住房體系雙軌制破題 以租代售漸趨主流

      加大保障房建設(shè)力度成為樓市調(diào)控的首要著力點(diǎn)。住建部在年初確定的2010年保障性安居工程建設(shè)目標(biāo)是，建設(shè)保障性住房300萬套，各類棚戶區(qū)改造住房280萬套，改造農(nóng)村危房120萬戶。如果預(yù)定目標(biāo)完成，那么預(yù)計(jì)今年將新增新開工面積1.68億平方米，創(chuàng)歷年規(guī)模之最。

　　在保障房建設(shè)力度加大的同時(shí)，對相關(guān)管理制度的完善也提上日程。住建部4月份對外公布《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理有關(guān)問題的通知》，針對部分地方經(jīng)適房存在的準(zhǔn)入退出管理機(jī)制不完善、日常監(jiān)管和服務(wù)不到位等問題，做出了有關(guān)規(guī)定。

　　從“國十一條”到“新國十條”，再到“國五條”，保障房建設(shè)已成為調(diào)控的重要方面。

　　今年來，一方面通過加大土地供應(yīng)，調(diào)整供地結(jié)構(gòu)和比例來保證保障房用地的供應(yīng)；另一方面，從中央下?lián)芘涮踪Y金，再到出臺試點(diǎn)公積金支持保障房建設(shè)、減免公租房的稅收優(yōu)惠、房地產(chǎn)信托以及吸引社會資本參與建設(shè)等政策措施，則著力化解保障房建設(shè)資金難題，而《住房保障法》也進(jìn)入明年人大的立法計(jì)劃，或可為住房保障提供法律依據(jù)。

　　尤其值得注意的是，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出大力發(fā)展公共租賃住房，逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系。這意味著此前業(yè)界期盼已久的“住房體系雙軌制”的破題和日趨明朗，而以租代售逐漸成為今后保障房的主要形式。

　　天量保障房接力

　　加大保障房建設(shè)力度成為樓市調(diào)控的首要著力點(diǎn)。住建部在年初確定的2010年保障性安居工程建設(shè)目標(biāo)是，建設(shè)保障性住房300萬套，各類棚戶區(qū)改造住房280萬套，改造農(nóng)村危房120萬戶。如果預(yù)定目標(biāo)完成，那么預(yù)計(jì)今年將新增新開工面積1.68億平方米，創(chuàng)歷年規(guī)模之最。

　　為保證能順利完成預(yù)定目標(biāo)，住建部還在5月份，與各地簽訂住房保障工作目標(biāo)責(zé)任書，進(jìn)行督察并在年底組織驗(yàn)收，而完成情況將納入考核和問責(zé)。

　　住建部部長姜偉新12月29日表示，今年全國各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房開工590萬套，基本建成370萬套；農(nóng)村危房改造開工136萬戶，基本竣工108萬戶；均超額完成年初國務(wù)院部署的任務(wù)。

　　“從今年保障房的建設(shè)速度和力度上看，政府還是很重視的。”全經(jīng)聯(lián)研究院副院長陳寶存說，但他同時(shí)也擔(dān)憂，目前保障房的建設(shè)主要還是對拆遷區(qū)、棚戶區(qū)的改造，真正面向市場的并不多，從建設(shè)周期上來說，要完成計(jì)劃至少需要一兩年的時(shí)間。

　　安邦集團(tuán)房地產(chǎn)分析師蘇晶也表示，對于保障房建設(shè)，一線城市抓的比較緊，越到中小城市，政策力度打的折扣越大。“這需要進(jìn)一步監(jiān)督、跟進(jìn)，在明年不能有絲毫的放松才能將成果保住，才能達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。”

　　而對于明年保障房的建設(shè)情況，住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人也已明確，2011年，全國保障性安居工程住房建設(shè)規(guī)模或?qū)⒏哌_(dá)1000萬套，相比今年增長了72.4%。以此計(jì)算，2011年保障性安居工程投資或?qū)⑦_(dá)1.34萬億元。“‘十二五’房地產(chǎn)建設(shè)在前3年，保障性住房建設(shè)仍將是政府力推的重點(diǎn)工作。”

