業(yè)內(nèi)人士稱：政策持續(xù)高壓或“擠”出樓市庫存

     1月4日，2011年首個交易日，房地產(chǎn)板塊全線反彈，板塊整體漲幅逾5%，遠(yuǎn)超其他板塊，金地集團(tuán)、首開股份、濱江集團(tuán)、榮盛發(fā)展、世茂股份漲停，地產(chǎn)龍頭保利地產(chǎn)接近漲停，萬科A和招商地產(chǎn)漲幅均超7%。

　　房地產(chǎn)的另一個信息是巨量庫存。最新數(shù)據(jù)顯示，北京、重慶、寧波等熱點城市的可售住宅存量都接近或超過10萬套。

　　接受 《經(jīng)濟(jì)參考報》采訪的多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，資金鏈的相對寬松和對后市的樂觀預(yù)期，在一定程度上降低了部分開發(fā)商此前的推盤意愿。不過，近日中央和有關(guān)部門的表態(tài)已透露樓市調(diào)控將從嚴(yán)從緊，如開發(fā)商資金壓力繼續(xù)增加，不排除未來一段時間出現(xiàn)加速去庫存化的可能。

　　數(shù)據(jù)

      部分熱點城市可售住宅存量高企

　　部分熱點城市成交量和可售住宅存量正呈雙雙增長態(tài)勢。據(jù)中國指數(shù)研究院最新數(shù)據(jù)，上周(2010年12月27日-2011年1月2日)監(jiān)測的35個城市中，22個城市成交量環(huán)比上漲，20個城市漲幅超10%，4個城市成交量漲幅在100%以上。重點城市中，6地成交量環(huán)比上漲，杭州漲幅最大，達(dá)34.45%，北京、重慶和成都漲幅均在20%左右。

　　成交放量的同時，部分熱點城市可售住宅存量也居高不下。中國指數(shù)研究院統(tǒng)計顯示，截止到1月2日，北京市共有102452套商品住宅可售，可售面積達(dá)1294 .62萬平方米。重慶、寧波等熱點城市的可售住宅存量也頗為可觀，可售套數(shù)分別為93717套和99268套，可售面積分別達(dá)到了942.03萬平方米和679.8萬平方米。另據(jù)中銀國際最近發(fā)布的一份報告，截至2010年12月底，成都、武漢的可售面積分別達(dá)到1628萬平方米和1265萬平方米，存量消化月數(shù)(10年平均)分別為22個月和10個月。

　　佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟分析認(rèn)為，目前部分熱點城市庫存量保持在高位，其中的一個原因是限購令等政策措施的出臺。

　　2010年4月，北京出臺包括限購令在內(nèi)的落實“國十條”地方細(xì)則，隨后多個城市相繼出臺限購政策，其中，福州、廈門、?？诘鹊匾?guī)定限購令至2010年12月31日到期。不過，最新消息稱，福州、廈門、?？诘瘸鞘腥涨皼Q定，2011年將順延執(zhí)行此項政策，北京、上海、廣州、深圳等地也已明確表態(tài)，今年將繼續(xù)執(zhí)行包括“限購令”在內(nèi)的樓市調(diào)控政策。

　　對于未來一段時間內(nèi)的庫存走向，“預(yù)計2011年樓市的供應(yīng)量將出現(xiàn)30%的增長，而銷售將出現(xiàn)10%左右的增長，房地產(chǎn)市場的可售面積將出現(xiàn)緩慢的增長。”民生證券地產(chǎn)行業(yè)分析師王新亮對《經(jīng)濟(jì)參考報》表示，2010年11月份重點城市(北京、上海、深圳、杭州、重慶、武漢)新建商品住宅可售面積為4735 .25萬平方米，比4月份4350萬平方米上升了8.1%，近八個月保持緩慢上升的態(tài)勢。隨著2009年中期以來大量新開工面積轉(zhuǎn)化為有效供給，商品房的可售面積有望進(jìn)一步上升。

　　現(xiàn)狀

　　大房企資金鏈暫無憂

　　樓市可售住宅存量高企的背后，是房地產(chǎn)企業(yè)尤其是實力雄厚的開發(fā)商資金鏈短期依然無憂的現(xiàn)實。

　　西南證券地產(chǎn)行業(yè)分析師肖劍對《經(jīng)濟(jì)參考報》記者表示，從資金鏈條上看，由于目前房價仍然處于高位，再加上2010年四季度以來成交量的回升，因此總的來看開發(fā)商的資金目前依然夠用，尤其是大地產(chǎn)公司無論是現(xiàn)金儲備還是融資渠道都較小型地產(chǎn)公司更具優(yōu)勢。在存貨方面，大型地產(chǎn)公司的存貨占比則仍在高位。銀河證券地產(chǎn)行業(yè)分析師潘瑋也對記者表示，由于銷售比較快，因此開發(fā)商的資金鏈目前并不緊張。

