十大經(jīng)濟學家預測樓市：明年房價是漲是跌？

      在2010南京地產(chǎn)年會上，有一場重頭戲吸引了眾多業(yè)內人士的關注，那就是“經(jīng)濟學家中國房地產(chǎn)業(yè)論壇”。來自全國的十位頂尖經(jīng)濟學家，圍繞“后金融危機時代，中國房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展之策”的主題，對即將到來的2011年的樓市發(fā)展趨勢進行了預測。這些極具先見之明的見解和觀點，使在場觀眾特別是開發(fā)企業(yè)代表深受啟發(fā)。為了讓更多人能夠分享到本次活動中的精彩之處，本期《揚子樓市》特別選取了論壇中經(jīng)濟學家們關于2011年樓市走勢的預測部分予以刊登，以饗讀者。

     -本報地產(chǎn)評論員　李匯豐 高宏年

　　關于樓市調控

　　調控一定會見效才罷手

　　中央黨校校務委員、組織部長　趙長茂

　　據(jù)統(tǒng)計09年之前房地產(chǎn)的增加值已占我國國民生產(chǎn)總值6%，房地產(chǎn)投資占到整個投資的20.11%，大城市都在50%以上，如北京去年固定資產(chǎn)投資當中房地產(chǎn)投資占到56.1%等等，這些都說明經(jīng)濟跟房地產(chǎn)的相關度很高。明年個人認為經(jīng)濟有下行趨勢、整個宏觀經(jīng)濟政策趨緊等必然會影響到房地產(chǎn)的走勢。

　　而土地管理政策方面也是要收緊。最近在土地管理上，政府會更加強硬，同時社會輿論是趨緊的。4月17日新“國十條”出來以后，大家認為這是前所未有的緊縮，但只是漲幅的回落，價格還是漲的，對于中央政府來說，一定要見效才能罷手，所以明年整個房地產(chǎn)市場發(fā)展環(huán)境是趨緊的。

　　政策還會進一步加碼

　　浙江大學房地產(chǎn)研究中心主任　賈生華

　　關于中長期的房地產(chǎn)走勢，未來十年我們的房地產(chǎn)業(yè)仍然具有巨大的發(fā)展空間。過去10年是成長的十年，未來10年是成熟的十年。成長的十年開發(fā)商日子很好過，政策也很寬松，成熟的十年是大家受煎熬的十年，特別是開發(fā)商投資者，房地產(chǎn)業(yè)的轉型升級首當其沖。

　　而對于明年的樓市，個人覺得政策會繼續(xù)加碼，市場會保持穩(wěn)定，價格會漲幅回落，這是總的情況，當然不排除全國不同地區(qū)不同項目會有差別。房地產(chǎn)本身價格前幾年過快上漲，也積累了很大的矛盾，這也是我們必須重視的。我們不能僅僅站在行業(yè)的角度，更要對行業(yè)生態(tài)進行考慮?，F(xiàn)在房地產(chǎn)負擔了整個國家的許多矛盾和焦點，如中央和地方的關系、城市和鄉(xiāng)村的關系、富人和窮人的關系、買得起的和買不起的購房者關系等等，在這種情況下，政府調控必須延續(xù)下去。

　　關于市場環(huán)境

　　穩(wěn)健的貨幣政策影響資金環(huán)境

　　浙江大學社會科學學部主任、中華外國經(jīng)濟學研究會副會長　史晉川

　　首先我想對房地產(chǎn)市場的中長期趨勢來說，各種可能都是有的；對于明年的情況，我個人認為有幾點需要注意。

　　第一，到目前為止，整個世界經(jīng)濟還在震蕩中緩慢復蘇，歐洲債務危機還在不斷出現(xiàn)。所以從這個角度來看，盡管明年又是“十二五”開局之年，可能是新一輪增長期，但開始是否能穩(wěn)??？我個人覺得還是要心存警惕。同時，從比較積極向常規(guī)回歸，一定程度上會有緊的因素在里面。財政積極、貨幣穩(wěn)健時，面對積極的財政政策，民企可能得到的好處并不會太多，特別是穩(wěn)健的貨幣政策，可能會對民企資金環(huán)境有一定影響。

　　第二，房地產(chǎn)市場是否從成長走向成熟，有一個非常重要的標準，就是關鍵性資源的配置。因此，未來要看地方政府對土地資源的配置方式，特別是中央政府對地方政府土地資源配置的影響到底多大。據(jù)我所知，今年杭州土地供應量完成了全年要求的50%左右。國家如果還不加大對地方政府土地資源配置的控制力度，房地產(chǎn)市場漲不漲？還是會漲。

　　明年4月以后資金問題更嚴重

　　中國社會科學院金融研究所所長 王國剛

　　明年信貸規(guī)模貸款增長率大致不會超過15%。今年以來各方面已經(jīng)陸陸續(xù)續(xù)采取了措施，這種措施下來，如果繼續(xù)嚴格，明年會有相當一部分開發(fā)商會遇到資金緊缺，我們估計這種情況會在明年4月份以后大大加重，所以從這個角度來說，開發(fā)商要有所準備的話，恐怕現(xiàn)在就得考慮：未來要吃飯的米在哪兒，得把這個事考慮清楚。大家知道9月底出來第二輪新政，很多地方量價齊升，如果勢頭繼續(xù)走，說不定第三輪調控還會來，甚至第四輪還會來。

