開發(fā)商論樓市調(diào)控:調(diào)控會否成"空"？

      2010年是繼2007年后一個更為嚴(yán)厲的調(diào)控年，對于“調(diào)控”關(guān)鍵詞的評價，地產(chǎn)企業(yè)以及投資者都有不同的說法。這里請到了萬通董事長馮侖、萬科董秘譚華杰、金地董秘徐家俊，以及大成優(yōu)選基金經(jīng)理助理郭海洋討論調(diào)控對開發(fā)商的影響。

　　調(diào)控是否成“空”？

　　馮侖：這個是史上最純的調(diào)控，所謂最純說清楚了住宅就是住宅，就是自住基本功能，投資也不行，想奢侈，弄一個大House也不行，不讓蓋別墅，所以，這一次很純。第二，不達目的絕不罷休。

　　譚華杰：效果明顯體現(xiàn)在：10月萬科客戶中一次性付款的比例為30%，11月進一步上升到了35%，而2009年全年和今年的前四個月，平均不到兩成，即使在2008年的市場調(diào)整期也只有27%。這說明目前住房信貸已全面收緊。

　　從供求關(guān)系來看，多數(shù)主要城市8月份之后推盤量同比上升，但成交面積同比明顯萎縮，顯示市場成交有所放緩。

　　徐家?。悍康禺a(chǎn)行業(yè)的調(diào)控是長期而且復(fù)雜的，影響房價的不僅有行業(yè)自身的因素，也有大量的外部因素。盡管今年有大量的限制措施，但依然擋不住資本進場。隨著政策的逐步落實，房地產(chǎn)市場會回歸到理性的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，從長遠(yuǎn)來看，有利于行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。

　　另一方面，我們也看到商業(yè)地產(chǎn)、地產(chǎn)金融等新領(lǐng)域獲得了蓬勃的發(fā)展，這些新興領(lǐng)域的發(fā)展不僅對地產(chǎn)商而言是新的利潤增長點，還能促進企業(yè)實現(xiàn)業(yè)務(wù)多元化發(fā)展模式，進而促進中國房地產(chǎn)市場實現(xiàn)新的跨越。多家房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)明確表態(tài)將在2011年加大對商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資。從這些現(xiàn)場來看，本輪房地產(chǎn)調(diào)控不僅是對行業(yè)發(fā)展方向進行了引導(dǎo)，更會促進中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的升級。

　　地產(chǎn)業(yè)發(fā)展出現(xiàn)分野

　　馮侖：有兩個極端，一個是萬科代表的，70%的產(chǎn)品跟政府要求吻合，所以業(yè)績不降反升；另外一個做高端產(chǎn)品的，這部分普遍的銷售減少50%左右，這就是兩個極端。再有一個，開發(fā)商都轉(zhuǎn)型到商用不動產(chǎn)非常明顯。

　　郭海洋：今年基金對地產(chǎn)的持倉都非常少。主要是由于地產(chǎn)業(yè)面臨的政策調(diào)控壓力較大；同時當(dāng)經(jīng)濟走出復(fù)蘇，增速開始放緩的階段，周期板塊、金融地產(chǎn)等行業(yè)很難取得較好的市場表現(xiàn)。

　　明年市場不穩(wěn)定因素增加

　　徐家?。侯A(yù)計未來一年，市場新增供應(yīng)將逐步增加，市場供應(yīng)壓力將逐步加大。但通貨膨脹仍未企穩(wěn)，投資需求仍然存在，市場需求并不會顯著下降。因此，對2011年的市場，我們認(rèn)為不會出現(xiàn)大的調(diào)整。

　　2011 年房地產(chǎn)投資受保障房促進，仍將保持旺盛趨勢，明年“穩(wěn)貨幣，寬財政”的貨幣政策基調(diào)，以及“加大保障性安居工程建設(shè)力度”的任務(wù)目標(biāo)，都表明明年投資的步伐不會明顯放緩，而房地產(chǎn)投資將在商品房和保障房雙輪驅(qū)動下，得到強有力的保證。

　　2011年市場不穩(wěn)定因素也在增加，土地市場持續(xù)走熱，銀行貨幣政策從積極轉(zhuǎn)向穩(wěn)健，調(diào)控政策也面臨著進一步升級的可能，市場波動仍將持續(xù)。在這種波動中，企業(yè)和企業(yè)之間的實力和能力的強弱差異變得尤為重要，調(diào)控壓力將促使企業(yè)在業(yè)務(wù)模式、發(fā)展戰(zhàn)略、產(chǎn)品能力等方面取得突破。