房價“臨界點”調控目標 應調至2009年初水平

   房地產(chǎn)泡沫，早擠比晚擠好。在風險尚可控制的情況下，決策層應早作決斷，兩三年內調控房價回落至2009年1月水平

　　作為支柱產(chǎn)業(yè)之一，我國房地產(chǎn)業(yè)在過去10年經(jīng)濟發(fā)展和城市化過程中發(fā)揮了重要作用。它涉及1/5的經(jīng)濟活動，提供了1/4的固定資產(chǎn)投資，貢獻了近60%的地方政府預算內收入。除了直接促進經(jīng)濟增長外，房地產(chǎn)還帶動了玻璃、鋼鐵、水泥、家具、家電及裝修等相關行業(yè)的發(fā)展，并通過財富效應提高了早些年擁有投資性住房的家庭的消費潛力。

　　但是，房地產(chǎn)業(yè)不僅是可以帶來滾滾財源和經(jīng)濟增量的美好產(chǎn)業(yè)，同時還具有商品性與社會性共存的特性，并可能在調控不到位時，給金融市場和宏觀經(jīng)濟帶來災難性后果。1990年之后的日本，1997～1998年的泰國、香港，2007年美國爆發(fā)次貸危機引發(fā)世界性金融動蕩，無一不與房地產(chǎn)泡沫有極大的相關性。

　　高房價給我國帶來的社會危害更為嚴重：通過推高城市生活費用，帶動工資和小商販銷售成本上升，使通脹成為一種常態(tài)；通過抽干35歲以下青年家庭及其父母的存款，使這部分人群的消費潛力受到明顯遏制；通過房地產(chǎn)商直接行賄、地產(chǎn)商影響決策、部分官員親屬直接開辦房地產(chǎn)公司以及地方政府在土地財政的支持下大搞基本建設或形象工程等渠道，為少數(shù)不法官員提供了更多的腐敗機會，致使國土、交通、城建、房管等部門成為腐敗現(xiàn)象比較集中的重災區(qū)

這一切都會使社會的穩(wěn)定性變得越來越差，使宏觀經(jīng)濟失去持續(xù)穩(wěn)定增長的基礎。當前，在房價連年猛漲，泡沫化現(xiàn)象很明顯的情況下，承認房地產(chǎn)行業(yè)積極性的同時，更應當充分認識到房價太高給經(jīng)濟、金融和社會穩(wěn)定所帶來的危害性。

　　削弱制造業(yè)競爭力

　　房價作為“面包”的價格大幅上漲后，作為“面粉”的土地價格也會在互相促進中急劇飚升，并帶動商業(yè)地產(chǎn)租金和城市生活成本的持續(xù)上漲，京、滬、深生活成本位列亞洲第五、六、八名是不正常的。與此同時，高達16～21倍的房價收入比會逼迫員工通過集體行動和“用腳投票”的方式來提出追加工資的要求，從而推動工人薪資不斷攀升。

　　以上兩者都會大幅增加制造業(yè)的生產(chǎn)成本，達到一定的臨界點，甚至會迫使制造業(yè)逐步退出京、滬、杭、穗、深、甬、溫等房地產(chǎn)呈嚴重泡沫狀態(tài)的城市。如果泡沫進一步擴大，推動以上城市的郊縣的房價高位運行，制造業(yè)在東南沿海的生存必將出現(xiàn)嚴重的問題。

　　目前，東南沿海的一些著名企業(yè)如杉杉、奧康、蘇泊爾、雅戈爾、報喜鳥等都紛紛出售廠房，轉移生產(chǎn)線，并將原先用于提升制造業(yè)實力的資金大舉轉入利潤豐厚的房地產(chǎn)行業(yè)。據(jù)悉，在溫州的百強企業(yè)中，屬于制造行業(yè)的40多家大公司，幾乎無一不涉足房地產(chǎn)業(yè)。

　　這一方面加深了房地產(chǎn)的火熱程度，另一方面吸引大量資本從制造業(yè)外流，致使制造業(yè)升級換代更加困難。東南沿海的大中城市目前已越來越“香港化”，即物質生產(chǎn)能力越來越低，經(jīng)濟發(fā)展不得不主要依靠服務業(yè)來推動。作為后起的人口大國，作為一個目前仍然以加工貿(mào)易為主的制造業(yè)國家，這樣的狀況肯定會妨礙中國的可持續(xù)發(fā)展。

　　加劇貧富分化現(xiàn)象

　　過高的房價收入比，意味著過去五年的購房者在付出安居所需要的合理價位外，還把大量的家庭財富無償轉交給房地產(chǎn)行業(yè)，最終分別形成地產(chǎn)企業(yè)的超額利潤、地方政府的稅費收入和商業(yè)銀行的房貸凈收益。

　　我國近10年的房地產(chǎn)建設熱潮創(chuàng)造了無數(shù)個巨富，致富的速度和累積財富的厚度遠遠超過了任何一種制造業(yè)和服務性行業(yè)。與此同時，熾熱的地價也變相掏空了無數(shù)個家庭的存款賬戶，致使許許多多年輕的家庭及其父母被迫成為地方政府“經(jīng)營城市、追求政績”的最終埋單者。據(jù)地產(chǎn)商會統(tǒng)計，在地產(chǎn)開發(fā)總費用中，49%流向地方政府賬戶。

