2011年：房地產(chǎn)市場在盤整中轉(zhuǎn)型

       目前房價仍處在非合理水平，2011年中央政府對房地產(chǎn)的調(diào)控仍舊不會放松，房地產(chǎn)市場的重心正在悄然變化：在保持2010年調(diào)控力度的基礎(chǔ)上，保障房建設(shè)被放到更重要的位置；城鎮(zhèn)化的推進，將使二三線城市和中小城市成為房地產(chǎn)建設(shè)的主戰(zhàn)場

       房地產(chǎn)市場2010年經(jīng)歷了有史以來最為嚴厲的政策調(diào)控?；蛟S是預期的不同，人們對2010年的房地產(chǎn)市場調(diào)控的評判差異很大，但“十二五”規(guī)劃傳遞的城市發(fā)展戰(zhàn)略布局，近來溫總理的一番講話，央行去年的兩次加息，均向人們傳遞出中央政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控仍舊不會放松，房地產(chǎn)市場將面臨轉(zhuǎn)型。

　　調(diào)控結(jié)果難言到位

　　去年以來，商品房和住宅的銷售面積、銷售額持續(xù)增長。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)表明，2010年1月-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資42697億元，同比增長36.5%，其中，商品住宅投資30022億元，增長34.2%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.3%。與此同時，國家統(tǒng)計局公布的全國70個大中城市房屋銷售價格數(shù)據(jù)顯示，2010年1月-10月房屋銷售價格同比平均增幅為10.5%。

　　對于這樣的投資速度和房價上升速度，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)一些人士表示，去年年初中央提出“遏制房價過快上漲”的調(diào)控目標已經(jīng)達到。中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌認為，2010年的房價雖然還在上漲，但漲幅縮小。2010年下半年，房價沒有再出現(xiàn)過快的上升，特別是6月份出現(xiàn)了環(huán)比的下降，七八月出現(xiàn)了環(huán)比持平，應該說遏制部分城市房價過快上漲的調(diào)控目標已經(jīng)達到。中房協(xié)副會長朱中一也認為，2010年的房地產(chǎn)保持了繼續(xù)增長，但漲幅趨緩，形勢不錯。

　　然而，此前中國社科院發(fā)布的《經(jīng)濟藍皮書》中的數(shù)據(jù)并不容樂觀。數(shù)據(jù)顯示，2010年1月-8月，全國商品房平均銷售價格為5520元/平方米，2009年同期為4800元左右，房價漲幅為15%。2009年同期與2008年相比上漲25%。預計2010年全年住宅價格漲幅雖比2009年下降10個百分點，但仍為15%左右，其上漲速度要比城鎮(zhèn)居民收入增幅高出5個百分點，房價上漲速度仍然高于城鄉(xiāng)居民收入增長速度。這與民眾普遍認為調(diào)控以來的房價水平仍然難于承受的切身感受相吻合。央行剛剛公布的《2010年第四季度儲戶問卷調(diào)查報告》也顯示，75.5%的居民對當前房價水平認為“過高，難以接受”。

　　盡管去年9月份政府就限購、執(zhí)行差別化房貸、加大住房供應和保障房建設(shè)等多個方面實施了第二輪調(diào)控，截至去年11月底，已有15個城市陸續(xù)出臺了落實國家二次調(diào)控的實施細則，但到了本該進入樓市淡季的年末，一些熱點城市的商品房量價卻在連連上升。在出臺了預售資金監(jiān)管、預售許可管理等措施的北京，一些開發(fā)商在政策實施前加緊辦理銷售證，然而，拿到銷售許可證后卻有近四成項目并不開盤。很顯然，在通脹壓力下，開發(fā)商對2011年樓市的資金預期仍有信心。流動性過剩使開發(fā)商的資金仍然可以支持其“捂盤惜售”、“小步慢走”。

　　預判樓市面臨轉(zhuǎn)型

　　房地產(chǎn)市場在各方一路博弈后又進入了讓人看不懂的焦灼狀態(tài)。今年是“十二五”開局之年，對今年房地產(chǎn)市場走向的預判成為人們最關(guān)注的熱點。

