房產(chǎn)稅消息催生搶購 上海大戶型新房供應(yīng)告急

      上海今年年初將對新增大戶型商品住宅征收房產(chǎn)稅的傳言，非但沒有抑制住房價，反倒催生了一場“搶房避稅”潮。

　　同策咨詢研究機構(gòu)日前發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上海去年10~12月成交的大戶型數(shù)量遠遠超過去年八九月份。該機構(gòu)重點抽樣調(diào)查的10個主力房型在120~150平方米的大戶型項目中，有8個項目成交套數(shù)超過去年的八九月份，甚至連遠在上海崇明島的融科·托斯卡納莊園，開盤時都有數(shù)百人前往咨詢。

　　“房產(chǎn)稅試點的預(yù)期越來越強，促使部分購房者為‘趕末班車’而購買大戶型產(chǎn)品。”同策咨詢研究機構(gòu)的分析師說。

　　21世紀不動產(chǎn)近日發(fā)布名為《新房市場急缺大戶型房源》的報告稱，由于前期銷量增加，上海130平方米以上的大戶型房源目前存量稀少，新的房源至少在3月份以后才會上市。由于供應(yīng)稀少，“1月1日至1月9日，上海130平方米以上的大戶型成交面積占市場總成交的19%，較2010年12月減少了2個百分點。”

　　稅收恐慌催生去年末搶房潮

　　中房信分析師薛建雄說，事實上，中小戶型住宅的銷售情況比大戶型還要好。以100平方米以下小戶型為主的嘉悅天地去年11月份才開盤，但不到50天就已售出540套，銷售金額超過17億元。

　　佑威及樓市專評網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)顯示，去年12月上海商品住宅成交量達140萬平方米，超過9月、10月平均130萬平方米的月商品住宅成交量，是全年銷售量的第二高，這導致1月份新房供應(yīng)青黃不接。

　　搜房網(wǎng)統(tǒng)計顯示，1月1日至3日，上海新開盤的商品住宅只有3個，1月8日至9日（雙休日），新開盤的樓盤更銳減至1個。佑威及樓市專評網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示，1月3日至9日，上海商品住宅新增供應(yīng)面積僅有12.6萬平方米，遠遠低于去年21.1萬平方米的周平均水平，創(chuàng)造了去年7月16日以來的供應(yīng)新低。

　　同策咨詢研究報告顯示，2010年底上海商品住宅庫存量僅為全年銷售量的1/3，供應(yīng)緊張程度是北京、杭州、深圳等8大城市中最高的。造成這種現(xiàn)象的原因之一就是房產(chǎn)稅即將出臺的消息。

　　事實上，關(guān)于上海今年將對新增房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅的消息，早在去年十一二月就已傳得沸沸揚揚，一些開發(fā)商甚至趁機向購房者發(fā)布恐慌性消息刺激他們買房。

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者就在去年12月份收到過多條來自上海某知名地產(chǎn)商的促銷短信，建議購房者抓住機會，趕快搶購他們手上的房源。

　　上海中原地產(chǎn)物業(yè)顧問有限公司研究總監(jiān)宋會雍說，信貸收緊、房產(chǎn)稅以及上海房屋交易契稅即將上調(diào)等小道消息，導致部分購房者去年12月末的恐慌入市。

　　真正受影響者恐不足10%

　　今年1月10日過后，上海房產(chǎn)稅的最終版本開始逐漸浮出水面。多數(shù)版本顯示，征稅范圍將是新購房后人均居住面積超過60~70平方米的購房者。

　　按照機構(gòu)的調(diào)查數(shù)據(jù)，涉及房產(chǎn)稅征收的商品住宅，占上海商品住宅的比例并不高，只有不到10%。

　　薛建雄說，去年上海140平方米以上的大戶型供應(yīng)僅占整個市場的9.3%，2009年也差不多是這個比例。宋會雍則透露，目前上海掛牌的絕大多數(shù)二手房，面積都不超過140平方米。

　　按上述供應(yīng)比例，受上海房產(chǎn)稅影響的應(yīng)該只是少部分人群。對那些已有住宅，準備再買一套房的購房者來說，他們將不得不放棄自己原來的住房，將有效增加市場的供應(yīng)。

