遏制房價虛火 2011新一輪樓市調(diào)控蓄勢待發(fā)

　  時值歲末，突如其來的加息令房地產(chǎn)市場再一次感受到“從緊”的氣氛。中央經(jīng)濟(jì)工作會議閉幕后，房地產(chǎn)主管部門已開始密集部署明年調(diào)控。土地、信貸、稅收等政策將進(jìn)一步趨緊，樓市調(diào)控已經(jīng)步入常態(tài)化階段。

　　據(jù)一位接近住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的人士透露，2011年，房地產(chǎn)調(diào)控將著力于保障房建設(shè)和分配體系的完善、土地出讓和管理制度的改革以及房產(chǎn)稅擴(kuò)征等領(lǐng)域。另外，貨幣政策逐步收緊也將考驗房地產(chǎn)業(yè)的資金鏈。“長短策結(jié)合是今后樓市調(diào)控的主要特點。”

　　保障房再發(fā)力

　　作為房地產(chǎn)業(yè)制度性變革的重要元素，保障房建設(shè)以及分配模式改革將是明年房地產(chǎn)調(diào)控的著力點之一。溫家寶日前表示，“總理應(yīng)該管的主要是保障性住房，解決的主要是中低收入者的問題。土地要首先保障保障性用房。”

　　根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部日前下發(fā)的《關(guān)于報送城鎮(zhèn)保障性安居工程任務(wù)的通知》，2011年，全國計劃建設(shè)保障性安居工程任務(wù)是1000萬套，并要求各地方政府調(diào)整之前上報的“2009-2012年三年保障性住房建設(shè)規(guī)劃”和地方“十二五”保障性住房建設(shè)規(guī)劃。

　　相比2010年的580萬套的建設(shè)量，2011年計劃建設(shè)的保障房將增長72.4%，大大高于此前市場對2011-2012年全國保障性住房建成量分別約為680萬套和620萬套的預(yù)期。

　　資料顯示，2009年全國保障性住房建設(shè)規(guī)模約為260萬套，2010年為580萬套，2011年將高達(dá)1000萬套。僅這3年的數(shù)據(jù)，全國保障性住房就已達(dá)到1840萬套。如果按照此數(shù)計算，意味著平均每10個家庭可以擁有1套保障房。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，中央經(jīng)濟(jì)工作會議已經(jīng)傳遞出一個信息，即建立一個保障與市場共存的機(jī)制，通過兩只手，即保障房和商品房來共同解決供給問題。如果每年堅持1000萬套的保障房建設(shè)，其對商品房價格的平抑作用將逐漸顯現(xiàn)出來。

　　專家指出，保障房大規(guī)模建設(shè)的同時，也應(yīng)改革相應(yīng)的分配制度，以實現(xiàn)保障房福利體系的公正和公平。

　　目前，有地方政府已開始建立市民收入水平、資產(chǎn)價值和現(xiàn)有住房面積的信息庫，并建立相應(yīng)的核查制度。另外，為實現(xiàn)房源的合理供給，保障房的建設(shè)和銷售正在逐步分開。開發(fā)商在建好保障房之后，以政府限價轉(zhuǎn)交給地方政府，政府或政府指定的機(jī)構(gòu)根據(jù)申購者的充分信息資料加以甄別，并通過公示等措施加強(qiáng)社會監(jiān)督。

　　專家建議，限價房和經(jīng)濟(jì)適用房的立項、開發(fā)、建設(shè)和銷售等環(huán)節(jié)也應(yīng)設(shè)立配套的問責(zé)制度以及追溯懲戒制度，無論哪個環(huán)節(jié)出了問題，政府和司法機(jī)關(guān)都應(yīng)追究相關(guān)人士的行政或法律責(zé)任。

　　土地閑置將遭嚴(yán)查

　　12月以來，各地地王頻出，引發(fā)房價跟風(fēng)上漲，19日，國土部緊急發(fā)文表示，要加強(qiáng)土地調(diào)控，嚴(yán)格落實房地產(chǎn)用地調(diào)控政策，打擊囤地炒地、閑置土地等違法違規(guī)行為。提出對招拍掛出讓中溢價率超過50%、成交總價或單價創(chuàng)歷史新高的地塊，市、縣國土資源主管部門要在成交確認(rèn)書簽訂或中標(biāo)通知書發(fā)出后2個工作日內(nèi)，上報國土資源部和省國土資源主管部門。

　　美聯(lián)物業(yè)研究中心發(fā)布報告稱，國土部此次出臺的通知屬于加強(qiáng)版，或為啟動樓市第三輪政策調(diào)控的急先鋒。但如果各地方政府不堅決落實執(zhí)行，仍難以起到實質(zhì)性的作用。

　　4月份以來，地價快速上漲。國土部解釋稱，全國土地供應(yīng)并不少，一些企業(yè)購置土地后沒有及時開發(fā)，有囤積現(xiàn)象。為此，國土部開始要求省級國土部門，對因為政府原因閑置土地，在明年1月中旬之前將尚未完成整改處置的土地和具體的地塊信息、閑置原因向社會公示，還將公布一批因企業(yè)原因造成土地閑置名單，禁止企業(yè)及控股股東在問題查處到位前參與競爭拿地。