　　在保障房建設(shè)力度加大的同時(shí)，對相關(guān)管理制度的完善也提上日程。住建部4月份對外公布《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理有關(guān)問題的通知》，針對部分地方經(jīng)適房存在的準(zhǔn)入退出管理機(jī)制不完善、日常監(jiān)管和服務(wù)不到位等問題，做出了有關(guān)規(guī)定。

　　此前就有專家指出，住房保障目前在具體運(yùn)作中存在保障性住房供應(yīng)量嚴(yán)重不足、保障對象覆蓋面過于狹窄、運(yùn)作不規(guī)范等現(xiàn)象，現(xiàn)有的部門法規(guī)以及一些地方性法規(guī)實(shí)施隨意性強(qiáng)，缺乏統(tǒng)一的法律指導(dǎo)和約束。

　　而在今年，深圳、陜西等地就爆出騙取保障性住房的事件，保障房分配不公、管理機(jī)制不健全、周邊配套設(shè)施不便以及住房質(zhì)量等問題飽受弊病。

　　對此，中國社科院財(cái)貿(mào)所博士姜雪梅建議，要嚴(yán)格監(jiān)管保障房的建筑質(zhì)量，在配套設(shè)施齊全、區(qū)位地租較高的地區(qū)建設(shè)保障房，在分配上要嚴(yán)格審核資格，并定期檢查，同時(shí)建立強(qiáng)制性的回購制度，實(shí)施封閉式運(yùn)營。

      解困土地和資金瓶頸

　　一直以來，保障房建設(shè)不足和進(jìn)展緩慢，主要受制于土地供應(yīng)和配套資金等瓶頸，今年來，政策則進(jìn)一步在這兩個(gè)方面加大解困的力度。

　　在土地方面，國土資源部3月份公布了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，要求各地保障性住房用地供應(yīng)不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年的保障性住房計(jì)劃供應(yīng)土地2.45萬公頃，較上年實(shí)際出讓面積大幅增長123%；棚改房用地計(jì)劃3.68萬公頃、中小套型商品房用地8.04萬公頃，三項(xiàng)合計(jì)占住宅用地總量的76.8%。

　　與此同時(shí)，另一則數(shù)據(jù)則讓人擔(dān)憂。根據(jù)國土資源部的統(tǒng)計(jì)，截至8月份，目前全國正在開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目用地共計(jì)有32億平方米，但其中保障房建設(shè)用地約僅占到了13%-14%。“根據(jù)國土資源部掌握的情況，一些地方政府出現(xiàn)了擅改保障房建設(shè)用地性質(zhì)的行為，一些項(xiàng)目被改作商品房。”

　　“在土地總量一定的情況下，如何平衡商品房和保障房的用地比例，進(jìn)行形成對保障房建設(shè)的有效劃撥，將是有關(guān)部門未來工作的重點(diǎn)。”蘇晶說。

　　在建設(shè)資金的投入方面，住建部的數(shù)據(jù)顯示，截至今年9月底，全國保障性安居工程已完成投資4700億元，占全年計(jì)劃的60%，中央財(cái)政692億元專項(xiàng)補(bǔ)助資金也已經(jīng)全部下達(dá)。姜偉新近期也表示，今年中央安排保障性安居工程包括農(nóng)村危房改造專項(xiàng)補(bǔ)助資金達(dá)802億元。

　　在中央直接下?lián)芙ㄔO(shè)資金的同時(shí)，保障房的資金來源渠道正趨于多樣化。8月5日，北京、天津等28個(gè)城市被確定為利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)城市，493億元將被支持133個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房等項(xiàng)目建設(shè)；保險(xiǎn)資金也有望進(jìn)入保障房領(lǐng)域；此外，房地產(chǎn)信托基金也將給保障房建設(shè)注入血液。

