樓市存四難 2011年中國房價仍向上

      漸去的2010年，被經(jīng)濟(jì)學(xué)家視為宏觀政策主導(dǎo)的一年。這對于中國的房地產(chǎn)市場而言，尤甚。

　　但在國家統(tǒng)計(jì)局2010年初至11月的全國70大中城市房價統(tǒng)計(jì)中，沒有任何一個月出現(xiàn)價格下行。即便是在政策集中釋放的4月—5月份。

　　造成這個事實(shí)的背后關(guān)鍵之一便是房地產(chǎn)業(yè)的“支柱地位”。

　　一些觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)的上下游以及橫向產(chǎn)業(yè)鏈涉及50余個行業(yè)，能創(chuàng)造大量就業(yè)崗位，帶動客觀的國內(nèi)生產(chǎn)總值，在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中能力強(qiáng)，功勞大。

目前，房地產(chǎn)投資占我國固定資產(chǎn)投資的比重已經(jīng)接近20%，占GDP的比重接近10%。個別地區(qū)這一比例更高，有些城市甚至把房地產(chǎn)當(dāng)做地方政府的經(jīng)濟(jì)命脈。

　　盡管有人不斷提出尖銳的批評，并建議將房地產(chǎn)業(yè)“剔除出支柱產(chǎn)業(yè)”行列。但這樣的批評聲音，總顯渺小。

　　“土地財政”很難改

　　盡管在“十二五”規(guī)劃中，沒有明確將房地產(chǎn)表述為“支柱產(chǎn)業(yè)”，但其作為支柱產(chǎn)業(yè)的地位在相當(dāng)長時間內(nèi)仍難動搖。特別是在寬松貨幣政策漸退的2011年，為保增長、更為保民生，中央仍不得不延續(xù)擴(kuò)張性的財政政策。各級政府財政或?qū)⒚媾R巨大壓力，經(jīng)濟(jì)增長和財政增收仍需房地產(chǎn)支持。房地產(chǎn)業(yè)恐難被推下“神壇”。

　　據(jù)北京市土地整理儲備中心截至12月23日的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年北京土地市場成交的經(jīng)營性用地和工業(yè)用地共計(jì)252塊，土地出讓金累計(jì)1516.5832億元，是2009年全年的163.4%。

　　另據(jù)來自中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)認(rèn)為，截至12月16日，在中原監(jiān)測的12個重點(diǎn)城市中，上海2010年土地出讓金收入已達(dá)到1417億元。這一數(shù)據(jù)，環(huán)比2009年全年上海的土地出讓金收入1025.28億元上漲達(dá)40%。

　　此外，2010年12月，受到歲末因素影響全國各地出現(xiàn)不同量級“地王”。這些均說明，在現(xiàn)行的稅費(fèi)政策下，房地產(chǎn)業(yè)帶來的如此巨大的財政收入誘惑讓地方政府難以抵擋。財政數(shù)字的滿足感不斷刺激地方政府的賣地沖動。

　　地方政府的財政收入命脈被掌握在土地手中，這便推高了地價并造出了一個個地王，地價的不斷攀升和房地產(chǎn)稅費(fèi)過高都在一定程度上助推了房價的飆升，而房地產(chǎn)稅費(fèi)最終會轉(zhuǎn)化為商品房成本，由購房者買單。同時又反作用于房價，形成新的房地產(chǎn)泡沫。

　　盡管2010年末國土資源部副部長贠小蘇認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)是重要的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，而不應(yīng)成為重要的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。但學(xué)者分析，由于中央集中的財政權(quán)力形態(tài)基本難以在2011年改變，因此“土地財政”的困境亦不會發(fā)生根本變化，意即高房價不會松動。

　　下一步調(diào)控很難猜

　　2010年末，分析師們都在預(yù)測2011年的樓市政策。很多人認(rèn)為，中國未來的調(diào)控將趨向于常態(tài)。這或許意味著中國一線城市的房地產(chǎn)住宅價格將難以出現(xiàn)過于迅猛的漲幅。

　　一些證券公司研究認(rèn)為，2011年房地產(chǎn)調(diào)控以“鞏固”為主，保障房和房產(chǎn)稅或是未來調(diào)控的主要方向。肇始自2010年初的調(diào)控或?qū)儆陂L期性制度性安排，不排除階段性放松可能。從本輪調(diào)控發(fā)生的時代背景及方式上看，政府或許希望借助此輪調(diào)控來實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的可能。因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)面臨諸多不確定性，經(jīng)濟(jì)增長和財政增收仍需地產(chǎn)支持。因此地產(chǎn)調(diào)控的底線是“不能傷及經(jīng)濟(jì)”。若“情況出現(xiàn)變化”，政策也可能作出改變。

　　鏈家地產(chǎn)副總裁林倩認(rèn)為，2010年備受打擊的投機(jī)和投資性需求或持續(xù)受到“限購令”影響難以出現(xiàn)報復(fù)性反彈。由此差異信貸手段或許不會再被使用。轉(zhuǎn)而出現(xiàn)的可能是房產(chǎn)稅以及其他房地產(chǎn)行業(yè)政策。

