低風險高利潤 上市公司扎堆兒賣房子

     資本總是流向最能產(chǎn)生利潤的地方。然而，有時候這是非常危險的傾向。近日，中國社會科學院的一份報告警告說，目前，越來越多的上市公司熱衷于蓋房子、賣房子，雖然短期內(nèi)可能使財務(wù)報表繁花似錦，但是長期來看對整個經(jīng)濟的未來卻是有害的。“歷史的經(jīng)驗告訴我們，就一個國家而言，倒騰房子是倒騰不出一個美好明天的。”報告的一位執(zhí)筆人說。

　　扎堆兒賣房子

　　這份由中國社科院城市與競爭力研究中心課題組出具的報告，旨在從宏觀背景、市場主體、市場體系等方面，對中國房地產(chǎn)業(yè)進行較為系統(tǒng)的分析、預測和評價。報告稱，在2007年高房價的刺激下，房地產(chǎn)企業(yè)一年之間竟然增長了40%，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)個數(shù)則增加26%。這種不尋常的現(xiàn)象激發(fā)了課題組的想象。于是，他們以深、滬A股上市公司為樣本進行了分析，不想得出的結(jié)果的確讓人吃驚。

　　根據(jù)公開披露的信息，過去5年里，A股上市公司中涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的呈直線上升之勢。僅僅2009年就有近30家房地產(chǎn)公司通過定向增發(fā)資產(chǎn)置換方式借殼上市。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已經(jīng)成長為中國資本市場分布最廣泛的行業(yè)。這不僅表現(xiàn)為房地產(chǎn)類上市公司為數(shù)眾多，更表現(xiàn)為眾多的涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域的非地產(chǎn)類公司。通過股權(quán)投資和關(guān)聯(lián)企業(yè)直接涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司802家，占A股上市公司總數(shù)的61%。

　　特別需要注意的是，2007年房地長市場呈爆發(fā)式增長以來，一些行業(yè)知名或領(lǐng)先企業(yè)紛紛出現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)的榜單中。在上市公司年報中直接出現(xiàn)存在房地產(chǎn)收入的有紡織服裝業(yè)的雅戈爾、美爾雅，食品飲料業(yè)的五糧液、水井坊和金健米業(yè)，批發(fā)零售業(yè)的南京新百、泰達股份和豫園商城，有色金屬的龍頭中國鋁業(yè)，電氣行業(yè)的東方電氣和上海電氣集團，也設(shè)立房地產(chǎn)公司經(jīng)營開發(fā)業(yè)務(wù)。甚至有軍工背景的企業(yè)也不甘寂寞，中國電子信息產(chǎn)業(yè)集團、航空工業(yè)的洪都航空都加入到了房地產(chǎn)開發(fā)行列。

　　建筑工程企業(yè)更是借近水樓臺之便成為“急先鋒”。以往，建筑工程企業(yè)都是總承包的角色，而在本次房地產(chǎn)大潮中，它們紛紛延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，由土建施工提供者轉(zhuǎn)變?yōu)殚_發(fā)商。統(tǒng)計顯示，在35家建筑業(yè)上市公司中，共有24家公司進入房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2008年，中國中鐵、鐵工、鐵建三家合計持有的房地產(chǎn)資產(chǎn)共計331億元，僅次于國內(nèi)地產(chǎn)的兩大龍頭萬科和保利地產(chǎn)。

　　低風險，高利潤

　　上市公司為什么青睞房地產(chǎn)呢？課題組分析認為，高利潤的誘惑是首要原因，低風險的保障則是主要動力，再加上低進入門檻，一切都“齊活”了。

　　2005~2009年間，我國房地產(chǎn)行業(yè)的平均毛利潤率在30%左右。即便在遭受國際金融危機沖擊的2009年，房地產(chǎn)行業(yè)仍處在宏觀政策的刺激下的“V”形經(jīng)濟復蘇中，大受其益。正是在這種情況下，那些在自己行業(yè)里苦苦打拼的公司紛紛“轉(zhuǎn)型”房地產(chǎn)。進入的低門檻則為這種轉(zhuǎn)型提供了操作性的便利。

　　在中國，房地產(chǎn)投資對自有資金的要求并不高。雖然房地產(chǎn)開發(fā)是一個資金密集的行業(yè)，但銀行的大力支持，按揭貸款的出現(xiàn)，預售制下的現(xiàn)金快速回籠，使企業(yè)實際投入的資金并不多。很多極端情況下，土地費用和工程款可以延期支付，其他的只是作為投資方的銀行、作為土地提供方的政府、實際的施工方以及最終的消費者之間的事情了。

　　傳統(tǒng)意義上，房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型高風險行業(yè)。但是中國房地產(chǎn)開發(fā)采用預售制的開發(fā)模式，開發(fā)項目的主要外部資金來源是銀行貸款和房屋預售的資金，按規(guī)定，項目自有資金不低于項目投資總額的20%即可。由于資金直接和間接來源于銀行系統(tǒng)和消費者的比重高，開發(fā)企業(yè)如果資金鏈斷裂則項目無法繼續(xù)，但資金風險的大部分由銀行和消費者承擔。房地產(chǎn)商的作用似乎無非是將土地、資金以及上述機構(gòu)整合到一起。報告說，“這一切都讓人容易忘記，任何一個行業(yè)都有固有的風險和行業(yè)所要求的專業(yè)能力，否則沒有必要存在這樣一個行業(yè)。”

