2011年房價：購房者開發(fā)商都很糾結(jié)

       加息了。這讓正準(zhǔn)備買第三套房的吉林省長春市民宋小魚有些糾結(jié)。房貸利率增加對他不是問題，反正他準(zhǔn)備一次性付款。令他心里沒底的是，最近調(diào)控政策密集出臺，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、加息及未來出臺房產(chǎn)稅，這些政策產(chǎn)生的疊加效應(yīng)對明年房地產(chǎn)市場會有什么影響，房價會不會降，現(xiàn)在買房還劃不劃算？

　　事實上，眼下糾結(jié)的不僅僅是購房者，開發(fā)商也很糾結(jié)，保利長春分公司副總嚴(yán)觀表示，明年的形勢不太好預(yù)判，“這幾天公司也在開會研究，判斷明年的房價走勢，并研討公司明年的市場布局和應(yīng)對市場變化的策略。”

　　2011年房價會降嗎

　　吉林報人策劃副總經(jīng)理顧永超這幾天正在研究總理講話。他認(rèn)為，明年調(diào)控肯定加碼。“總理發(fā)了言，各方須了然”。以前的提法都是遏止房價過快上漲，這次提出要回歸理性價格。什么是理性價格？就是成本與價格應(yīng)該有關(guān)聯(lián)，應(yīng)該是一個靠譜的價格。“這就意味著明年調(diào)控加碼，不是控制房價漲幅的問題，而是要往回打。”

　　2007和2008年，顧永超都是堅定的“挺漲派”。盡管認(rèn)為一線城市房價有泡沫，但他認(rèn)為二三線城市的房價還合理，還有上漲的空間。從2009年開始，他認(rèn)為長春房價已經(jīng)開始有泡沫了。今年年初到年尾，長春市商品房均價上漲了1000元。作為一個經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的二 線 城 市 ， 房 價 一 年 上 漲 超 過30%，顧永超認(rèn)為，這是一種脫離二三線城市經(jīng)濟(jì)支撐能力的暴漲。“我觀察過，重慶、武漢等城市房價到6000-8000元時開始猶豫。明年大環(huán)境打擊投機(jī)，二線城市基礎(chǔ) 本 來 就 不 牢 靠 ， 會 出 現(xiàn) 很 大 波動。如果保障性住房沖進(jìn)市場，也會對市場形成強(qiáng)烈沖擊。”顧永超表示，“我對中央的調(diào)控有信心，明年房價肯定下調(diào)。”

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭也持看跌態(tài)度。在最近的一次媒體訪談節(jié)目中，他給出一組數(shù)字，今年1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積38.43億平方米，同比增長28 .6%；房屋新開工面積14.51億平方米，增長48.7%；全國房地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 完 成 土 地 購 置 面 積3.61億平方米，同比增長33.2%。這意味著未來兩個季度或者更長時間內(nèi)，很多城市將出現(xiàn)持續(xù)的商品住宅供大于求的狀況，與調(diào)控帶來的需求萎縮情況形成鮮明對比。因此，楊紅旭預(yù)計，“在強(qiáng)大的調(diào)控壓力、市場供大于求、企業(yè)漸趨差錢等三大因素影響下，在未來不到半年的時間內(nèi)，70個大中城市、尤其是一線城市的房價，將總體呈現(xiàn)下跌趨勢。”

　　挺漲聲音也不少

　　但是挺漲的聲音也不少。近日，某經(jīng)濟(jì)類媒體進(jìn)行的“2011年房價走勢調(diào)查”結(jié)果顯示，雖然多達(dá)94.4%的受訪者認(rèn)為樓市有泡沫，但47.8%的人仍認(rèn)為明年的房價將穩(wěn)中有升，14 .2%的人甚至認(rèn)為明年房價將迎來報復(fù)性反彈。只有37.9%的人選擇穩(wěn)中有降或大幅下降。

　　“房價的松動只是暫時的，明年仍然還會漲”，作為與市場距離最近的開發(fā)商，吉林天潤地產(chǎn)總經(jīng)理王柳清對此很篤定。“地價越來越高，建材、人工費成倍增長，房價明年肯定比今年高”。如果只看長春市，明年4月份開工項目會比較多，2、3月份開發(fā)商為回籠資金可能會有銷售上的優(yōu)惠，房價有個短暫的徘徊過程，但是并不意味著房價的回調(diào)，4月份以后還會上漲。