　　幾乎所有分析師都認(rèn)為，影響2011年房地產(chǎn)市場最重要的因素依舊是貨幣政策。中央經(jīng)濟(jì)工作會議顯示，未來中國將實(shí)行穩(wěn)健的貨幣政策。而后，央行對此解釋稱以M2(廣義貨幣)為主的貨幣供應(yīng)總量增長，應(yīng)降至以往穩(wěn)健貨幣政策階段的一般水平,而貨幣供給總量回歸常態(tài)是明年貨幣政策最主要的任務(wù)。

　　貨幣政策更加謹(jǐn)慎，而房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型行業(yè)，對外部融資尤其是銀行信貸資金依賴性較強(qiáng)。貨幣政策的松與緊，直接影響房地產(chǎn)業(yè)資金面。

　　不過，略顯收緊的貨幣政策，以及未來或?qū)⑷珖侀_的房產(chǎn)稅，到底能對2011年房價帶來多少抑制作用，無人能預(yù)見。

       房企資金鏈很難卡

　　自房地產(chǎn)宏觀調(diào)控以來，一些分析人士及業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國家能否用調(diào)控手段收緊房企流動性，導(dǎo)致其降價銷售，是衡量調(diào)控成功與否的關(guān)鍵。

　　其實(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的資金鏈并沒有想象中的那么緊張。以2010年A股上市公司三季度財報來看，房地產(chǎn)上市公司現(xiàn)金流狀況仍然安全，截至9月末，上市公司手持貨幣現(xiàn)金環(huán)比二季度末上升8%，現(xiàn)金和流動負(fù)債的比率由中期的35.3%下降至34.8%；凈負(fù)債率由中期的58.8%上升至60.5%，長債比例進(jìn)一步提升，資產(chǎn)整體安全度仍較高。

　　易居中國房地產(chǎn)研究院綜合研究所所長楊紅旭撰文認(rèn)為，2010年1月M1(狹義貨幣)增幅高達(dá)39%，是近十幾年來的歷史高值，說明流動性極度泛濫，其后增幅持續(xù)回落，11月已回落到22%，但依然超過近十年來約18%的歷史均值，所以說流動性依然充裕，這是促使資產(chǎn)價格上漲的重要推力。

而由于貨幣供應(yīng)不會在2011年短時間就出現(xiàn)迅速回落，因此流動性較為寬松的宏觀環(huán)境將繼續(xù)存在。

　　此外，來自國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源63220億元，同比增長31.2%。其中，國內(nèi)貸款11245億元，增長25.0%；利用外資656億元，增長59.0%；自籌資金23806億元，增長49.6%；其他資金27513億元，增長20.4%。在其他資金中，定金及預(yù)收款15935億元，增長19.4%；個人按揭貸款7937億元，增長13.2%。

　　由此可見，開發(fā)商利用外資融資以及自籌資金增幅不斷擴(kuò)大。這從一定程度上降低了房企對銀行信貸的依賴程度。

　　剛性需求很難減

　　從市場博弈形勢判斷，受控于城鎮(zhèn)化進(jìn)程、居民收入水平提高等因素控制的房產(chǎn)剛性需求將穩(wěn)定增長。

　　在2011年，隨著居民收入的不斷提高，大量的資金繼續(xù)導(dǎo)入投資渠道。在國內(nèi)投資途徑不暢、銀行實(shí)際負(fù)利率的情況下，大多數(shù)居民都有投資房地產(chǎn)市場的傾向，不管他們是否擁有實(shí)力。

　　同時，隨著中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷推進(jìn)，越來越多的農(nóng)村人口被城市化為“城里人”。大量的舊城改造和房屋拆遷造就了更多的新剛需，這些人必然要求擁有屬于自己的房屋財產(chǎn)。

　　鏈家地產(chǎn)副總裁林倩對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》置評說，縱向比較中國的四個一線城市，其中北京的投資和投機(jī)性需求相較于其他三個弱小一些。“我認(rèn)為現(xiàn)在各個城市的限購政策還在慢慢釋放效力。那么這就導(dǎo)致購買力主要集中于剛性需求。”

　　甚至有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2011年不管中國出現(xiàn)多少套新增住房，剛性需求依然會隨著人口總數(shù)不斷增加而增加，高房價必將繼續(xù)上漲。

　　而記者采訪中發(fā)現(xiàn)，眾多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，導(dǎo)致2011年房價上行的最重要因素則是通脹。

　　2010年的通脹味道，伴隨著被游資戲謔過的瓜果蔬菜被一同端上餐桌。這一年，從綠豆開始，所有的農(nóng)產(chǎn)品都開始進(jìn)入價格上升通道。盡管國家出動政府干預(yù)手段，但是這并未能消除民眾通脹預(yù)期的增強(qiáng)。

　　有關(guān)部門預(yù)計(jì)，2011年CPI升幅目標(biāo)約在4%。多數(shù)市場機(jī)構(gòu)也同意這一預(yù)估。

　　在如此高的通脹預(yù)期之下，銀行實(shí)際負(fù)利率難以吸引社會閑散資金，而并不完善的股票市場亦讓公眾難以完全信任。普通民眾在金融市場中屢屢挫敗，房地產(chǎn)無疑成為最為普及、最為穩(wěn)妥的投資方向之一。

　　房地產(chǎn)“經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)地位”不動搖，流動性充足，剛性需求穩(wěn)定增長，投資和投機(jī)性需求長期存在……2011年，中國房價向上還是向下，答案近乎明確。