業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)：需警惕房?jī)r(jià)上漲向二三線城市傳導(dǎo)

　　近期，二三線城市商品房銷(xiāo)售再現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升，武漢、天津等城市商品房銷(xiāo)量創(chuàng)年內(nèi)新高。長(zhǎng)江證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師蘇雪晶認(rèn)為，在大多數(shù)未出“限購(gòu)令”的二三線城市，房?jī)r(jià)仍然沒(méi)有得到有效控制，一線城市房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)已傳導(dǎo)至二三線城市，甚至三四線城市。

　　調(diào)控面臨三大難點(diǎn)

　　中國(guó)證券報(bào)：2010年，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的根本原因是什么？今后調(diào)控的難點(diǎn)在哪里？

　　蘇雪晶：調(diào)控政策出臺(tái)以來(lái)，各城市房?jī)r(jià)并沒(méi)有停止上漲，從數(shù)據(jù)來(lái)看，一線城市房?jī)r(jià)的快速上漲已傳導(dǎo)至二三線城市。調(diào)控房?jī)r(jià)上漲的難點(diǎn)主要集中在三方面。首先，全球量化寬松貨幣政策使得市場(chǎng)對(duì)通貨膨脹預(yù)期升級(jí)，資金尋求保值的投資品，房地產(chǎn)作為一種具有投資品屬性的商品自然得到資金的追捧。其次，土地供應(yīng)存在結(jié)構(gòu)性不足。這并不是因?yàn)橥恋毓?yīng)的總量不足，而是來(lái)自許多已出讓的土地未開(kāi)發(fā)。另外，土地出讓的結(jié)構(gòu)也存在不合理，城區(qū)內(nèi)的供給日趨減少，城郊外的土地供應(yīng)占絕對(duì)比重，兩個(gè)方面影響自然帶來(lái)供應(yīng)結(jié)構(gòu)問(wèn)題。第三，資金成本上升也推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。從2009年下半年以來(lái)，國(guó)土部介入房企資本市場(chǎng)再融資后，房企在資本市場(chǎng)融資的功能受到了限制。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年以來(lái)，房企再融資未審批的募集資金總額超過(guò)千億。在失去資本市場(chǎng)低成本融資后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款也日漸收緊，各房地產(chǎn)企業(yè)不得不開(kāi)拓新的融資渠道，其中借道房地產(chǎn)信托成為大多房地產(chǎn)企業(yè)選擇的路徑，房地產(chǎn)企業(yè)目前信托融資總的成本在15%左右，這也大大提高了房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本。

　　投資需求拉升房?jī)r(jià)

　　中國(guó)證券報(bào)：目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系是否嚴(yán)重失衡？

　　蘇雪晶：數(shù)據(jù)表明，今年1-10月，房地產(chǎn)銷(xiāo)售投資比基本上在0.98左右波動(dòng)，銷(xiāo)售與投資基本持平。新開(kāi)工面積與銷(xiāo)售面積比、竣工面積與銷(xiāo)售面積比這兩個(gè)數(shù)據(jù)也相對(duì)平穩(wěn)。

　　從萬(wàn)科的銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)可以看出，1-4月，受政策調(diào)控影響，一次性付款占比處于下降階段。由于投資性需求引發(fā)了房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲，剛性需求擔(dān)心房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲而被迫入市，5月份后按揭貸款的比重開(kāi)始回升。從整體上來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系基本穩(wěn)定，但在時(shí)間段上存在著區(qū)別。上半年需求超過(guò)供給，而下半年供給超過(guò)需求，全年則基本持平。引發(fā)房?jī)r(jià)上漲的原因不是由于整體供求失衡，而是來(lái)源于投資需求的上漲。

　　看好商業(yè)地產(chǎn)

　　中國(guó)證券報(bào)：如何看待商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展？

　　蘇雪晶：今年中期，我們開(kāi)始把目光轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)，這主要是因?yàn)樽≌?lèi)地產(chǎn)受調(diào)控影響，而商業(yè)地產(chǎn)基本不受調(diào)控影響。另外，商業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)期以來(lái)與住宅出現(xiàn)背離走勢(shì)，有回歸的要求。

　　從實(shí)體市場(chǎng)來(lái)看，下半年商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始啟動(dòng)。商業(yè)地產(chǎn)無(wú)論從銷(xiāo)售還是租金方面都得到較大幅度的提高，我們認(rèn)為今年起商業(yè)地產(chǎn)很可能進(jìn)入繁榮期。以城市綜合體為代表的模式有諸多優(yōu)勢(shì)：城市綜合體模式迎合了各地政府的土地出讓捆綁一定商業(yè)配套的現(xiàn)實(shí)要求，具有拿地的優(yōu)勢(shì)；資金來(lái)源更加多元化，包括自身持有成熟產(chǎn)品抵押貸款、保險(xiǎn)資金進(jìn)入以及未來(lái)REITS的興起。

　　另外，我們?nèi)匀豢春么蟪鞘谢郏约岸€城市的城市化進(jìn)程。保障性住房方面，明年提出1000萬(wàn)套的建設(shè)方案，在比較國(guó)外保障性住房的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為，我國(guó)保障性住房還面臨著完善立法的要求，未來(lái)保障性住房需要有明晰的地位。

　　中國(guó)證券報(bào)：如何看待目前房地產(chǎn)股票的估值？

　　蘇雪晶：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展速度以及盈利能力是影響其估值的主要因素，其中包括融資、土地與稅收等變量。目前這幾個(gè)方面的因素仍是市場(chǎng)調(diào)控的重點(diǎn)，住宅開(kāi)發(fā)類(lèi)地產(chǎn)估值下移已是事實(shí)，不過(guò)，我們對(duì)明年住宅開(kāi)發(fā)類(lèi)的地產(chǎn)比之今年相對(duì)要樂(lè)觀，但更看好商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)。

　　在公司標(biāo)的方面，我們看好重新回到增長(zhǎng)軌道的一線房企，看好明年毛利率將逐步恢復(fù)以及掌握優(yōu)質(zhì)資源稟賦的公司，看好具有新興商業(yè)模式的公司；看好NAV折價(jià)相對(duì)較大的公司。