      中房協(xié)副會長朱中一最近接受媒體采訪時表示，房價下降的壓力比較大。在目前通脹持續(xù)走高和股市低迷的環(huán)境下，居民的投資渠道十分匱乏，盡管房價在高位運行，但仍然有很多人比較熱衷于投資地產(chǎn)業(yè)。另外，今年土地、勞動力、建筑材料等價格都漲幅較大，這也從成本上對房價有一定的推動作用。

　　萬達(dá)老總王健林則宣稱，“房價未來十年沒有下降的可能性”，并且，土地征收條例一旦通過，“土地成本將會上升，而且過程將會進(jìn)一步拉長，所以我估計成本下不來，房價也不會下來。”

　　還有觀點認(rèn)為，明年保障房力度的增加，特別是公租房的大量推出，意味著國家解決房地產(chǎn)問題的思路發(fā)生的根本轉(zhuǎn)變，“保障歸保障，市場歸市場”，商品房市場可能會進(jìn)一步放開，房價可能仍會有一個慣性增長。

　　調(diào)控措施會持續(xù)

　　但是，無論房價走向如何，各方人士均認(rèn)為明年房地產(chǎn)市場肯定會持續(xù)從緊的調(diào)控措施。

　　北京東方基石房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理楊朝淅認(rèn)為，12月25日的加息可能預(yù)示著由此進(jìn)入了一個加息通道。監(jiān)管層防通脹、貨幣政策回歸常態(tài)化的意圖已經(jīng)十分明顯。在可預(yù)期的后市監(jiān)管下，開發(fā)商即使挺過今年的信貸空窗期，2011年面臨的信貸環(huán)境也不見得比今年好，甚至更差。更有經(jīng)濟(jì)分析師預(yù)測，通脹形勢依然嚴(yán)峻的背景下，2 0 1 1年 國 內(nèi) 仍 將 迎 來3 - 4次 加息。盡管目前的這次加息對房地產(chǎn)市場的影響不大，但是如果明年持續(xù)加息，按照每次0 .25%的習(xí)慣幅度增加，則到明年年末，國內(nèi)利率 水 平 將 達(dá) 到2 0 0 7年 以 來 的 新高，地產(chǎn)商和購房者都將承受前所未有的成本壓力。

　　地產(chǎn)大佬任志強(qiáng)表示，明年的宏 觀 調(diào) 控 政 策 至 少 在 前 半 年 會 從緊，并根據(jù)經(jīng)濟(jì)的運行情況，特別是 通 脹 的 壓 力 情 況 進(jìn) 行 適 度 的 微調(diào)。房地產(chǎn)市場供給將繼續(xù)增加，在原有基礎(chǔ)數(shù)加大中，投資增速將迅速下滑，全年增速預(yù)計在15%-25%之間，約比今年下降10個點以上。如現(xiàn)有政策不變，銷售會有增長，價格會在競爭中波動，價格同比預(yù)計在上半年會下降，前低而后高，但成本壓力推動環(huán)比會比今年高。

　　中原地產(chǎn)研究中心認(rèn)為，在我國房地產(chǎn)市場所面臨的根本性矛盾(市場化過度而保障房缺失)短時期內(nèi)尚無法緩解之時，調(diào)控將成為常態(tài)，從而為緩解市場的供求矛盾而爭取時間和空間。因此，2011年房地產(chǎn)市場調(diào) 控 依 然 面 臨 從 緊 壓 力 ， 繼 續(xù) 為2010年調(diào)控尚未達(dá)成的目標(biāo)而努力，預(yù)計全年市場將維持量價平穩(wěn)的盤整。

　　“調(diào)控目標(biāo)不達(dá)到，中央肯定是不會罷手的”，顧永超說。保利地產(chǎn)長春分公司今年銷售額達(dá)20億元。副總經(jīng)理嚴(yán)觀認(rèn)為，盡管今年開發(fā)商取得了不錯的銷售業(yè)績，但絕不能沾沾自喜，掉以輕心，必須保持冷靜，時刻關(guān)注經(jīng)濟(jì)變局。據(jù)了解，保利已經(jīng)調(diào)整了明年在長春的市場布局，采取多項目、小體量的開發(fā)方式，多建設(shè)主流人群消費得起的產(chǎn)品?？傊啪徆?jié)奏，邊看邊干。