　　在普通家庭不吃不喝、沒有消費仍然需要20年才能付清房價款的情況下，很顯然，這些家庭的可動用存款是非常有限的，日常生活也是捉襟見肘的。與其說他們有住房等財產(chǎn)性收益，還不如說他們是長期的“房奴”和城市中的新型貧民。一邊是暴富的地產(chǎn)商和薪酬很高的銀行家，另一邊是越來越多的城市“月光族”，這就是上述不合理的財富分配所衍生的新型貧富分化現(xiàn)象。

　　不僅如此，一旦地產(chǎn)泡沫不可持續(xù)，房價像當年的日本、泰國、香港那樣一落千丈，社會上又會涌現(xiàn)出無數(shù)個負資產(chǎn)家庭。到了那個時候，就真正實現(xiàn)了普通家庭的財富向地產(chǎn)商和地方政府轉移或再分配的過程。這樣的再分配對社會穩(wěn)定是極其有害的。

　積聚巨大系統(tǒng)風險

　　房價遠遠脫離了其實際價值或老百姓的承受能力，等于銀行發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款、按揭貸款，以及其他以土地、商鋪、廠房和住宅作抵押的商業(yè)貸款，均已面臨抵押品價格被顯著虛增的情況。

　　雖然從已公開的數(shù)據(jù)看，目前房地產(chǎn)開發(fā)及按揭貸款占銀行業(yè)總貸款比重僅占18%，但如果加上地產(chǎn)商擔保的貸款、以土地或其附屬物作押的商業(yè)貸款和地方融資平臺貸款，估計相關貸款比重可能已接近40%。一旦內地的房價像亞洲金融危機期間的香港那樣出現(xiàn)狂跌的情況，銀行相關貸款的不良率一定會大幅攀升。

　　由于屆時水泥、鋼鐵、有色金屬、家電等房地產(chǎn)相關行業(yè)的信貸風險也會顯著上升，加上房價、地價下跌，房地產(chǎn)企業(yè)的股票價格下跌導致多數(shù)企業(yè)的可抵押品大幅縮水，全面的信貸緊縮、壞賬撥備急劇增加、許多銀行陷入虧損或倒閉狀態(tài)或將不可避免。

不僅如此，由于泡沫破滅后房地產(chǎn)及相關行業(yè)均會出現(xiàn)倒閉潮，最近幾年用貸款購房的家庭有許多會出現(xiàn)負資產(chǎn)的情況，企業(yè)投資和居民消費能力都將備受打擊，從而與信貸緊縮一道把宏觀經(jīng)濟拖入衰退的邊緣。這反過來又會進一步擴大銀行的壞賬撥備額和虧損面，致使中國出現(xiàn)系統(tǒng)性的金融風險。

　　房價應調至2009年初水平

　　為避免地產(chǎn)泡沫越來越大，風險越積越高，以致演變到不可收拾的地步，決策層的調控目標，應讓房價在未來兩三年內下調四五成。由于自2009年初以來，全國各大中城市的房價上漲幅度普遍高達60%～70%。因此，下調四成，實際上等于房價只回到了本輪上漲的初點，即2009年1月的水平。

　　在這種情況下，金融系統(tǒng)和宏觀經(jīng)濟所受的負面影響是很有限的：過去兩年新增的房貸占銀行業(yè)貸款余額的比重非常小，銀行不良貸款率雖然會明顯上升，但仍在完全可控的范圍之內；過去兩年剛剛貸款買房家庭的數(shù)量非常少，房價即使回落四成左右，負資產(chǎn)在全國也只會是極少數(shù)現(xiàn)象；土地收益雖然會明顯減少，但由于2008年的地價一點都不低，因此，地方政府仍有足夠的財力去推進必需的一些基本建設，并維持地方融資平臺的正常運轉；在房價顯著回落后，商業(yè)性地產(chǎn)投資雖然會有所減少，但由于政策性住房投資會有所增加，加上未來兩年世界經(jīng)濟將明顯復蘇，因此，宏觀經(jīng)濟增速即使受到地產(chǎn)調控的影響，保八也應該無問題。

　　在風險尚可控制的情況下，政府應當早作決斷，在地產(chǎn)調控方面出臺更堅決、更有針對性的措施：

　　其一，將房地產(chǎn)行業(yè)從國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)降為普通產(chǎn)業(yè)，同時兼顧住宅的商品性和公共性。為此，地方政府應當適當提高土地稅費收入用于廉租房建設的比重，并以提供土地和共同擁有產(chǎn)權的方式與企事業(yè)單位合建一定數(shù)量的保障性住房。在香港，49%的家庭住在公營房屋。當?shù)卣颂峁┩恋赝?，還將6%～7%的財政支出用于保障性住房建設。

　　其二，將二、三線城市納入房地產(chǎn)調控的重點領域，加強對當?shù)卣种品績r工作的考核，建立起自上而下的問責機制。

　　其三，在強化資本流入管理，對新借外債、外匯貸款以及外商投資企業(yè)滯留逾一年未匯出的外方利潤征收1%的特別費的前提下，政府應當在2011年果斷加息1%，以便在資金層面更加有效地抑制房價。同時把二次以上房貸的擔保人與首次房貸申請人為同一人的情況列入限制范圍之內。

　　其四，推進中央與地方的分稅制改革，適當增加地方政府的財稅收入，以減少其對土地財政的依賴程度。與此同時，政府還應盡快推出累進的房地產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅，在增加地方稅種的同時進一步盤活投資性用房、降低明顯偏高的空置率。目前持有2套以上住房的家庭數(shù)目已非常驚人。

　　其五，在房價比較熾熱的城市，應當明確禁止非本地居民購買第二套以上(含)的住房。