房地產(chǎn)調(diào)控常態(tài)化 中國樓市走向平民時(shí)代

住宅保障體系的建設(shè)將給房地產(chǎn)市場帶來重大變化。

　　在2008年的低迷和2009年的高潮之后，2010年的中國樓市站到了一個(gè)新的十字路口，調(diào)控成為年度最熱的詞匯之一。

　　從1月份的“國十一條”開始，房地產(chǎn)調(diào)控疾風(fēng)驟雨般地展開，“新國十條”、“國五條”、提高首付門檻、三套房停貸、“限購令”和“限外令”等讓人眼花繚亂、力度空前的“組合拳”使房地產(chǎn)市場調(diào)控成為2010年中國經(jīng)濟(jì)最吸引眼球的部分。

　　衣、食、住、行各領(lǐng)域都存在奢侈乃至超奢侈消費(fèi)，為什么只有房子引人矚目？為什么拍出天價(jià)地和賣出高價(jià)房會(huì)引起輿論的強(qiáng)烈反彈？這是因?yàn)?，在其他領(lǐng)域，政府已經(jīng)提供了相對(duì)充分的公共服務(wù)設(shè)施。有了公交、地鐵和出租車之后，私家車成為改善品而不是必需品。布加迪和法拉利跑車賣多少錢和大多數(shù)人無關(guān)，頂多是百姓茶余飯后的一個(gè)談資。

　　與以往的樓市調(diào)控相比，2010年中國樓市的里程碑意義在于，保障性住房的重要性已經(jīng)被調(diào)控部門充分理解，居有其屋的概念也被重新認(rèn)識(shí)，廉租房和公租房將成為保障性住房最主要的組成部分，住房保障方式也將從“以售為主”向“租售并舉，以租為主”轉(zhuǎn)變。

　　權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，2010年全國保障性住房已經(jīng)開工建設(shè)580萬套，北京市新開工各類保障性住房22.5萬套，超額完成全年新開工13.6萬套的任務(wù)。相當(dāng)數(shù)量保障性住房的供應(yīng)一方面可以讓無力承擔(dān)高房價(jià)的中低收入者居有其屋，一方面將改變中國樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)，緩解供需矛盾，改變“只漲不跌”的預(yù)期，起到穩(wěn)定市場的作用。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部拿出了2011年新增1000萬套保障性住房的“天量”計(jì)劃，國土資源部再曝光土地違法，2010年年末有關(guān)部門的這些表態(tài)和舉措傳達(dá)了中央政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的堅(jiān)強(qiáng)決心。中國樓市已經(jīng)開始從“價(jià)高者得”的野蠻生長走向注重普通人福祉的平民時(shí)代。

“新國十條”的出臺(tái)使市場形成濃厚的觀望情緒。

　　■回顧2010

　　國十一條

　　1月10日新華社發(fā)布《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，共有十一條，故簡稱“國十一條”。“國十一條”明確了綜合運(yùn)用土地、信貸、稅收等手段的調(diào)控方式。從“調(diào)結(jié)構(gòu)、抑投機(jī)、控風(fēng)險(xiǎn)、明確責(zé)任”四個(gè)方面，正式確定了2010年樓市政策基調(diào)，表明政府遏制房價(jià)過快增長的決心，揭開了2010年樓市調(diào)控的序幕。從過去的經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)一般都在3月份“兩會(huì)”之后，在年初出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策還是第一次。

　　新國十條

　　4月17日國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》，即“新國十條”，首次提出“商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款”。

　　“新國十條”被認(rèn)為是近10年來最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，成了樓市的分水嶺。2010年的一系列政策都圍繞第三套住房出臺(tái)控制投機(jī)型購買的細(xì)則，也將改善型和投資型置業(yè)買家徹底以物業(yè)數(shù)量作為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行區(qū)分。“新國十條”的出臺(tái)在樓市“小陽春”期間大幅拉低了市場成交量，使市場形成濃厚的觀望情緒，也給開發(fā)商的價(jià)格和產(chǎn)品調(diào)整以及其他跟進(jìn)政策的制定留出了充分的空間。

　　北京調(diào)控新政

　　繼4月17日國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》后，北京市于4月30日制定《北京市人民政府貫徹落實(shí)國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲文件的通知》，再推十二條調(diào)控措施。