　　在中央統(tǒng)一謀劃解決保障房建設(shè)資金的前提下，地方也在逐步探索。今年初，常州組建了公共住房建設(shè)投資公司，以該公司為住房保障的投融資平臺，通過土地運(yùn)作、市場融資，快速解決住房保障的資金難題。目前公司注冊資本10億元，融資總額達(dá)到40億元，保證了住房保障所需要的資金。

　　有專家指出，要完成現(xiàn)有的保障房建設(shè)規(guī)劃，民間資本的投資不能缺席了。“如何引導(dǎo)這部分民間資本進(jìn)入保障房市場，應(yīng)該是下一步重點(diǎn)研究的問題。”

　　據(jù)了解，在今年樓市調(diào)控中，商品房成交低迷，而投資保障性住房則成為眾多房企的避風(fēng)港，包括萬科、招商、保利等均已進(jìn)入。近日，我國首個(gè)以民間資本投資為主的保障房建設(shè)投資基金——建銀精瑞公租房基金的籌備工作取得重大進(jìn)展，基金計(jì)劃募資不低于100億元，未來3年的時(shí)間內(nèi)，在全國范圍內(nèi)投資建設(shè)數(shù)百萬平方米的公共租賃住房，目前方案已上報(bào)全國工商聯(lián)、住建部和發(fā)改委。

　　“要吸引社會資本，政府還需要在信貸、稅費(fèi)方面予以支持，保障房建設(shè)也要有合理的回報(bào)比例。”陳寶存說。

     住房保障以租代售

　　加大保障房供給可謂今年調(diào)控的重中之重。按照今年580萬套、明年1000萬套的目標(biāo)，如果按時(shí)足量供應(yīng)，樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)必然發(fā)生重大變化，將逐步解決低收入與中等偏低收入群體住房難題，形成市場與保障“兩條腿走路”的新格局。

　　今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出，要加快推進(jìn)住房保障體系建設(shè)，強(qiáng)化政府責(zé)任，調(diào)動(dòng)社會各方面力量，加大保障性安居工程建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)和農(nóng)村危房改造，大力發(fā)展公共租賃住房，緩解群眾在居住方面遇到的困難，逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系。

　　“終于這次中央給出了明確的方向，‘保障的歸保障、市場的歸市場’，要分別建立這兩個(gè)體系，從根本上糾正社會中的錯(cuò)誤觀念。”華遠(yuǎn)地產(chǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)發(fā)文表示，這是黨的文件中第一次這樣明確提出保障住房是政府的責(zé)任，而非市場的責(zé)任。

　　事實(shí)上，公租房也成為這一輪保障房建設(shè)的特色，重點(diǎn)解決“夾心層”的住房難題。

　　早在今年4月，住建部在要求加快保障性住房建設(shè)的同時(shí)也提出，公共租賃住房建設(shè)是下一階段工作的重點(diǎn)。“新國十條”中再次提出，要按照“政府組織、社會參與”的原則，加快發(fā)展公共租賃住房，地方各級人民政府要加大投入，中央以適當(dāng)方式給予資金支持。北京、上海、重慶、西安等地相繼宣布將提高公租房的建設(shè)規(guī)模。

　　而在6月份，住建部等7部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，對公租房的房源、建設(shè)以及資金配套等方面做出具體要求。

　　姜雪梅表示，政府應(yīng)該主要解決百姓的居住問題，而不是產(chǎn)權(quán)問題。

　　“租賃市場可以避免一定的尋租空間，并且價(jià)格可以隨著市場形勢的變化而調(diào)整。”蘇晶說，另外，租賃房可以便于更高效地回收，當(dāng)承租人不在歸為被保障的人群，就應(yīng)該及時(shí)退出，將房子輪換給更需要被保障的人。

　　而保障房的建設(shè)是否會能夠平抑房價(jià)？任志強(qiáng)表示，對于這次調(diào)控，一定要有大量的保障性住房供應(yīng)市場，分流一部分需求壓力，接下來即使房價(jià)反彈的話，也沒有那么高的沖勁了，反彈力量會得到控制。保障性住房和商品房的比例基本上是1:1，如果保障性住房完不成，就擠到商品房這邊，那邊如果完成，就會起碼分流20%-30%的商品房購買人群。