滬渝版房產(chǎn)稅落地 房產(chǎn)稅離北京還有多遠(yuǎn)？

       懸著的達(dá)摩克利斯劍終于落下，流傳于坊間多年的房產(chǎn)稅即將在上海和重慶實施。從最新傳出的消息來看，即將實施的滬渝版房產(chǎn)稅較此前流傳的版本明顯降低了門檻。盡管地方版的房產(chǎn)稅威力減弱了不少，但是依然對市場起到了不小的震懾作用，地產(chǎn)股應(yīng)聲下跌，也引發(fā)了整個地產(chǎn)行業(yè)的熱議。對于房產(chǎn)稅是否會在北京開征，無論專家、地產(chǎn)商還是中介機(jī)構(gòu)均認(rèn)為，如果參照滬渝被放寬標(biāo)準(zhǔn)的房產(chǎn)稅而言，北京實施房產(chǎn)稅已經(jīng)具備了條件，實施只是時間問題。

　　滬渝版房產(chǎn)稅落地

　　在經(jīng)過了2010年的兩次調(diào)控后，房價上漲的形勢依然沒有得到遏制，房產(chǎn)稅的落地讓今年房地產(chǎn)業(yè)的政策調(diào)控有了明確的方向。喊了多次的房產(chǎn)稅這次真的來了。

　　1月9日，重慶“兩會”上傳出消息，重慶市正抓緊完善相關(guān)方案，有望在今年一季度出臺文件開征高檔商品房房產(chǎn)稅。無獨有偶，1月10日有報道稱，上海房產(chǎn)稅的相關(guān)內(nèi)容已經(jīng)確定，并有可能在1月15日舉行的上海“兩會”上揭開神秘的面紗。

　　這次并不是專家學(xué)者“放空炮”，而是得到了相關(guān)政府部門的權(quán)威證實。重慶市市長黃奇帆在政府工作報告中提出，“十二五”期間，重慶將加強(qiáng)財稅調(diào)節(jié)，開征高檔商品房房產(chǎn)稅。隨即傳出了重慶版房產(chǎn)稅的細(xì)則，計入征收房產(chǎn)稅商品房的建筑面積可能為144平方米以上，多套房建筑面積實施累加制，超過200平方米也可能被征收房產(chǎn)稅。此外，房產(chǎn)稅稅率可能為該套房產(chǎn)當(dāng)年市場價格的0.5%-1.5%。

　　而目前流傳的上海房產(chǎn)稅征收方案版本眾多，粗略估計至少有三個。一是只對二套以上普通商品房和別墅征收；二是對新購房屋征收，且以每戶家庭名下一定房產(chǎn)面積為“起征點”；三是無論增量、存量都要征稅，按人均面積征收。關(guān)于房產(chǎn)稅的稅率，版本亦不同，約在房價的0.4%-0.8%之間。

　　“只是細(xì)節(jié)有待商榷，但是這次開征是板上釘釘?shù)氖铝恕?rdquo;一位開發(fā)商向記者表示。

　　其實房產(chǎn)稅并不是一個陌生事物，早在1986年，國務(wù)院就正式發(fā)布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，指出房產(chǎn)稅是國家以房產(chǎn)作為課稅對象向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。對房產(chǎn)征稅的目的是運用稅收杠桿，加強(qiáng)對房產(chǎn)的管理，提高房產(chǎn)使用效率，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模和配合國家房產(chǎn)政策的調(diào)整，合理調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有人和經(jīng)營人的收入。

　　該稅種實施后并沒有對普通住宅開征，只是向經(jīng)營性用房征收。近年來隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房產(chǎn)逐步成為了一種投資工具，房價不斷被炒高，居住矛盾逐漸突出。隨即有專家提出可以將房產(chǎn)稅征收擴(kuò)大到普通住宅層面，用來遏制一人擁有多套房產(chǎn)、打擊房產(chǎn)投機(jī)的現(xiàn)狀，此后關(guān)于房產(chǎn)稅何時實施成為了地產(chǎn)業(yè)內(nèi)最為熱門的話題，不斷有消息釋放出來。這次房產(chǎn)稅真的落地了，那么離全國推廣到底還有多遠(yuǎn)，依然是業(yè)內(nèi)討論的熱點。

