年末房企加快拋盤放量 滬有樓盤房價漲幅超六成

      上海樓市在12月中旬以來的供、求、價全面回升態(tài)勢在上周再度升溫：36.7萬平方米的周成交量已經(jīng)達到本輪調(diào)控前的水平；由于高價樓盤集中推盤，上周24476元/平方米的房價也創(chuàng)下了近33周新高，房價重新回到了今年調(diào)控的4月份最高水平。

　　有分析人士指出，綜觀全年一手房價走勢，今年整個上海市商品住宅成交均價有望突破2萬元/平方米，相比去年上漲近三成。對于后市，預(yù)計會有更多存量房溢出。

　　有樓盤房價漲幅超六成

　　據(jù)佑威及樓市專評網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示：上周上海市商品住宅成交面積為36.7萬平方米，環(huán)比前周大漲34%，達到10月中旬以來的最高點，甚至明顯超過了金九銀十的周成交水平；上周全市商品住宅成交均價為24476元/平方米，環(huán)比前周上漲4.5%，創(chuàng)下了5月10日以來，全市商品住宅均價的最高紀(jì)錄。

　　上周，本市單價3萬元以上的商品住宅成交量達到了9.8萬平米，一舉讓全市均價突破2.4萬元。而近期主力成交樓盤中小戶型房源越來越少，而大面積，大平層房源日益增加，部分項目甚至違規(guī)操作，一些“70/90”限制的項目變身超大戶型公寓或者聯(lián)排別墅，促使原本就供應(yīng)矛盾相對突出的樓市變得日益緊張，從而推動房價快速上漲，也說明了樓市調(diào)控的相對不利。

　　上周上海市商品住宅新增供應(yīng)面積為46.1萬平方米，環(huán)比前周大漲62%，為10月4日以來的最高點。值得注意的是，上周全市商品住宅新增供應(yīng)中，再次出現(xiàn)了大批的高端樓盤，如閔行星河灣、九龍倉璽園、祥生福田雅園，這些項目的最高參考價都突破了50000元/平方米，其中祥生福田雅園網(wǎng)上最高參考價甚至近10萬元/平方米。

　　加息使樓市風(fēng)險累積

　　佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟認(rèn)為：2010年整個上海市商品住宅成交均價突破2萬元/平方米，相比2009年上漲了近32%，是2009年16%漲幅的一倍。單從數(shù)據(jù)來看，2010年針對高房價，房價上漲過快的調(diào)控政策的效果是不明顯的，如果房價上漲的勢頭不得到遏制的話，那么2011年的樓市還將持續(xù)處于調(diào)控之中。

　　上周末，央行再次上調(diào)利率，陸騎麟指出，上調(diào)利率將會打壓投資投機買房者，增加其成本支出，年底時加息可能促使一部分投資者拋售手中房產(chǎn)；加息還使得已經(jīng)收到前期首套房首付增加，利率優(yōu)惠減少等影響的剛需購房者更加買不起房，應(yīng)該是房地產(chǎn)市場購房主力的剛需更加壓抑；隨著加息到來，開發(fā)商明年資金壓力加大，為了回籠資金，其房價上漲動力將會減弱。

     另有市場分析人士表示，今年4月、10月的兩輪調(diào)控讓房價漲勢抑制了8個月，而新一輪經(jīng)濟增長和通脹帶來的房價上漲壓力正在累加，房價調(diào)控壓力正在加大。而本月26日開啟的第二次加息以及連續(xù)加息的預(yù)期，正在使更多的中低收入者退出住房購買市場，雖然保值升值的資金成為樓市主要購買力，但大部分還是被調(diào)控壓抑。因此，加息正在使市場的風(fēng)險累積，可能需要通過一輪爆發(fā)之后衰竭。

　　固定利率房貸受關(guān)注

　　上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍在接受記者采訪時表示，雖然有點遲緩，但加息還是來了。 “加息應(yīng)對的主體是當(dāng)前不斷惡化的通貨膨脹風(fēng)險，對樓市直接的引導(dǎo)能量有限。”宋會雍還說道，目前置業(yè)消費群體中，自住購房仍占到九成。盡管對加息的怨言頗多，但置業(yè)需求仍相當(dāng)剛性，因此加息對新進入消費者的攔阻作用并不會太明顯。加息會進一步加深對早期運用銀行杠桿的炒家的影響，基于流轉(zhuǎn)成本增大的考慮，部分炒家將收攏資金，運作更為有限的炒作存量，市場上會有更多存量房溢出。

　　放眼到明年的樓市，宋會雍預(yù)測，開發(fā)企業(yè)的資金鏈會更多依靠銷售回籠來維持，樓盤供應(yīng)節(jié)奏有望加快。但短期內(nèi)房價仍舊維持向上走勢，而且眼下一手市場供應(yīng)并不旺盛，個別企業(yè)加快推盤仍能夠取得較為積極的市場回應(yīng)，實質(zhì)性的價格讓步仍少見，但降價讓利的噱頭會增多。房價會面臨需求不旺、持續(xù)調(diào)控和加息多重壓力，上行難度加大。不排除個別城市或區(qū)域再次出現(xiàn)價格調(diào)整，但波動中更多會表現(xiàn)為向下走勢。

　　漢宇地產(chǎn)研究部有關(guān)人士建議，對于近期考慮購房的購房者來說，在辦理貸款的時候可以咨詢不少銀行推出的固定利率貸款業(yè)務(wù)，雖然固定利率貸款執(zhí)行的利率比現(xiàn)在的利率要高，但是展望未來兩三年國內(nèi)將進入持續(xù)加息的通道，持續(xù)加息后固定利率貸款的優(yōu)勢就會顯現(xiàn)出來。此外，自住性購房者如果貸款年限較長，盡管周期性加息影響有限，但條件允許下不妨考慮盡量縮短貸款年限。無論如何，需要遵循一個原則——量力而行。