　　另外，畸形的地方發(fā)展考核機制也起到了推波助瀾的作用?，F(xiàn)在，地方財政的收入結(jié)構(gòu)中依賴土地出讓收入，政府官員政績考核體系以官員所轄地的GDP和財政收入增長率為主要指標。再投資是官員在任期內(nèi)實現(xiàn)這兩個指標快速增長的捷徑和顯著的政績。吸引外部的實業(yè)投資和進行大規(guī)模的城市拆遷，使官員們找到了創(chuàng)造好看政績的最佳方案，因此傾向于制定政策維持房地產(chǎn)市場的繁榮。

　熱鬧背后的兇險

　　房地產(chǎn)的繁榮不值得推崇嗎？課題組認為，資本追逐利潤無可厚非，但是一個行業(yè)吸納過多的社會資源，一股獨大，從而形成對其他行業(yè)的擠出效應(yīng)，那么就是比較危險的了。何況，中國當前面臨著產(chǎn)業(yè)升級的緊迫任務(wù)，這種危險則容易被放大到難以承受。

　　房地產(chǎn)如黑洞般把土地、人員、信貸全部吸納走，別的行業(yè)的投資必然減少而壓抑了相應(yīng)的供給。特別是，上市公司不專注自身的主營業(yè)務(wù)，都轉(zhuǎn)向來錢快的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，這是資源和資金的一種扭曲和錯配，也增加了房地產(chǎn)市場的泡沫。短期看，上市公司的財務(wù)報表好看，長遠看會削弱上市公司的競爭力。

　　同時，房地產(chǎn)行業(yè)具有明顯的產(chǎn)業(yè)拉動效應(yīng)，涉及60多個產(chǎn)業(yè)，尤其對鋼材、水泥、平板玻璃等需求巨大，而這些產(chǎn)業(yè)在我國都是產(chǎn)能過剩的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的過度發(fā)展刺激這些產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能的擴大。在轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的政策環(huán)境下，經(jīng)濟的房地產(chǎn)化和利益的驅(qū)使將會減緩產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。

　　另外，報告特別提到，房地產(chǎn)業(yè)對企業(yè)家心理上的負面影響也不容小覷。2010年胡潤財富榜中，排在前1000位的富翁中，直接從事房地產(chǎn)開發(fā)或者業(yè)務(wù)范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)的有286位，占近三成。開發(fā)房地產(chǎn)帶來財富的劇增，工商業(yè)資本紛紛投身其中。加之近年以來不斷惡化的投資經(jīng)營環(huán)境，“國進民退”對既有經(jīng)營領(lǐng)域的擠壓，越來越小的利潤空間，使企業(yè)家階層厭倦了實業(yè)投資，掙快錢的投機心理大增。

　　技術(shù)創(chuàng)新、新興行業(yè)的崛起都離不開企業(yè)家富有創(chuàng)新的冒險精神。先進的科研技術(shù)成果沒有企業(yè)家的轉(zhuǎn)化，商品化、產(chǎn)業(yè)化無從談起，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級只能停留在規(guī)劃上。“國民經(jīng)濟持續(xù)健康的發(fā)展依賴企業(yè)家的創(chuàng)新精神，但經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)化會吞噬企業(yè)家精神，抑制企業(yè)家的制度與產(chǎn)品創(chuàng)新，挖空中國經(jīng)濟長期穩(wěn)定增長的基礎(chǔ)。”報告稱。

　　拓寬財富之路

　　那么，是不是該打壓房地產(chǎn)的發(fā)展呢？課題組認為，擴寬民間的投資渠道，加大新興產(chǎn)業(yè)的扶持力度，完善房地產(chǎn)預售制，多管齊下，方是上上之策。

　　投資、投機性購房的大量涌現(xiàn)，很重要的原因是民間投資渠道太少。民間已積累了大量的資本，但是投資渠道很少。近年股票市場表現(xiàn)不佳，加之問題層出不窮監(jiān)管乏力，加大了投資者的恐懼感。“最壞也得一套房子”的投資安全底線的心理，巨大的市場需求和快速上漲的房價誘使投資沖向住宅市場，在通脹預期增強的時期更加顯著。面對民間投資的強烈需求的事實，招寬投資渠道，引導投資方向，疏導資金流向是解決問題的根本。

　　新興行業(yè)具有掌握核心關(guān)鍵技術(shù)，廣闊的市場前景，產(chǎn)業(yè)帶動系數(shù)大，增加就業(yè)量的特征。處于幼稚期時，成長的風險很大，需要不斷地投入人力、物力、財力，這需要政府在行業(yè)發(fā)展所需的資源上加大扶持力度。需要明確新興產(chǎn)業(yè)的定位，塑造良性發(fā)展的環(huán)境，通過政策引導資金向新興行業(yè)流動，加快最新科技成果向商品化、產(chǎn)業(yè)化的轉(zhuǎn)變。

　　另外，從風險承擔的角度看，預售制是資金風險上的錯配。按規(guī)定，項目投資自有資金只需達到預計總投資額的20%即可，余下資金靠銀行貸款和預收房款。較之制造業(yè)而言，固定資本投資很小，財務(wù)杠桿高；先收款、后交付產(chǎn)品的模式使資金回收期大大縮短，資金占用量減少。這對先生產(chǎn)、鋪貨，長期存在應(yīng)收款和壞賬風險的制造業(yè)來講，誘惑是不言而喻的。預售商品房的資金風險大部分由銀行和購房者承擔。鑒于我國各地差異較大，短期內(nèi)完善預售制，資金的獲得與開發(fā)進度匹配，風險承擔對稱是當前應(yīng)重點解決的問題。從長期看現(xiàn)售制應(yīng)是必然的趨勢。