開發(fā)商揮金如土 京津滬三地賣地收入占全國20%

      2010年已進(jìn)入倒計時，各地展開了新一輪供地大戰(zhàn)。在土地市場奪地硝煙的背后，土地出讓金正突飛猛進(jìn)地增長。業(yè)內(nèi)預(yù)計，北京市今年的土地出讓金有望超過1600億元，上海有望突破1500億元，天津也力爭達(dá)到1000億元。京津滬三地今年實現(xiàn)的土地收入將在4000億元左右。

　　如果按照全國2萬億元的土地收入計算，京津滬三地土地收入就將占全國20%。相比之下，京津滬三地的GDP僅占全國不到11%。土地市場的區(qū)域集中性凸顯。

　　多城市出讓金創(chuàng)新高

　　由于土地放量供應(yīng)，目前，北京、上海的土地出讓金早已突破1000億元，較去年同期大幅增加。業(yè)內(nèi)預(yù)計，今年全國土地出讓金有望突破2萬億元。

　　年底，北京集中供應(yīng)CBD六宗高價地塊，由此，北京的土地出讓金一舉超越上海。有關(guān)統(tǒng)計顯示，目前，北京市土地出讓金合計達(dá)到1587.4億元，年內(nèi)有望突破1600億元。

　　上海今年共出讓560宗土地，出讓金為1448億元，早已超過2009年全年的1024億元，有望突破1500億元大關(guān)。就此計算，北京、上海今年的土地出讓金均已超過2008年和2009年兩年總和。

　　由于加大供應(yīng)，天津今年在土地市場上的表現(xiàn)也異常搶眼。截至12月上半月，天津已經(jīng)實現(xiàn)土地收入860億元，有望在年內(nèi)突破千億元的大關(guān)。

　　就此計算，2010年，僅京津滬三地實現(xiàn)的土地收入就約為4000億元，如果按照業(yè)內(nèi)預(yù)計的年內(nèi)全國2萬億元的土地收入計算，京津滬三地土地收入將占全國20%。

　　相比之下，今年北京市預(yù)計的GDP增速目標(biāo)約為9%，上海市也預(yù)計將超過8%，天津市則計劃在2009年7500萬億元的地區(qū)生產(chǎn)總值基礎(chǔ)上，突破9000億元。就此估算，三地今年預(yù)計實現(xiàn)的地區(qū)生產(chǎn)總值或達(dá)到3.85萬億元。

　　如果按照今年我國GDP增速為9%計算，全國生產(chǎn)總值將達(dá)到36.56萬億元，那么京津滬三地2010年的GDP僅占全國約10.5%，2009年這一數(shù)值約為10.35%。

　　顯然，與三地貢獻(xiàn)的GDP相比，土地出讓金向京津滬三地集中的現(xiàn)象更為明顯，這成為區(qū)域樓市火爆的縮影。

　　在今年年初，各大城市紛紛制定了全年的土地出讓計劃。北京市計劃供應(yīng)2500公頃住房建設(shè)用地，天津計劃供應(yīng)1740公頃，上海計劃供應(yīng)1100公頃。一年即將過去，各大城市完成情況卻不盡相同。根據(jù)中原地產(chǎn)的最新統(tǒng)計，北京市目前僅完成全年供地計劃的49%，上海市和天津市則分別完成了147%和158%，土地市場放量供應(yīng)。

　　從各城市平均樓面地價來看，一線城市僅北京增長，二線城市則大部分呈現(xiàn)上升。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2010年北京市成交的居住用地平均樓面地價為7968元/平方米，同比增長30%；上海和天津的居住用地平均樓面地價分別為6461元/平方米和1897元/平方米，其中，上海市同比下降10%，天津市則同比增長34%。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，隨著城市的發(fā)展，新興區(qū)域的規(guī)劃開發(fā)，成熟區(qū)域的升級改造，土地市場仍將保持交易旺盛的局面。高地價、高房價、高利潤的三高狀態(tài)將更集中的體現(xiàn)在占據(jù)區(qū)域中心地位的城市。與此同時，二線城市正進(jìn)入快速發(fā)展期，土地出讓量將明顯增加。

　　開發(fā)商揮金如土

　　土地儲備資源作為房地產(chǎn)公司的重要資產(chǎn)，決定了企業(yè)未來的發(fā)展?jié)摿Γ谡{(diào)控風(fēng)聲緊張的2010年，各房地產(chǎn)企業(yè)的拿地戰(zhàn)略也絲毫未見放松。