　　作為第一個(gè)積極響應(yīng)“新國十條”的地區(qū)，北京出臺(tái)的實(shí)施細(xì)則明確提出：從5月1日起，北京家庭只能新購一套商品房。這是全國范圍內(nèi)“限購令”的開山之舉，旨在對(duì)投資投機(jī)性購房需求實(shí)施嚴(yán)厲打壓，成為北京樓市年內(nèi)的一枚重磅炸彈。幾個(gè)月后，深圳、上海、廣州等十余個(gè)大中城市陸續(xù)頒布“限購令”舉措。

　　國五條

　　9月29日，國家有關(guān)部門下發(fā)通知，推出五條措施進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控，這被業(yè)界稱之為“二次調(diào)控”，又稱作“國五條”。“國五條”的調(diào)控力度進(jìn)一步加強(qiáng)，在首套房首付比例、第三套及以上住房貸款、外地人購房、限購以及地方政府問責(zé)等方面，“國五條”政策是“新國十條”的細(xì)化和深化的補(bǔ)充。從此，個(gè)別城市出臺(tái)的“限購”和“限貸”等政策迅速推廣到全國。

　　580萬套保障性住房

　　2010年初，全國和北京均下達(dá)了保障性住房建設(shè)任務(wù)。到去年底，全國580萬套保障性住房的建設(shè)任務(wù)已經(jīng)達(dá)標(biāo)，而北京市新開工各類保障性住房22.5萬套，超額完成全年新開工13.6萬套的任務(wù)。

　　住建部去年底發(fā)出通知，2011年計(jì)劃安排保障性住房和各類棚戶區(qū)改造住房1000萬套，大大超過此前的市場預(yù)期。保障性住房計(jì)劃如果順利執(zhí)行，必然給房地產(chǎn)市場格局帶來重大變化。中金公司的研究報(bào)告表示，按照這個(gè)建設(shè)速度，保障性住房的比重將從目前不足10%的水平逐步提高至“十二五”末的20%，2019年可實(shí)現(xiàn)保障30%人群的目標(biāo)。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)業(yè)研究所所長 陳國強(qiáng)

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)業(yè)研究所所長陳國強(qiáng)認(rèn)為，今年的樓市調(diào)控還將打出“組合拳”，肯定比2010年還要從緊從嚴(yán)。政府抑制投資和投機(jī)性需求、讓房地產(chǎn)回歸其居住屬性的政策指向已經(jīng)成為一種長期化的趨勢(shì)。

　　陳國強(qiáng)認(rèn)為，盡管2010年北京住宅新房部分成交均價(jià)變化不明顯，但很多區(qū)域的樓盤表現(xiàn)差異非常大。“在樓市調(diào)控出臺(tái)之后，大興、房山和通州等被稱為北京市場上最活躍的熱點(diǎn)板塊，其房價(jià)應(yīng)該有15%以上的回調(diào)。”

　　2010年底，住建部對(duì)2011年的重點(diǎn)工作進(jìn)行了部署，“繼續(xù)堅(jiān)定不移地加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控”位居第一。“市場各方不要對(duì)調(diào)控可能放松存有幻想。”陳國強(qiáng)表示，各地未來將進(jìn)一步明確二套房和三套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，2011年樓市可能出臺(tái)的“組合拳”包括擴(kuò)大保障性住房建設(shè)規(guī)模、房產(chǎn)稅試點(diǎn)和進(jìn)一步加息。

　　以保障性住房為例，陳國強(qiáng)表示，從2008年的100萬套，到2009年的330萬套，再到2010年的580萬套，再到2011年計(jì)劃的1000萬套，保障性住房在未來住房市場中將占有非常重要的比例。以商品房為主導(dǎo)的“單軌制”模式肯定會(huì)被“雙體制”模式取代。

　　陳國強(qiáng)認(rèn)為，一旦加息周期開啟，購房者必然會(huì)更加謹(jǐn)慎地入市，形成新一輪的觀望態(tài)勢(shì)。在房地產(chǎn)調(diào)控政策和貨幣緊縮政策的疊加效應(yīng)下，預(yù)計(jì)未來全國樓市降溫的速度會(huì)有所加快，房地產(chǎn)企業(yè)融資的難度進(jìn)一步加大，在理論上有助于促使房價(jià)回落。