　　很多人注意到，“十二五”規(guī)劃明確提出“加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式”，重點扶持新能源等戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，而并未提及被視為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)在支柱產(chǎn)業(yè)中似乎被淡出。去年12月12日中央經(jīng)濟工作會議的公報里也沒有提及房地產(chǎn)調(diào)控。然而中央經(jīng)濟工作會議上強調(diào)，“要加快推進住房保障體系建設(shè)，強化政府責任，調(diào)動社會各方面力量，加大保障性安居工程建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)和農(nóng)村危房改造，大力發(fā)展公共租賃住房，緩解群眾在居住方面遇到的困難，逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系。”“十二五”規(guī)劃在城市發(fā)展規(guī)劃中也明確了“促進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化”的目標。

　　特別是2010年12月26日，溫家寶總理在參與中央廣播電臺直播時稱，調(diào)控樓市的“國十條”、“國五條”落實不夠好，將繼續(xù)加大力度抑制樓市投機，有信心使房價回歸合理。業(yè)內(nèi)人士認為，這是對此前房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)發(fā)出的房價調(diào)控目標已經(jīng)達到聲音的一個回應。

　　目前房價仍處在非合理水平，2011年中央政府對房地產(chǎn)的調(diào)控仍舊不會放松，房地產(chǎn)市場的重心正在悄然變化，將在盤整中轉(zhuǎn)型。在保持2010年調(diào)控力度的基礎(chǔ)上，保障房建設(shè)被放到2011年房地產(chǎn)調(diào)控更重要的位置。城鎮(zhèn)化的推進，將使二三線城市和中小城市成為房地產(chǎn)建設(shè)的主戰(zhàn)場。

       保障房成市場絕對主力

　　中原集團研究中心分析，在我國房地產(chǎn)市場所面臨的根本性矛盾短時期內(nèi)尚無法緩解之時，調(diào)控將成為常態(tài)，從而為緩解市場的供求矛盾而爭取時間和空間。因此，2011年房地產(chǎn)市場調(diào)控依然面臨從緊的壓力。2011年將繼續(xù)為2010年調(diào)控尚未達成的目標而努力，預計全年市場將維持量價平穩(wěn)態(tài)勢。在盤整的同時，整體市場格局卻蘊育著轉(zhuǎn)型的趨向。而這一轉(zhuǎn)型具體體現(xiàn)在政策導向轉(zhuǎn)型、區(qū)域發(fā)展轉(zhuǎn)型和市場結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型上。

　　目前房地產(chǎn)業(yè)界普遍認為，被列入“十二五”規(guī)劃的保障性住房今后將會在政策導向下全面提速。

　　住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部2010年11月發(fā)出的《關(guān)于報送城鎮(zhèn)保障性安居工程任務的通知》明確提出，2011年計劃建設(shè)保障性安居工程任務為1000萬套，比2010年的580萬套增長72.4%。各地在相繼增加保障性住房建設(shè)的計劃。北京已明確，“十二五”期間計劃新建、收購各類保障性住房100萬套，并為10萬戶家庭發(fā)放租金補貼。北京、上海宣布“十二五”期間保障性安居工程建設(shè)比例占整體供應的60%甚至更高。業(yè)內(nèi)人士認為，政府的這項舉措意味著今后二三年內(nèi)必將形成保障房的供應高潮，保障房在套數(shù)總量上將超過商品房。

根據(jù)計劃，在2011年新增的420萬套保障房建設(shè)中，公共租賃房將占主要部分。此前，住建部政策研究室主任陳淮表示，公共租賃房并不是專門提供給窮人的，公共租賃住房的目標是四種人群：一是是收入中等偏下人群；二是是處于過渡期的人群，比如剛剛走出大學校門的學生；三是是流動性人才；四是是高端管理型人才。