　　以保利地產(chǎn)(600048)為例，年初至今，保利地產(chǎn)共發(fā)布取得房地產(chǎn)項目的公告10個，涉及拿地總金額共計437億元，加上12月以來保利在廣州、北京、南寧以及紹興等地的拍地金額，粗略計算可知，保利地產(chǎn)今年以來拿地總金額已超過520億元左右。而今年前11個月，保利地產(chǎn)實現(xiàn)簽約金額571.49億元，拿地金額已接近于銷售收入。萬科(000002)年初至今為獲取土地使用權(quán)所付出的金額也約達(dá)到533億元左右。

　　萬科、保利并非最為激進(jìn)的拿地者，統(tǒng)計顯示，今年前11個月恒大地產(chǎn)新增土地儲備3231萬平米，增速第一；萬科新增土地儲備2196萬平米，增速第二；保利地產(chǎn)新增土地面積為1502萬平米，位列第三。

　　中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，11月份，20家重點房地產(chǎn)企業(yè)拿地總面積為1468.45萬平米，雖然環(huán)比下降20%，但拿地總金額達(dá)到332.94億元，環(huán)比增長11%。

　　臨近年末，隨著各地土地市場進(jìn)入沖刺階段，眾多房地產(chǎn)企業(yè)也再次掀起一股拿地?zé)岢?，萬科、保利、華潤、中海、綠地等大企業(yè)紛紛斥巨資新增土地。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，今年12月份以來，萬科在全國的拿地金額就接近100億元。12月16日，保利一日之內(nèi)兩度刷新了廣州單價“地王”紀(jì)錄；12月22日，保利更是斥資11.5億元拿下浙江省紹興縣兩塊土地，創(chuàng)下該地區(qū)樓面單價地王；12月22日，萬科23億元競得溫州市龍灣中心地塊，樓面價約12749元/平方米，綠城也于22日以31億元在溫州龍灣中心拿下了190畝土地，樓面價高達(dá)16318元/平方米。

　　在“地王”大片接連上演的同時，房地產(chǎn)企業(yè)拿地也呈現(xiàn)出一些新的特點：拿地不再“扎堆”一線城市，各大房地產(chǎn)開發(fā)商也在結(jié)合國家的政策傾向以及自身戰(zhàn)略布局的需要來獲取土地，使得二三線城市的土地市場也日漸升溫。

　　今年，各大房企都取得不俗銷售業(yè)績，這跟房企及時調(diào)整開發(fā)策略，以及較強的適應(yīng)能力有關(guān)，也跟企業(yè)產(chǎn)品線拉長、提前布局二三線城市有關(guān)，二三線市場銷售的火爆部分“對沖”了一線城市成交量的下滑，也使房企嘗到了甜頭。

　　伴隨著環(huán)首都經(jīng)濟圈規(guī)劃的日漸明晰，地處廊坊的榮盛發(fā)展(002146)便明顯加大了在河北的拿地力度，12月以來，榮盛發(fā)展共獲得11個土地使用權(quán)，其中7個地塊分別位于河北的廊坊、唐山、滄州等，拿地總金額共計約33億元，也顯示出公司對于河北區(qū)域未來發(fā)展的看好。

　　市場醞釀新變革

　　為防止土地價格過快攀升，今年一些地方國土部門在土地出讓、土地成交以及土地使用等環(huán)節(jié)都加大了監(jiān)管和調(diào)控力度。業(yè)內(nèi)預(yù)計，在調(diào)控政策的影響下，明年土地市場或出現(xiàn)新的變革。

　　北京市在今年下半年的土地出讓中頻繁采用了綜合評標(biāo)法。開發(fā)商在報送土地價格后，一改以往憑價格論的方式，而是綜合考慮了開發(fā)商的資質(zhì)等各因素進(jìn)行評定。

　　此外，在國家加大保障房建設(shè)力度的政策背景下，配建保障性住房地塊占比也明顯上漲。以北京市為例，在今年11月以來成交的35塊住宅類地塊中，其中半數(shù)都配套建設(shè)了不同比例的保障性住房。在此基礎(chǔ)上，北京市還推出了“限價格、比租賃房面積”的地塊。

　　根據(jù)北京市國土局在土地招標(biāo)文件中的規(guī)定，采用“限價格、比租賃房面積”的地塊，掛牌出讓宗地設(shè)定合理土地上限價格，當(dāng)競買報價達(dá)到合理土地上限價格時，則不再接受更高報價，轉(zhuǎn)為在此價格基礎(chǔ)上通過現(xiàn)場投報配建租賃房面積的方式確定競得人。

　　目前，該方法已經(jīng)在順義及房山等多塊地進(jìn)行了試點，義張鎮(zhèn)居住項目用地經(jīng)3家企業(yè)多輪競價，達(dá)到價格高限后，改為競政策性租賃房面積。最終北京天正華特房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以1.6億元及配建15600平方米租賃房競得該宗地。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，“限價格、比租賃房面積”的出讓程序正逐步規(guī)范化，很有可能成為2011年北京土地市場上的常例。