　　北京已具備實施條件

　　“從目前流傳出來的滬渝版的房產(chǎn)稅細(xì)則來看，實施標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)降低了，因此征收難度并不大，就北京市場而言已經(jīng)具備了這樣的條件。”亞豪機(jī)構(gòu)營銷策劃部副總經(jīng)理韓樂表示。

　　他進(jìn)一步表示，目前就重慶的房產(chǎn)稅版本而言，難度在于如何選取計稅標(biāo)準(zhǔn)，是房產(chǎn)原值還是房產(chǎn)市值，從操作難度上而言，重慶更加偏向于房產(chǎn)原值，因為房產(chǎn)市值很難確定，市場上并沒有專業(yè)的評估標(biāo)準(zhǔn)和評估公司，也沒有透明的聯(lián)網(wǎng)信息。

　　而上海方面將更加偏向于增量房，就是以時間為節(jié)點，在節(jié)點之前的不征收，在節(jié)點之后的開始征收。無論哪種征收方式都是降低了標(biāo)準(zhǔn)，使房產(chǎn)稅的征收更加容易操作，因此按照這個標(biāo)準(zhǔn)而言，在北京實施房產(chǎn)稅并不存在難度。

　　究其房產(chǎn)稅的實施動機(jī)，無疑是加重房產(chǎn)在持有環(huán)節(jié)的征稅，控制房地產(chǎn)的投機(jī)行為，遏制一人持有多套房產(chǎn)，從而讓房價回到合理的范圍內(nèi)，抑制市場的過度需求。那么按照這樣的動機(jī)，北京無疑是最該實行房產(chǎn)稅的地區(qū)之一。

　　根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，即使面對2010年史上最為嚴(yán)峻的政策調(diào)控，在過去一年，北京在售的262個普通住宅項目中，漲價項目達(dá)135個，占在售項目的51.5%。這也將北京的房價推高到了一個新的局面，出現(xiàn)了一批售價在9萬元/平方米左右的豪宅項目，如霞公府、東釣魚臺家園、霄云路8號、長安太和、四季世家、長安8號等。據(jù)統(tǒng)計，目前北京售價超過3萬元/平方米的項目已經(jīng)占到了市場總量的43%，達(dá)到了109個。

　　而伴隨房價上漲的，是購房者逐步追高的心理，市場供不應(yīng)求的局面依然很緊張。

　　據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，1月上旬北京樓市成交量同比再現(xiàn)明顯上漲，其中期房住宅成交量達(dá)到了2943套，同比上漲28.8%，二手房成交量達(dá)到了5084套，同比漲幅達(dá)到121.3%。而市場供應(yīng)則明顯不足，今年1月上旬僅果嶺華舍一個項目入市，只提供了48套新房源。短短一個月時間，北京樓市的庫存量從2010年12月19日的109445套下跌到目前的100900套。

　　一方面是房價高漲，一方面是市場需求旺盛，如何化解兩者之間的矛盾成為了北京樓市面臨的最為棘手的問題。房產(chǎn)稅的實施或?qū)⒃谝欢ǔ潭壬暇徍褪袌龅墓┬杳?，讓購房者有所顧忌?br />
　　開征只是時間問題

　　從2003年的“空轉(zhuǎn)”試點，到2010年的傳言滿天飛，今天房產(chǎn)稅真的要落地了，對于其能起到的市場影響，目前還在無休止地討論中，但是業(yè)界一致認(rèn)為，北京開征房產(chǎn)稅只是時間問題。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)表示，盡管目前對于房產(chǎn)稅的開征褒貶不一，甚至不少學(xué)者還提出了反對意見，但是這次重慶和上海的房產(chǎn)稅已經(jīng)落定，預(yù)計試點成功后將會向其他地方推廣，估計目前北京已經(jīng)在組織專家學(xué)者和政府部門開始研討北京版的房產(chǎn)稅了，預(yù)計將盡快實施。

