地方政府不愿放棄土地財(cái)政 樓市調(diào)控"利器"變鈍

       日前，從正在召開的重慶市“兩會(huì)”上傳出消息，重慶市政府將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加強(qiáng)財(cái)稅調(diào)節(jié)，并確定開征高檔商品房房產(chǎn)稅，有望在今年一季度出臺(tái)。至于具體稅率，重慶市長此前曾表示，將對(duì)“高價(jià)房”收取1%的房產(chǎn)稅。此外，據(jù)相關(guān)人士透露，“上海試點(diǎn)房產(chǎn)稅在2010年12月9日已獲得中央批準(zhǔn)。”具體方案可能會(huì)在今年全國“兩會(huì)”上進(jìn)行討論后，才正式試點(diǎn)。

　　之前，房產(chǎn)稅一度被認(rèn)為是打擊房價(jià)最后利器，但是隨著逐步實(shí)施，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)利器其實(shí)已經(jīng)變鈍了。首先，房產(chǎn)稅試點(diǎn)推進(jìn)的城市數(shù)量與規(guī)模低于預(yù)期。之前市場(chǎng)認(rèn)為房產(chǎn)稅試點(diǎn)應(yīng)該以運(yùn)作成熟度為標(biāo)準(zhǔn)，所以之前空轉(zhuǎn)運(yùn)行成熟的北京和深圳有可能率先實(shí)施，但這一預(yù)期最終落空。據(jù)此有分析認(rèn)為，房產(chǎn)稅試點(diǎn)選擇是以相關(guān)城市主動(dòng)申報(bào)為前提。鑒于多數(shù)地方政府并不愿意主動(dòng)嘗試放棄土地財(cái)政，因而如果房產(chǎn)稅以地方政府申報(bào)為前提，也就意味著未來房產(chǎn)稅試點(diǎn)推廣不會(huì)很快，極有可能在猶豫中緩慢前行。

　　其次，房產(chǎn)稅稅率看似不低，比如重慶可能在1%、上海可能在0.8%，但由于最終被征稅的范圍大幅度縮水。重慶只針對(duì)高檔商品房征收房產(chǎn)稅，所謂高檔的含義是指商品房平均價(jià)格的三倍以上。而上?？赡艹雠_(tái)的版本則是只對(duì)新增住房征稅，而既有的存量住房或不會(huì)被征稅。這樣的征稅范圍，遠(yuǎn)低于之前無論增量存量全部征收，征收標(biāo)準(zhǔn)依照人均住房面積的政策預(yù)期。

　　由此可見，房產(chǎn)稅的最終實(shí)施極有可能速度慢于預(yù)期，而力度小于預(yù)期。由此導(dǎo)致的結(jié)果就是，以房產(chǎn)稅調(diào)控房價(jià)的預(yù)期難免會(huì)落空。如果說市場(chǎng)之前認(rèn)為房產(chǎn)稅是打壓房價(jià)的最后一根稻草，那么既有的房產(chǎn)稅實(shí)施方案意味著調(diào)控極有可能碰到了“天花板”，期望再出臺(tái)新政策控制房價(jià)的愿望難免將會(huì)落空。

　　筆者很早以前曾支持用房產(chǎn)稅代替土地財(cái)政，因?yàn)樗粌H僅是一項(xiàng)稅制改革，而是因?yàn)榉慨a(chǎn)稅有可能改變地方政府的財(cái)政收入格局。無須諱言，房價(jià)居高不下與地方財(cái)政土地依賴因素關(guān)聯(lián)度極高。2010年全國120個(gè)城市土地出讓金總額為18814.4億元，逆勢(shì)同比增加50%。2009年土地出讓收入為14239.7億元，占當(dāng)年地方財(cái)政收入的43.7%。市場(chǎng)預(yù)計(jì)，2010年全國土地出讓收入在地方財(cái)政收入中的比重有可能進(jìn)一步上升。

　　地方財(cái)政高度依賴土地出讓收入，而土地出讓金高低與房價(jià)高低呈絕對(duì)正相關(guān)，這就決定了地方政府很難對(duì)房價(jià)下狠手。之前筆者期望房產(chǎn)稅的推出，能夠以其長期穩(wěn)定稅收替代土地出讓金，從而讓高房價(jià)問題得以解決。但遺憾的是，“半吊子式”的房產(chǎn)稅根本無法解決這一問題。事實(shí)上。房產(chǎn)稅替代土地出讓金最大難題就是過渡期地方財(cái)政吃緊問題，這就要求房產(chǎn)稅必須要實(shí)現(xiàn)稅源全覆蓋。即便在稅源全覆蓋的情況下，房產(chǎn)稅替代的過渡期也至少需要五六年時(shí)間。由于房產(chǎn)稅無法實(shí)現(xiàn)稅源全覆蓋，因此在可預(yù)期的時(shí)間內(nèi)根本無法替代土地出讓金，地方政府完全有理由繼續(xù)維持既有土地出讓收入，中央與地方政府間的博弈成本也會(huì)大幅增加。就此而言，房產(chǎn)稅落空很可能是大概率事件。此外，當(dāng)調(diào)控政策遭遇到“天花板”之后，未來的房價(jià)會(huì)如何，此時(shí)誰也不敢再斷言會(huì)止?jié)q回落了。