　　實際上，2010年12月以來大地產(chǎn)公司的頻頻拿地的舉動，也證實了分析師以上的判斷。據(jù)中原地產(chǎn)2010年重點監(jiān)測的12個城市數(shù)據(jù)，截至12月中旬，各地累計供應(yīng)居住用地9422公頃，超過2009年全年9017公頃的水平。12月份，招商、保利、金地等地產(chǎn)龍頭在土地市場表現(xiàn)尤為活躍，多個土地拍賣現(xiàn)場都活躍著他們的身影。

　　2010年12月24日，招商地產(chǎn)以18.6億元的總成交價取得南京河西新城編號為2010G 54地塊使用權(quán)，總面積為48477 .6平方米。而稍早之前金地集團(tuán)公告顯示，其以19.1億元的成本取得了北京市房山區(qū)30.4萬平方米的規(guī)劃建筑面積使用權(quán)，除此之外，金地集團(tuán)還分別在深圳和沈陽以6.45億元和11.08億元的成本取得了11.8萬平方米的規(guī)劃建筑面積和19.8萬平方米的規(guī)劃總占地面積使用權(quán)。

　　2010年12月27日，保利地產(chǎn)攜手北京金成華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，以8 .8億元拿下北京昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)南一村居住項目用地。至此，12月份，保利斥資近107億元在全國拿下了8幅地塊，其中，分布在紹興和廣州的4塊地，先后創(chuàng)造了區(qū)域單價“地王”。

　　同一天，中信地產(chǎn)以22.7億元中標(biāo)北京亦莊地塊。該地塊折合樓面價18000元/平方米，與2009年12月成交的亦莊新城III-1街區(qū)F地塊創(chuàng)造的區(qū)域最高單價18013元/平方米基本持平。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，資金鏈?zhǔn)菦Q定開發(fā)商推盤意愿的一個重要因素，在資金鏈短期無憂的情況下，部分資金充裕的大開發(fā)商的推盤意愿自然不高。

　　趨勢

　　政策持續(xù)高壓或“擠”出庫存

　　除了資金面上的相對寬松外，對未來市場的預(yù)期也在很大程度上決定著開發(fā)商的推盤意愿。北京一家上市房企資深人士日前接受《經(jīng)濟(jì)參考報》采訪時說，既然機(jī)構(gòu)和購房者大多比較認(rèn)同2011年房價還會呈上漲趨勢，那么“我們?yōu)槭裁床贿x擇隨個好行情、賣個好價錢呢？”

　　雖然有些開發(fā)商對樓市后續(xù)走勢持樂觀態(tài)度，但新近傳出的政策信號并沒有松動跡象，尤其是中央高層和相關(guān)主管部門的表態(tài)已不斷提醒市場各方不要對調(diào)控可能放松存有幻想。

　　中共中央政治局常委、國務(wù)院總理溫家寶2010年12月26日通過中央人民廣播電臺與網(wǎng)友交流時表示，一定要使房價能夠保持在一個合理水平，要為實現(xiàn)這個目標(biāo)而努力，絕不會退縮。中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理李克強(qiáng)2010年12月27日出席全國財政工作座談會時也強(qiáng)調(diào)，要堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控不動搖。

　　2010年12月29日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部再次明確，2011年住房城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)將繼續(xù)堅定不移地加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控。在土地市場，繼發(fā)文堅決抑制少數(shù)城市地價過快上漲趨勢之后，國土資源部2010年12月30日又公布了因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身原因造成且尚未處置的26宗住宅閑置土地相關(guān)情況，分析認(rèn)為，此舉旨在表明2011年在整頓土地市場方面將有強(qiáng)有力舉措。

　　除了頻頻釋放的調(diào)控政策信號外，加息等宏觀調(diào)控措施也在一定程度上影響著市場各方對樓市后續(xù)走勢的預(yù)期。

　　中國人民銀行決定，自2010年12月26日起再度上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。渤海證券認(rèn)為，此次加息增大了開發(fā)商的融資成本，使得開發(fā)商資金流動性進(jìn)一步收緊。美聯(lián)物業(yè)也認(rèn)為，此舉將再次對樓市資金造成考驗，央行年內(nèi)已實施6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率及二次加息，其疊加效應(yīng)將對樓市形成“溫水煮青蛙”的調(diào)控效果。

　　肖劍告訴記者，雖然整體資金狀況尚可，但在目前開發(fā)商的資金構(gòu)成中，開發(fā)貸款和預(yù)收款(按揭貸款)增速出現(xiàn)了大幅回落。開發(fā)貸款目前在低位徘徊，而按揭貸款雖然出現(xiàn)了小幅環(huán)比上升，但未來不太可能出現(xiàn)大幅增長。在自籌資金方面，2010年7月以后則始終在高位震蕩，出現(xiàn)大幅增長的可能性也較小。因此，預(yù)計2011年整個房地產(chǎn)市場的資金鏈將進(jìn)一步趨緊。分析人士認(rèn)為，如開發(fā)商資金壓力繼續(xù)增加，不排除未來一段時間內(nèi)出現(xiàn)加速去庫存化的可能。