炒房人在廈門大玩"借殼"買房 專家:存四大風(fēng)險

      房產(chǎn)新政后，銀行全面叫停第三套房貸。然而，“上有政策，下有對策”，一些炒房者還是想出了規(guī)避法律的招，近日，導(dǎo)報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，市場上悄悄出現(xiàn)了一個借用他人名義購房的現(xiàn)象。據(jù)法官介紹，由此引發(fā)的官司也層出不窮。法官提醒說，“你的名字我來買房”，雖然可以暫時規(guī)避新政，但也埋下很多隱患，一旦產(chǎn)生糾紛維權(quán)很難，而且，還會因違法受到懲罰。

      大學(xué)教師以中介名義炒房

　　年近50的張琳是一名大學(xué)老師，收入比較穩(wěn)定，2007年，名下已經(jīng)有兩套房產(chǎn)的她，想再買一套房投資。

　　當(dāng)年9月15日，張琳通過房產(chǎn)中介李先生購買了一套位于集美的房子，為了取得利率比較優(yōu)惠的房貸，在中介人員劉華的提議和介紹下，張琳決定把這套房子掛在劉華的妹妹劉青名下。同時，相關(guān)手續(xù)都由劉華代為辦理，張琳向他支付中介費即可。隨后，根據(jù)張琳的要求，李先生就與劉青一起虛構(gòu)了這套房屋的買賣合同，以及首付收據(jù)等購房材料，再交由劉華辦理房屋掛戶、貸款手續(xù)。

　　這套房子的總房款近78萬元。決定買房后，張琳就支付了4萬元定金，當(dāng)年10月31日，張琳又通過轉(zhuǎn)賬支付給了李先生39.5萬元的首付款，隨后，在去年4月中旬期間，張琳還陸續(xù)支付了30余萬元。

　　規(guī)避新政 他們虛構(gòu)假合同

　　由于這套房子是期房，張琳購買的時候，產(chǎn)權(quán)還沒有辦下來。2010年4月5日，房子的房產(chǎn)證辦下來了，房子被登記到了劉青的名下，張琳還負擔(dān)了房子過戶產(chǎn)生的一切稅費。同時，她還支付了劉青5000元的傭金。

　　而在這之前，張琳還通過劉華向吳先生購買了該小區(qū)的另一套房子，因為相同的原因，張琳又將房子掛在了劉華的名下。于是，根據(jù)劉華的“計劃”，吳先生先將房子過戶到張琳名下，再由張琳將房子掛戶到劉華名下。2009年11月，劉華按“計劃”取得了這套房子的產(chǎn)權(quán)證。所有稅費同樣由張琳承擔(dān)。

　　因為辦理貸款手續(xù)的需要，張琳又虛構(gòu)了將房子賣給劉華的房屋買賣的虛假合同、收到劉華首付款的收據(jù)等。

      中介兄妹卷走60萬元跑了

　　為了保證自己能夠順利拿回兩套房產(chǎn)，去年5月底，張琳還和劉華簽署了一份事實說明。這份事實說明中指出，這兩套房產(chǎn)都是張琳獨立出資購買的，只是為了掛名，分別掛靠在了劉華、劉青名下，劉華、劉青兩人從未支付過任何費用，在當(dāng)年6月5日前，兩兄妹應(yīng)該將兩套房產(chǎn)全權(quán)委托公證給張琳。

　　在張琳看來，這份事實說明一簽，兩套房子都可以牢牢掌握在自己手中 “插翅難飛”了。不過，她最不愿意看到的事還是發(fā)生了，兩兄妹最終還是打起了房子的主意。

　　6月5日之后，兩兄妹并沒有按照事實說明的約定，將房產(chǎn)委托公證給張琳，而且，劉青竟然還打算將其名下的那套房子拿去抵押貸款。張琳及時發(fā)現(xiàn)了，隨后，她馬上將兩兄妹告上法庭，要求確認兩套房子歸她所有。

結(jié)果，在訴訟期間還發(fā)生了一個“意外”。張琳之前拿劉華名下的那套房子去銀行抵押獲得了60萬元的貸款，因為這60萬元先打到了劉華的賬上，劉華兩兄妹就帶著60萬元跑了。

