眾多房企“不差錢”讓樓市調(diào)控愿望打折

       去年的最后一個(gè)月，不僅京、滬、穗、深等一線城市出現(xiàn)久違的“地王”且不斷刷新，甚至“地王”行情也已傳導(dǎo)至二三線城市的武漢、溫州和南京等地。

　　2010年的樓市調(diào)控，終以年末土地市場(chǎng)的瘋狂收尾。

　　去年的最后一個(gè)月，不僅京、滬、穗、深等一線城市出現(xiàn)久違的“地王”且不斷刷新，甚至“地王”行情也已傳導(dǎo)至二三線城市的武漢、溫州和南京等地。

　　“地王”誕生的同時(shí)，中央的調(diào)控依然不放松，不僅國(guó)土部連發(fā)通知表明抑制地價(jià)過(guò)快上漲的決心，并且正式啟動(dòng)“問(wèn)責(zé)”和公布土地限制名單。與此同時(shí)，央行、銀監(jiān)會(huì)也在進(jìn)一步收緊房企的“銀根”。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，高地價(jià)的出現(xiàn)，不僅在于地方政府土地財(cái)政的根源沒(méi)有改變，還在于開(kāi)發(fā)商融資渠道趨于多元化。從目前屢創(chuàng)新高的地價(jià)來(lái)看，未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的壓力仍很大。

　　年末地王的盛宴

　　沉寂大半年的土地市場(chǎng)，在去年11月末時(shí)開(kāi)始逐漸活躍。

　　11月25日，上海綠地集團(tuán)發(fā)力，武漢土地市場(chǎng)總價(jià)、單價(jià)“地王”雙雙易主。同日，廣州也誕生年內(nèi)新地王，此時(shí)的樓面地價(jià)定格為1.7276萬(wàn)元/平方米。

　　11月29日，溫州土地市場(chǎng)原溫師院地塊以總價(jià)37.02億元的價(jià)格，樓面價(jià)高達(dá)3.7萬(wàn)/平方米，創(chuàng)造了溫州宅地新地王。

　　就在“地王”行情可能會(huì)愈演愈烈之時(shí)，又出現(xiàn)了個(gè)小插曲。11月30日，上海嘉定區(qū)真南路以南、走馬塘以西住宅用地被證實(shí)退地。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士多數(shù)持懷疑態(tài)度，稱目前局部地區(qū)個(gè)別項(xiàng)目的退地不會(huì)帶動(dòng)大范圍退地潮的出現(xiàn)。

　　果然，此后開(kāi)發(fā)商拿地的熱情反而被徹底點(diǎn)燃。

　　12月9日，萬(wàn)科以底價(jià)29.63億元拍得鹽田沙頭角中心區(qū)6宗地塊，創(chuàng)下了深圳去年出讓底價(jià)最貴用地的紀(jì)錄。

　　同日，上海青浦單價(jià)地王誕生，業(yè)貿(mào)投資有限公司以16.2億元拿下趙巷鎮(zhèn)特色居住區(qū)17號(hào)地塊，折合樓板價(jià)達(dá)到2.1865萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率達(dá)192%。

　　12月16日，保利地產(chǎn)在廣州成功拿下兩幅地塊，成交總價(jià)35億元，其中一塊地樓面地價(jià)達(dá)2.0605萬(wàn)元/平方米，一舉刷新廣州單價(jià)紀(jì)錄。

　　12月21日，中國(guó)中信集團(tuán)公司以63億元競(jìng)得北京CBD核心區(qū)Z15地塊，刷新了去年以來(lái)北京土地出讓的總價(jià)紀(jì)錄。

　　除了一線城市沒(méi)有懸念的“地王”外，青島、佛山、廈門、南京等二線城市，也在12月份的土地出讓市場(chǎng)中爭(zhēng)奪“地王”。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2010年1-11月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積3.61億平方米，土地購(gòu)置費(fèi)8931億元。在土地購(gòu)置面積上，早已超過(guò)2009年全年3.1906億平方米的體量。

　　“在年末出現(xiàn)‘地王’，這一方面跟供應(yīng)方有關(guān)，政府選在這個(gè)時(shí)候大力推地，并且像北京這樣的地方推出的都是優(yōu)質(zhì)地塊，因此價(jià)格稱王；另一方面就是需求方，拿地多是央企，在資金鏈上受調(diào)控影響最小。”安邦集團(tuán)房地產(chǎn)分析師蘇晶表示。

　　隨著年末土地的沖關(guān)，各地的土地出讓金也創(chuàng)出新高。從中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)披露的2010年全國(guó)土地成交金額排行前20名的城市來(lái)看，北京、上海、大連3個(gè)城市已進(jìn)入“千億俱樂(lè)部”，成交金額分別為1600億元、1500億元和1100億元。

      政策調(diào)控仍在加碼

　　上述“地王”的出現(xiàn)，顯然有違中央的本意，因?yàn)檎{(diào)控政策仍在不斷加碼。

　　對(duì)土地的調(diào)控首先開(kāi)始于問(wèn)責(zé)。12月16日上午，國(guó)土部部長(zhǎng)徐紹史在京約談違法用地較為嚴(yán)重的5市(州)、7縣(市、區(qū))政府主要負(fù)責(zé)人，并在下午聯(lián)合通報(bào)了2009年度全國(guó)土地衛(wèi)片執(zhí)法檢查情況。這意味著，公眾期待已久的全國(guó)土地管理“問(wèn)責(zé)”正式啟動(dòng)。