　　應該說，公租房的大量推出將是樓市最尷尬的“夾心層”的一大福音。2010年12月16日，北京昌平區(qū)七家鎮(zhèn)海鶄落村集體土地7800套租賃住房項目已經(jīng)開建；上海宣布保障房比例將占房地產(chǎn)開發(fā)的60%；深圳計劃未來5年建設(shè)18萬套公租房；西安也宣布未來3年建設(shè)373萬平方米公租房；重慶提出到2012年建設(shè)4000萬平方米公租房……

　　公租房比重的加大將使租賃市場高租金難題得以破解。盡管目前公租房由誰來建、如何建、保障誰、怎么管理，土地、資金從哪來等問題還有待進一步落實，但人們已經(jīng)能看到，政府希望通過發(fā)展公租房擴大保障覆蓋范圍，從而影響市場預期進而促進調(diào)控的意圖分明。

　　二三線城市樓市升溫

　　全國房地產(chǎn)市場幾經(jīng)大幅波動和調(diào)整，一線城市的領(lǐng)先優(yōu)勢已出現(xiàn)明顯下降。上市房企半年報顯示，2010上半年，多數(shù)品牌房企拿地金額接近或超過2009年拿地金額的50%，而在二三線城市的拿地面積占企業(yè)新增土地儲備接近或超過七成。

　　中原地產(chǎn)認為，二線城市的調(diào)整普遍滯后于一線城市，而反彈速度則普遍領(lǐng)先于一線城市。這表明，在國家戰(zhàn)略支持、區(qū)域發(fā)展梯度轉(zhuǎn)移的帶動和自身經(jīng)濟基礎(chǔ)的日漸夯實的基礎(chǔ)上，二三線城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展?jié)摿θ找骘@現(xiàn)，已逐步成為全國市場的重心。

　　從政策角度看，“十二五”規(guī)劃建議中明確提出，今后要“緩解特大城市中心城區(qū)壓力，強化中小城市產(chǎn)業(yè)功能，增強小城鎮(zhèn)公共服務和居住功能，推進大中小城市交通、通信、供電、給排水等基礎(chǔ)設(shè)施一體化建設(shè)和網(wǎng)絡化發(fā)展”。“十二五”規(guī)劃“促進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化”城市發(fā)展戰(zhàn)略目標的確定，也將加速今后二三線城市樓市發(fā)展的進程。

　　其實，從國家區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略看，區(qū)域調(diào)整的力度已經(jīng)日益升級，并呈現(xiàn)向中西部傾斜、由區(qū)域競爭向區(qū)域合作融合、由集中優(yōu)勢到優(yōu)勢互補的轉(zhuǎn)變趨向。

　　中原集團研究中心依據(jù)人均GDP和城市化率兩項指標，對全國范圍內(nèi)40個中心城市的分析認為 ，目 前 處 在 人 均 GDP3000-8000美元、城市化率30%-60%的這一房地產(chǎn)發(fā)展“黃金時期”的城市，除了東部地區(qū)的三四線城市外，中西部地區(qū)，如重慶、成都、石家莊、貴陽、合肥、鄭州、西安等的二線中心城市，東北的哈爾濱和長春兩市都處于這一區(qū)間。此外，中西部地區(qū)的長沙、武漢、蘭州等市也處在此階段向下一階段過渡的初期。結(jié)合國家運輸通道建設(shè)所形成的交通樞紐，鄭州、武漢、長沙、西安、重慶、成都、石家莊、貴陽等城市有望成為未來市場的新興熱點。

       商業(yè)地產(chǎn)成投資熱點

　　隨著樓市調(diào)控的逐漸深化，開發(fā)商紛紛把目光從住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。近期不少開發(fā)商開始出手購入商業(yè)用地。從四大一線城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額與房地產(chǎn)開發(fā)投資額的比例來看，住宅市場發(fā)展相對較早的上海、深圳、廣州的商業(yè)地產(chǎn)占比逐漸上升，已達到20%-25%的水平。