　　近日，集美區(qū)法院對本案進行了審理，法院認為，張琳與李先生、吳先生之間的房屋買賣行為都是雙方的真實意思表示，并且雙方已經(jīng)履行完畢合同義務(wù)，張琳為兩套房子的合法所有權(quán)人沒有異議。而張琳與劉華、李先生與劉青所簽訂的房地產(chǎn)買賣協(xié)議，是張琳為了規(guī)避高利率的房貸而簽訂的，協(xié)議雙方并沒有轉(zhuǎn)讓房屋的意思表示。

　　同時，法院也指出，張琳的行為是錯誤的，直接擾亂了房屋權(quán)屬登記管理秩序，也直接導(dǎo)致了該案糾紛的產(chǎn)生。最終，法院作出一審判決，判令劉華、劉青應(yīng)于判決生效之日起15日內(nèi)協(xié)助配合張琳將兩套房屋的所有權(quán)變更登記到張琳的名下。還有人以“公司名義”買房

　　據(jù)導(dǎo)報記者了解，除了借用他人身份證買房，現(xiàn)在還有不少購房者以公司名義買房，以此法來規(guī)避限購令。

　　據(jù)一家銀行的個貸經(jīng)理介紹，以公司名義購房，貸款算對公業(yè)務(wù)，要求公司注冊達兩年以上，需要提供公司營業(yè)執(zhí)照、財務(wù)報表、經(jīng)營記錄等，按照公司固定資產(chǎn)貸款管理辦法的規(guī)定執(zhí)行，一般需要首付3-4成，利率則從基準利率到上浮30%不等，具體要視該公司和銀行的業(yè)務(wù)關(guān)系而定。另外，也有走中小企業(yè)貸款渠道的，利率按基準上浮10%左右，銀行審批比較容易。據(jù)悉，按照規(guī)定，中小企業(yè)貸款只能用于公司經(jīng)營，用于買房則屬挪用，一旦查出來，將要按照利率上浮幅度的兩倍一次性還款。

　　但是，以公司名義買房的大多是有閑置資金的私營企業(yè)主，以一次性付款為主。而且，產(chǎn)權(quán)登記在公司名下的物業(yè)，契稅一律要按3%，轉(zhuǎn)讓時要按15%的稅率繳納企業(yè)所得稅，交易環(huán)節(jié)產(chǎn)生的相關(guān)稅費比個人房產(chǎn)要高，所以以公司名義買房的大多是為求資金保值、準備長線持有。

    　律師說法

　　“借名”買房有四大風(fēng)險

　　為了享受首套房的優(yōu)惠折扣，而借用他人名義買房，其實存在很多風(fēng)險。福建信海律師事務(wù)所林敏輝律師提醒，借用他人名義買房，很容易產(chǎn)生法律糾紛，容易帶來四大風(fēng)險。首先，如果名義產(chǎn)權(quán)人反悔，出資人不能證明雙方之間的委托代理關(guān)系和支付購房款的事實，要想取得房屋產(chǎn)權(quán)或收回購房款都很困難。其次，如果名義產(chǎn)權(quán)人有對外債務(wù)，債權(quán)人可以要求法院查封并拍賣該房產(chǎn)；再次，如果名義產(chǎn)權(quán)人意外死亡，該房屋可能會因為繼承關(guān)系而被其他人繼承；第四，如果銀行最后查實實際購房人與借款人不是同一個人，銀行也可以依據(jù)貸款合同的有關(guān)規(guī)定，要求提前解除貸款合同。在這些情況下，出資人很難得到房屋，而可能只有要求返還房價款、違約金，不能要求繼續(xù)履行合同、取得房產(chǎn)。而且，即使名義產(chǎn)權(quán)人不存在任何違約及有違誠信的行為，那么將名義產(chǎn)權(quán)人名下的房屋轉(zhuǎn)移登記到真正的產(chǎn)權(quán)人名下，也要負擔(dān)相應(yīng)的稅費。

　　林敏輝還說，對于這類借用他人名義買房所產(chǎn)生的糾紛，由于法律上首先推定不動產(chǎn)權(quán)屬證書上的登記人是產(chǎn)權(quán)人，作為實際購房人要推翻法律上的這種推定，必須提供充分的證據(jù)來證明實際購房人與名義產(chǎn)權(quán)人是一種委托代理關(guān)系，同時還必須有證據(jù)證明購房款是實際購房人直接支付的。這些證據(jù)最好在糾紛發(fā)生前就準備好，在糾紛發(fā)生后再去收集這些證據(jù)往往會很困難。