　　12月19日晚，在深圳、上海和廣州已經(jīng)出現(xiàn)新“地王”的情況下，國(guó)土部毫無(wú)征兆地發(fā)出通知，要求各省、區(qū)、市國(guó)土資源行政主管部門及派駐地方的國(guó)家土地督察局采取有力措施，嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)監(jiān)管和調(diào)控政策措施，打擊囤地炒地閑置土地等違法違規(guī)行為，堅(jiān)決抑制少數(shù)城市地價(jià)過(guò)快上漲趨勢(shì)。此外，國(guó)土部還要求，各個(gè)地方政府當(dāng)?shù)仄こ鲎屢鐑r(jià)率超過(guò)50%或者成交價(jià)創(chuàng)下歷史新高的地皮，需要在兩個(gè)工作日之內(nèi)上報(bào)。

而次日，國(guó)土部召開(kāi)加強(qiáng)房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控視頻會(huì)議，再次強(qiáng)調(diào)要繼續(xù)加強(qiáng)土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)監(jiān)管和地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作，強(qiáng)化適時(shí)分析研判，及時(shí)掌握市場(chǎng)價(jià)格等異常變動(dòng)，提高對(duì)市場(chǎng)的敏銳性。

　　中原地產(chǎn)的報(bào)告指出，“9·29二次調(diào)控”后，土地市場(chǎng)沉寂片刻后再次爆發(fā)，顯示出開(kāi)發(fā)商對(duì)后市的樂(lè)觀預(yù)期。此時(shí)出臺(tái)土地調(diào)控新政，希望能及時(shí)有效地抑制土地價(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)，通過(guò)整頓土地市場(chǎng)，嚴(yán)禁哄抬地價(jià)，進(jìn)而達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的目的。

　　12月30日，國(guó)土部更是發(fā)布的一份關(guān)于房地產(chǎn)閑置土地情況的公告，顯示目前尚有因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身原因造成、且未處置的26宗住宅閑置土地。

　　在國(guó)土部嚴(yán)控開(kāi)發(fā)商“地根”的同時(shí)，“銀根”也在進(jìn)一步緊縮。

　　12月8日，銀監(jiān)會(huì)頒布了《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)辦公廳關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》，要求各信托公司立即進(jìn)行業(yè)務(wù)合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)自查，逐筆分析業(yè)務(wù)的合規(guī)性和風(fēng)險(xiǎn)狀況涉及抵質(zhì)押等擔(dān)保措施情況及評(píng)價(jià)；項(xiàng)目到期償付能力評(píng)價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)處置預(yù)案等內(nèi)容。銀監(jiān)會(huì)再次表示，不會(huì)放松對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的監(jiān)管。

　　12月25日晚，央行再次宣布，自12月26日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。

        房企“不差錢”效果打折

　　“盡管出臺(tái)了很多調(diào)控政策，但效果有限，因?yàn)榈胤秸恋刎?cái)政的根源沒(méi)有改變。”蘇晶對(duì)于調(diào)控政策的效果表示擔(dān)憂。

　　事實(shí)上，不僅是土地財(cái)政可能推高地價(jià)，開(kāi)發(fā)商的“不差錢”以及“賭漲”預(yù)期也在助漲地價(jià)。

　　“開(kāi)發(fā)商在經(jīng)歷了數(shù)次調(diào)控后，自身也具有很強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。”全經(jīng)聯(lián)研究院副院長(zhǎng)陳寶存說(shuō)。

世聯(lián)地產(chǎn)的最新統(tǒng)計(jì)顯示，截至去年11月底，萬(wàn)科、恒大、金地、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等開(kāi)發(fā)商已超額完成全年指標(biāo)，保利、中海、富力也接近全年數(shù)字。其中，萬(wàn)科更是完成全年目標(biāo)的125%，恒大完成119%、金地完成116%、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)完成101%。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)也顯示，2010年1-11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源6.322萬(wàn)億元，已經(jīng)遠(yuǎn)超2009年全年的5.7128萬(wàn)億元。而按照2009年每月的增長(zhǎng)速度，2010年全年房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源總量有望超過(guò)7萬(wàn)億元。

　　值得注意的是，資本市場(chǎng)也在持續(xù)給力房地產(chǎn)業(yè)，顯示出投資者對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)的看好。在北京新“地王”誕生的12月21日，地產(chǎn)股一反常態(tài)，表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)，板塊內(nèi)漲停個(gè)股達(dá)6只。“招保萬(wàn)金”4只地產(chǎn)龍頭股中，保利地產(chǎn)漲停，招商地產(chǎn)、萬(wàn)科和金地集團(tuán)漲幅都超過(guò)8%，整個(gè)板塊全面開(kāi)花，僅3只微幅下跌，當(dāng)日房地產(chǎn)板塊凈流入資金量居首。

　　“地王的出現(xiàn)顯示開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)有一定的信心，另外地價(jià)的上漲也將促使房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。在政策層面，國(guó)家已經(jīng)很難再拿出什么超出市場(chǎng)預(yù)期的政策來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)了，對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)以后一段時(shí)間可能是政策的真空期。”有證券業(yè)人士分析認(rèn)為。

　　“目前來(lái)看，樓市調(diào)控對(duì)國(guó)內(nèi)房企在銀行信貸和上市融資等方面影響較大。但是，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商的融資渠道日趨多樣化，海外熱錢以及房地產(chǎn)基金等都在進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。”蘇晶說(shuō)。