　　不過，上述判斷僅僅只是房產(chǎn)稅對目前市場的暫時影響。

　　1月11日同策咨詢研究機構(gòu)發(fā)布的　《2011年中國地產(chǎn)趨勢研究報告》認為，上海未來的住宅用地供應(yīng)將越來越緊張，所有在一線城市開發(fā)住宅項目的開發(fā)商，都面臨著向高端住宅開發(fā)轉(zhuǎn)型的壓力。這意味著會有越來越多的購房者，將因購買豪宅交納高額的房產(chǎn)稅。

　　滬房產(chǎn)稅一年現(xiàn)4版本

　　每經(jīng)記者　楊羚強　發(fā)自上海

　　去年至今，關(guān)于上海房產(chǎn)稅的消息不斷。近日，21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心分析師羅寅申、上海中原物業(yè)顧問有限公司研究總監(jiān)宋會雍向記者提供了房產(chǎn)稅的4個版本。

　　版本1：大眾“物業(yè)稅”

　　該版本物業(yè)稅征收范圍較廣，第一套免征，第二套征；商業(yè)性、經(jīng)營性住房先征，一般住房先從豪宅、別墅先征起，對大戶型先征。

　　看法：開征標準范圍太廣，基本已屬針對各個層次的無差異稅種；開征標準劃分模糊，難劃分。

　　版本2：人均超70平方米征稅

　　此版本在原房產(chǎn)稅條例上做了修改，主要內(nèi)容是以市場估值確定房產(chǎn)總價，在新房產(chǎn)稅出臺前已買進的住房均不征稅。對新購買的住房，超出人均70平方米的征稅，稅率為估值現(xiàn)價的千分之八。

　　看法：該版本從客觀上解決了前期須對全市所有已購房房源的評估等操作難題。在面積認定的影響下，單價相對較高、地段較好的中心區(qū)域房源對購房者的吸引力會大增。

　　版本3：按套數(shù)和面積計算

　　這一版本以市場估值來確定房地產(chǎn)總價。人均70平方米以下不征，第1~2套普通房不征，第三套都要征稅，稅率為估值總價的千分之八。

　　看法：該版本對樓市的沖擊更大，以套數(shù)和面積來劃分，征收涉及面更廣，這在一定程度上加大了前期評估難度。同時未說明如果套數(shù)和面積相沖突如何判定。

　　版本4：細則概要版

　　去年12月份，網(wǎng)上又流傳了一份《房產(chǎn)稅細則概要》，稱按家庭在全國范圍內(nèi)所擁有的產(chǎn)權(quán)房以套數(shù)和面積相結(jié)合為基礎(chǔ)征收房產(chǎn)稅，根據(jù)房產(chǎn)購置原值或評估值來計稅。

　　家庭基本居住套數(shù)：夫妻處于在婚狀態(tài)的，基本居住套數(shù)為兩套；單身未婚或夫妻處于非婚狀態(tài)（包括離異、喪偶）的，基本居住套數(shù)為一套。機構(gòu)基本居住套數(shù)為零，今后應(yīng)禁止機構(gòu)購買住宅房產(chǎn)。

　　家庭免稅居住面積：人均免稅居住面積乘以家庭人數(shù)，人均免稅面積由地方政府自行制定，為30~60平方米。機構(gòu)免稅居住面積為零，今后應(yīng)禁止機構(gòu)購買住宅房產(chǎn)。

　　看法：對于這一版本，很多人認為應(yīng)該是一部分從未買房的人惡搞的，執(zhí)行的可操作性很低。

　　地產(chǎn)觀察

　　房產(chǎn)稅試點意義在打壓房價？

　　許鵬

　　重慶定征房產(chǎn)稅無疑是新年以來最吸引眼球的房產(chǎn)新聞。有消息稱，重慶房產(chǎn)稅的起征面積可能在220~230平方米，稅率約1%。與此同時，上海作為另一試點城市，也傳出最新版的征收方案：新購房后家庭人均住房面積超過70平方米將預(yù)征兩年。當上海傳來房產(chǎn)稅僅針對增量房導致購房者瘋搶大戶型的消息后，重慶市長忙不迭表態(tài)，重慶房產(chǎn)稅試點包括存量房。

