīng)從四環(huán)發(fā)展到現(xiàn)在的五環(huán)，短期內(nèi)就可能過渡到六環(huán)區(qū)域。隨著中心城區(qū)的土地資源的稀缺，這個趨勢正在逐漸強化，剛性需求開始被擠壓到城市周邊區(qū)域。

　　分析人士指出，在宏觀調(diào)控重壓之下，這些周邊區(qū)域如房山、大興、順義等五環(huán)附近的中低端樓盤，仍舊出現(xiàn)了昔日樓市火爆時的千人連夜排隊景象，開盤售罄的“日觀盤”現(xiàn)象也并不鮮見。這充分顯示了剛性需求是中低端樓盤的有力支撐。然而，一旦保障房體系逐漸建立，將對中低端樓盤構(gòu)成極大威脅。

　　商品住宅因為土地價格以及稅費成本等都高于保障性住房，未來在保障房大量入市的背景下，同樣位于城市周邊的區(qū)位、中低端的商品房的價格優(yōu)勢將失去競爭力。另一方面，隨著保障性住房的保障人群范圍不斷擴大，對外地戶籍人口放開也將是個趨勢。屆時，外地人口中的中低端剛性需求則必然轉(zhuǎn)向保障性住房。因此，開發(fā)中低端產(chǎn)品對開發(fā)商來說恐怕劃不來，開發(fā)高品質(zhì)、高附加值的中高端以上的產(chǎn)品才能保證企業(yè)高利潤的回報。低端市場將成為保障性住房的天下，中低端商品住宅可能會淡出歷史舞臺。

　　龐博國際執(zhí)行董事劉東認(rèn)為，政府加大保障房供應(yīng)未來會對普通住宅造成相當(dāng)大的沖擊。但短期內(nèi)，房屋租金、二手房的價格都仍將上漲，加之去年底土地成交依舊呈現(xiàn)爆發(fā)性的增長態(tài)勢，這些因素都使人們在觀念上還存在著房價穩(wěn)步上升預(yù)期。