　　“房產(chǎn)稅的落地主要起到的是威懾投資者的作用。”北京中原地產(chǎn)研究中心分析師張大偉認(rèn)為，目前股市低迷，使得購房依然成為投資的第一選擇。相比嚴(yán)厲的調(diào)控政策，市場依然有非常寬裕的資金，而且這些資金還沒有更好的投資渠道。重慶等地區(qū)試行房產(chǎn)稅預(yù)示全國大部分城市將很快開始實施，有可能在心理層面影響部分購房者開始拋出投資的房源，一定程度上緩解市場供應(yīng)。

　　韓樂認(rèn)為，房產(chǎn)稅是披著外衣的物業(yè)稅，由于此前就有該稅種，因此實施起來比較容易，而物業(yè)稅需要重新立法才能實施。同時開征房產(chǎn)稅對于地方政府而言只能是有益無害，目前各界對于土地財政的質(zhì)疑聲不斷加強(qiáng)，去年全國出讓土地的收益高達(dá)2.7萬億元，但是土地是有限的，政府急需調(diào)整收入方式，因此政府對于推行房產(chǎn)稅也將是積極的態(tài)度，預(yù)計北京在2-3年內(nèi)將會開征。

　　路勁地產(chǎn)北京營銷總監(jiān)溫立偉認(rèn)為，目前北京市場的供需矛盾非常大，房價上漲速度較快，這次滬渝兩地的房產(chǎn)稅已經(jīng)落地，估計北京也會很快出臺。

　　SOHO中國董事長潘石屹也稱，房產(chǎn)稅已經(jīng)一步一步地走近我們了。

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　　今年樓市調(diào)控

　　大幕提前拉開

　　一般而言，每年的政策調(diào)控都是在全國“兩會”之后，而2011年伊始，傳言多年的房產(chǎn)稅終于落地滬渝兩地，讓今年樓市政策調(diào)控早于往年。

　　在土地方面，國土部在去年12月30日公布了26宗住宅閑置用地的情況，并要求地方的各級國土資源主管部門按照《國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》要求，依法對上述閑置一年以上不滿兩年的土地，必須征收閑置費，閑置兩年以上的，必須堅決收回。并且在今年1月就將進(jìn)行全國范圍內(nèi)的土地督察工作。

　　在稅收方面，日前國家稅務(wù)總局下發(fā)通知，在按照房產(chǎn)原值計算征收房產(chǎn)稅時，無論會計如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。

　　不僅在國家層面剛剛進(jìn)入新年就調(diào)控不斷，在地方上，北京市住建委人士均表示，去年執(zhí)行的樓市調(diào)控細(xì)則無截止時間表，當(dāng)?shù)卣矔簾o取消“限購令”的計劃。

　　1月3日，北京市住建委發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)已建成非住宅項目房屋分割登記管理有關(guān)問題的通知》，禁止擅自分割已建成的非住宅項目。隨后不久，市人大法制辦等部門完成《本市房屋租賃調(diào)研報告》，提出關(guān)于房屋租賃立法的意見建議，修改的《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》已列入市政府的立法計劃，有關(guān)工作正在進(jìn)行中，嚴(yán)禁分割出租房產(chǎn)的政策即將實施。

　　香港惠理基金管理公司研究副總監(jiān)王炎東表示，盡管中國內(nèi)地的房地產(chǎn)市場存在著高回報的機(jī)會，但是預(yù)計今年房地產(chǎn)調(diào)控政策將會更加嚴(yán)厲，政策風(fēng)險也會加大，目前該公司持有內(nèi)地房企的股票已經(jīng)從最高時占業(yè)務(wù)量的30%降低到了現(xiàn)在的5%。