　　上海房產(chǎn)稅試點可能回避存量房實出無奈。稅務(wù)人員發(fā)現(xiàn)，對出租房征收的個人所得稅等諸項稅收，礙于居高不下的征收成本，在大多數(shù)城市僅是一紙空文。難度更大的房產(chǎn)稅若在開征之初即瞄準存量房，按《每日經(jīng)濟新聞》去年的統(tǒng)計，僅對上海所有征稅標的進行評估，就需28年之久。

　　但房產(chǎn)稅肩負的重要使命，是改變地方財政收入結(jié)構(gòu)，逐步取代土地財政為龍頭的“賣地”模式，并經(jīng)由該路徑徹底改變中央政府與地方政府在房地產(chǎn)領(lǐng)域的博弈格局，實現(xiàn)改變經(jīng)濟增長方式的真正　“落地”。從這一意義而言，房產(chǎn)稅最終必指向所有住宅。這是因為僅僅圈定增量房難以彌補地方政府的土地財政缺口。仍以上海為例，根據(jù)中國指數(shù)研究院公布的數(shù)據(jù)，2010年上海土地出讓金的收入為1513億元，即便上海2011年的增量房成交量為2000萬平方米，平均房價2萬元，按照1%的稅率計算，一年也只能征收40億元，還不到賣地收入的3%。

　　除非房產(chǎn)稅讓地方政府不再依賴“賣地”，否則僅增長持有環(huán)節(jié)成本，寄望其改變房價上漲趨勢的想法未免一廂情愿。對投機性購房者來說，他們持有房產(chǎn)的時限往往不超過2年，1%的稅率相比炒房收益不值一提；對出租型的投資性購房者來說，征收房產(chǎn)稅的結(jié)果無疑是將成本轉(zhuǎn)嫁給承租方。在中國城市化每年為大中城市供應(yīng)數(shù)以千萬計的新增人口的情況下，這一轉(zhuǎn)嫁的所有條件當然成立。

　　房產(chǎn)稅的內(nèi)涵在改變稅制，調(diào)節(jié)收入分配，而非打壓房價——沒有任何國家和地區(qū)經(jīng)驗說明，一項以財產(chǎn)價值為稅基的稅種，能在讓財產(chǎn)貶值的目的下持續(xù)操作。換句話說，要發(fā)揮房產(chǎn)稅對過度投機的調(diào)控效用，必然要先解決現(xiàn)有土地財政的諸多弊端。這其間的核心問題是，每一年地方政府獲得了高達萬億的土地出讓金，但人們并沒有看到保障房建設(shè)和公共福利的相應(yīng)投入，反而是行政環(huán)節(jié)的各項支出不斷攀升。這一惡性循環(huán)在今天已經(jīng)成為高房價的根源。

　　對比已經(jīng)征收物業(yè)稅（財產(chǎn)稅）的一些國家，稅收所得的大部分都用于公共福利，以縮小貧富差距。比如美國的物業(yè)稅，不同的州和城市標準不一，但大體而言，除20%用于行政支出外，大部分都用于當?shù)氐墓哺＠?。這種模式也得到了多數(shù)納稅者的認可。

　　參照這些經(jīng)驗，我們對中國房產(chǎn)稅的關(guān)注重心不應(yīng)僅放在征收環(huán)節(jié)，而更應(yīng)該放在使用環(huán)節(jié)。如果房產(chǎn)稅作為財政收入不能用于改善所在城市的公共福利，不能用于保障房建設(shè)，而僅被用于彌補行政支出的窟窿，或是大量投放于低效率的國有企業(yè)，那么，無論以怎樣的稅率、范圍和方式起征，房產(chǎn)稅都不能發(fā)揮轉(zhuǎn)變經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、構(gòu)建消費型增長模式的作用，其結(jié)局必然是當下土地財政的另一個版本。