中國證券報：樓市調(diào)控需以時間換空間

資料圖： 福州市民在一新開盤樓盤前看房。中新社記者 王東明 攝

　　2010年即將過去，無論是同比還是環(huán)比，近來全國房地產(chǎn)價格仍然呈現(xiàn)緩慢上升的態(tài)勢,短期來看房地產(chǎn)調(diào)控的效果并不盡如人意。住建部昨日召開工作會議強(qiáng)調(diào)，明年將堅持房地產(chǎn)調(diào)控措施不放松，會同有關(guān)部門儲備調(diào)控政策，更大規(guī)模地推進(jìn)保障性住房建設(shè)。中國證券報認(rèn)為，本輪房地產(chǎn)調(diào)控不應(yīng)也不會半途而廢。在相關(guān)配套改革不能迅速到位的前提下，調(diào)控可能選擇一條“以時間換空間”的長期路徑。

　　從本輪房地產(chǎn)調(diào)控來看，已經(jīng)呈現(xiàn)出幾個積極現(xiàn)象：首先是在遏制房價漲幅的同時，并未大幅度壓低成交量和地產(chǎn)行業(yè)投資，1-11月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長36.5%，是所有產(chǎn)業(yè)中唯一遠(yuǎn)高于全國固定資產(chǎn)投資增速的行業(yè)；其次是投機(jī)性需求得到有針對性地打擊，多部門、中央和地方調(diào)控聯(lián)動的局面初步形成，并根據(jù)不同地域和市場情況給予不同的“工具包”，有助于形成政策合力；更重要地是，重新明確了“政府的歸政府，市場的歸市場”的思路，保障性住房開始緊鑼密鼓建設(shè)。

　　然而，本輪調(diào)控顯然還未達(dá)到理想效果，最突出的表現(xiàn)就是房價居高不下。1-11月，全國70個大中城市房價同比上漲7.7%，全年有望保持在7%左右。成交量方面也出乎意料地堅挺，在2009年的高基數(shù)上，全國商品房銷售額和銷售面積竟然均實現(xiàn)正增長。前11月開發(fā)商完成土地購置面積3.61億平方米，同比增長33.2%，開發(fā)商“錢緊”的情況并不像想象中那么夸張。

　　與此同時，一些新的矛盾和隱患逐漸交織，房地產(chǎn)調(diào)控未來存在很多不確定。四季度以來，一些省市再次爆出新的“地王”，全年地價漲幅領(lǐng)先于房價；土地財政“愈演愈烈”，京津滬土地出讓金預(yù)計占財政收入近六成，地方財政的“依賴性”有增無減；從宏觀經(jīng)濟(jì)層面來看,全球仍然面臨著一定的資產(chǎn)泡沫預(yù)期，近期外資流入房地產(chǎn)的速度正在加快，抬高房價的資金“推手”仍然存在。

　　當(dāng)前我國的通脹預(yù)期有所增強(qiáng)，今年以來對房地產(chǎn)市場保持觀望的剛需購房者，未來可能調(diào)整房價下跌的預(yù)期，轉(zhuǎn)而形成新一輪購房熱。在今年已經(jīng)出臺諸多調(diào)控“招數(shù)”的情況下，明年政策邊際效應(yīng)可能遞減，從而使得調(diào)控局面更為復(fù)雜艱難。

　　“行百里者半九十”。中國證券報認(rèn)為，中央政府房地產(chǎn)調(diào)控不會半途而廢。從調(diào)控措施來講，當(dāng)前仍有不少“彈藥”可以選擇。比如進(jìn)一步利用信貸杠桿，加大行政調(diào)控力度，出臺“房產(chǎn)稅”試點等。不過，在財稅、土地、金融乃至收入分配等改革不可能“一蹴而就”的情況下，我國更可能選擇一條“以時間換空間”的長線調(diào)控戰(zhàn)略。即短期依靠金融信貸乃至行政手段抑制不合理的需求，同時加大供給以及保障性住房的建設(shè)，逐步緩解房地產(chǎn)供需矛盾。而這一調(diào)控方式顯效至少需要兩到三年的時間。

　　數(shù)據(jù)顯示，2009年底我國城鎮(zhèn)人口約為6.2億，“十二五”期間以每年提高城市化率1個百分點計算，2015年我國城鎮(zhèn)人口將達(dá)到7億以上。如果參照國外住房保障經(jīng)驗，屆時可能有20%左右即1.4億城鎮(zhèn)人口尚未購房且無力負(fù)擔(dān)房價，如果以每戶3.15人來計算，那么需要建設(shè)保障性住房4400萬套。今年和明年，我國保障性住房的開工數(shù)量分別為590萬套和1000萬套，未來幾年保障性住房如果繼續(xù)“給力”，保障房緩解住房剛需的效果將逐步顯現(xiàn)。加之商品房價格能夠得到有效控制，“住房難”問題將在一定程度上有所改觀，到那時，房地產(chǎn)作為一個產(chǎn)業(yè)將回歸正常軌道。