　　有專家表示，本輪土地調(diào)控風(fēng)暴可能將以嚴(yán)查處理閑置土地為調(diào)控重點。全國政協(xié)委員張皎指出，對閑置用地處理，除了執(zhí)行國家的相關(guān)法律法規(guī)之外，各級土地主管部門應(yīng)該抓緊研究制定閑置土地處置的操作程序，制定實施細(xì)則、“閑置土地處置操作程序”等配套法規(guī)。

　　“面粉”的上漲速度已經(jīng)超過了“面包”，“招拍掛”土地出讓方式也受到詬病，改革土地出讓方式也有望成為新調(diào)控手段。

　　上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍表示，如果僅要求土地不得溢價50%，政府完全可以將起價提高。而如果人為地把土地價格壓下來，很可能造成由于市場競爭不充分，在競爭者之間產(chǎn)生不公。一些地塊由于位置和面積較好，出現(xiàn)地王的可能性很大，溢價率應(yīng)該以市場平均價格為基礎(chǔ)進(jìn)行計算。

　　目前，北京、上海、深圳等地逐步開始探索新的土地出讓方式。今年10月份，深圳以“定地價、競房價”的方式出讓一塊安居型商品房用地，該宗地安居型商品房的最高銷售基準(zhǔn)價格為8000元/平方米(含裝修)，競拍將以8000元/平方米為最高基準(zhǔn)，價低者得，最終卓越集團(tuán)以7380元/平方米的最低報價拍得該地塊。

　　房產(chǎn)稅擴(kuò)征或起步

　　據(jù)接近發(fā)改委財政金融司的人士介紹，部分城市推進(jìn)房產(chǎn)稅改革的條件已經(jīng)成熟，相關(guān)管理條例的修訂及地方試點工作正在加緊推進(jìn)。2011年，如果房價繼續(xù)大幅上漲，房產(chǎn)稅試點很可能推出。

　　“9·29新政”后，中央明確提出將“加快房地產(chǎn)稅改革試點推進(jìn)工作，并推廣到全國”；至此，房產(chǎn)稅擴(kuò)征至住宅領(lǐng)域的路線圖逐漸清晰。“現(xiàn)在只是時間問題，房產(chǎn)稅試點將在數(shù)月內(nèi)啟動；上海、重慶將分頭試點后再總結(jié)推廣。”全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生表示。

　　據(jù)了解，明年最有可能試點開征房產(chǎn)稅的城市主要集中在上海、重慶；另外，深圳、北京試點的可能性也很大。上海市已建立房屋狀況信息中心，為征收房產(chǎn)稅鋪路，上海有開征房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)條件，一旦國家政策明確，可加快推進(jìn)。

　　房產(chǎn)稅擴(kuò)征至住宅領(lǐng)域要變成現(xiàn)實，關(guān)鍵要解決房產(chǎn)評估和有效甄別征稅對象兩大難題。關(guān)于房產(chǎn)稅改革的探討和嘗試，主要也是解決這兩大難題。

　　知情人士透露，對于征稅對象的甄別，主動權(quán)將交給地方。地方建設(shè)主管部門將以國務(wù)院此前劃定的90平方米中小套型普通住宅的90平方米為基礎(chǔ)面積標(biāo)準(zhǔn)，同時，結(jié)合各主要城市人均居住面積的情況，由地方政府劃定轄區(qū)內(nèi)的免征面積，而后上報相關(guān)主管部門批準(zhǔn)并備案。

　　建設(shè)部一位官員表示，如果一人擁有多套住宅，而權(quán)屬人又不在當(dāng)?shù)?，目前的設(shè)計中，可以借用個人所得稅自主申報的方式，要求以年末為結(jié)點，權(quán)屬人進(jìn)行申報并繳納稅負(fù)，同時制定嚴(yán)厲的罰則，當(dāng)然，這一切的前提在于，政府掌握清楚的房屋權(quán)屬情況。

　　除了房產(chǎn)稅以外，加息也被認(rèn)為是遏制房價上漲的最猛藥。今年央行已連續(xù)兩次加息，五年期以上的貸款利率已經(jīng)由年初的5.94%上調(diào)至6.4%。雖然兩次加息幅度不大，不過對于房貸按揭者來說月供卻增加了不少。經(jīng)過兩次加息，貸款利率仍打七折為4.48%，每月月供則為5054.98元，每月增加了189.29元。如果加上利息折扣減少的因素，每月增加的按揭額更大。

　　摩根士丹利表示，中國央行或許在明年上半年還將加息2至3次，且不對稱升息的機(jī)率也將上升。加息有助于縮小負(fù)利率，讓公眾買房投資的愿望降低，同時增加了開發(fā)商和投資客的資金成本。