　　目前，不但萬科、中糧、保利、中海等諸多國內(nèi)一線開發(fā)企業(yè)高調(diào)宣布其商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，未來商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)比例將占 到 其 整 體 開 發(fā) 投 資 的20%-30%。家電、食品、能源、制造業(yè)以及保險、外資的家居商、零售商等諸多行業(yè)的資金也紛紛涌向商業(yè)地產(chǎn)。有不少開發(fā)企業(yè)在2010年一年已在國內(nèi)諸多城市簽了不下十幾、二十幾個城市綜合體的開發(fā)協(xié)議。

　　根據(jù)“十二五”規(guī)劃，到2015年中國的第三產(chǎn)業(yè)增加值將達到或超過第二產(chǎn)業(yè)的增加值。而近年一線城市第三產(chǎn)業(yè)占GDP的構(gòu)成均已超越50%，部分二線中的發(fā)達城市也接近50%。業(yè)內(nèi)人士表示，這預示著寫字樓及商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)即將進入黃金周期，商業(yè)與住宅的綜合開發(fā)有望成為內(nèi)地開發(fā)行業(yè)的發(fā)展方向。

后續(xù)政策是否更嚴厲

　　目前很多人在揣測，未來是否會出臺更為嚴厲的調(diào)控政策，對此人們的預判存在較大差異。

　　中原地產(chǎn)堅持認為，2010年的政策措施中，保障房的全面提速和“限購令”的實施是兩大突出特點。預計2011年“限購”仍將持續(xù)其使命，暫時不會退出。2011年大規(guī)模的保障房建設(shè)，若配合以“限購”措施，可以加速實現(xiàn)“增供應、遏需求”的政策目標。

　　另有業(yè)內(nèi)人士認為，2011年隨著城鎮(zhèn)化的推進，諸如城市綜合體建設(shè)會快速升溫，為防止開發(fā)商以商品住宅期房營銷撬動商業(yè)開發(fā)，利用銀行貸款以小博大的行為，預售監(jiān)管政策將會在全國更多房地產(chǎn)熱點城市施行。

　　中國民生銀行此前公布的《中國地產(chǎn)金融藍皮書》也提出，2011年房地產(chǎn)政策環(huán)境仍可能偏緊，監(jiān)管部門對房地產(chǎn)行業(yè)資金的監(jiān)管必將日趨嚴格和規(guī)范。未來監(jiān)管房地產(chǎn)市場的手段會越來越多、工具也會越來越完善。政府明年可能會繼續(xù)加大對按揭、開發(fā)貸、土地儲備貸款等各類房貸政策的執(zhí)行情況的監(jiān)察力度，及時嚴厲查處各類違法違規(guī)行為。

　　對房地產(chǎn)而言，減少流動性才是根本。中國人民銀行貨幣政策委員會2010年第四季度例會透露的信息顯示，2011年央行將把信貸資金更多投向?qū)嶓w經(jīng)濟特別是“三農(nóng)”和中小企業(yè)，促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整。國務院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松預計，2011年一季度可能呈現(xiàn)上調(diào)存款準備金率、加息與匯率政策“三率”齊出的調(diào)整格局。預計加息后中國會加強投機性資本流入管制，并鼓勵境內(nèi)資本流出。

　　近日，被稱為打壓房價的“核武器”的房產(chǎn)稅已在重慶“落下靴子”，重慶有望在今年一季度開征房產(chǎn)稅。然而，作為針對占有資源多寡而征收的財產(chǎn)稅，作為增加地方財政收入擬征的地方稅，在這場樓市博弈中被賦予了過重的擔子。且不說對房產(chǎn)的評估、重復征稅等諸多問題是否在征稅前準備充分，僅從房產(chǎn)稅征收的作用來講，許多專業(yè)人士都強調(diào)房產(chǎn)稅或物業(yè)稅改革不宜當作干預當前住房市場的短期政策工具，該稅種并不能解決房價上漲問題。因此，房產(chǎn)稅對高房價的效力究竟能有多大此時似乎并不清楚。