　　目前這樣一個住宅價格，其未來走勢受三個不同層面影響，一個福利性，一個市場性，一個政治性，究竟這樣的過程中，哪個更重要？可能確定的是，在未來某個時候，采取某些非市場手段也是必須的。另外，關于保障房問題，確確實實要引起各方高度關注。2007年到現(xiàn)在，每年商品住宅按套數(shù)算，大致300-400萬套。2011年要推出1000萬套保障房，那你就能明白市場會發(fā)生多大變化。

-     本報地產(chǎn)評論員　李匯豐 高宏年

　　關于樓市調控

　　調控一定會見效才罷手

　　中央黨校校務委員、組織部長　趙長茂

　　據(jù)統(tǒng)計09年之前房地產(chǎn)的增加值已占我國國民生產(chǎn)總值6%，房地產(chǎn)投資占到整個投資的20.11%，大城市都在50%以上，如北京去年固定資產(chǎn)投資當中房地產(chǎn)投資占到56.1%等等，這些都說明經(jīng)濟跟房地產(chǎn)的相關度很高。明年個人認為經(jīng)濟有下行趨勢、整個宏觀經(jīng)濟政策趨緊等必然會影響到房地產(chǎn)的走勢。

　　而土地管理政策方面也是要收緊。最近在土地管理上，政府會更加強硬，同時社會輿論是趨緊的。4月17日新“國十條”出來以后，大家認為這是前所未有的緊縮，但只是漲幅的回落，價格還是漲的，對于中央政府來說，一定要見效才能罷手，所以明年整個房地產(chǎn)市場發(fā)展環(huán)境是趨緊的。

　　政策還會進一步加碼

　　浙江大學房地產(chǎn)研究中心主任　賈生華

　　關于中長期的房地產(chǎn)走勢，未來十年我們的房地產(chǎn)業(yè)仍然具有巨大的發(fā)展空間。過去10年是成長的十年，未來10年是成熟的十年。成長的十年開發(fā)商日子很好過，政策也很寬松，成熟的十年是大家受煎熬的十年，特別是開發(fā)商投資者，房地產(chǎn)業(yè)的轉型升級首當其沖。

　　而對于明年的樓市，個人覺得政策會繼續(xù)加碼，市場會保持穩(wěn)定，價格會漲幅回落，這是總的情況，當然不排除全國不同地區(qū)不同項目會有差別。房地產(chǎn)本身價格前幾年過快上漲，也積累了很大的矛盾，這也是我們必須重視的。我們不能僅僅站在行業(yè)的角度，更要對行業(yè)生態(tài)進行考慮?，F(xiàn)在房地產(chǎn)負擔了整個國家的許多矛盾和焦點，如中央和地方的關系、城市和鄉(xiāng)村的關系、富人和窮人的關系、買得起的和買不起的購房者關系等等，在這種情況下，政府調控必須延續(xù)下去。

　　關于市場環(huán)境

　　穩(wěn)健的貨幣政策影響資金環(huán)境

　　浙江大學社會科學學部主任、中華外國經(jīng)濟學研究會副會長　史晉川

　　首先我想對房地產(chǎn)市場的中長期趨勢來說，各種可能都是有的；對于明年的情況，我個人認為有幾點需要注意。

　　第一，到目前為止，整個世界經(jīng)濟還在震蕩中緩慢復蘇，歐洲債務危機還在不斷出現(xiàn)。所以從這個角度來看，盡管明年又是“十二五”開局之年，可能是新一輪增長期，但開始是否能穩(wěn)??？我個人覺得還是要心存警惕。同時，從比較積極向常規(guī)回歸，一定程度上會有緊的因素在里面。財政積極、貨幣穩(wěn)健時，面對積極的財政政策，民企可能得到的好處并不會太多，特別是穩(wěn)健的貨幣政策，可能會對民企資金環(huán)境有一定影響。

　　第二，房地產(chǎn)市場是否從成長走向成熟，有一個非常重要的標準，就是關鍵性資源的配置。因此，未來要看地方政府對土地資源的配置方式，特別是中央政府對地方政府土地資源配置的影響到底多大。據(jù)我所知，今年杭州土地供應量完成了全年要求的50%左右。國家如果還不加大對地方政府土地資源配置的控制力度，房地產(chǎn)市場漲不漲？還是會漲。

　　明年4月以后資金問題更嚴重

　　中國社會科學院金融研究所所長 王國剛

　　明年信貸規(guī)模貸款增長率大致不會超過15%。今年以來各方面已經(jīng)陸陸續(xù)續(xù)采取了措施，這種措施下來，如果繼續(xù)嚴格，明年會有相當一部分開發(fā)商會遇到資金緊缺，我們估計這種情況會在明年4月份以后大大加重，所以從這個角度來說，開發(fā)商要有所準備的話，恐怕現(xiàn)在就得考慮：未來要吃飯的米在哪兒，得把這個事考慮清楚。大家知道9月底出來第二輪新政，很多地方量價齊升，如果勢頭繼續(xù)走，說不定第三輪調控還會來，甚至第四輪還會來。

　　目前這樣一個住宅價格，其未來走勢受三個不同層面影響，一個福利性，一個市場性，一個政治性，究竟這樣的過程中，哪個更重要？可能確定的是，在未來某個時候，采取某些非市場手段也是必須的。另外，關于保障房問題，確確實實要引起各方高度關注。2007年到現(xiàn)在，每年商品住宅按套數(shù)算，大致300-400萬套。2011年要推出1000萬套保障房，那你就能明白市場會發(fā)生多大變化。

首先，銀行計劃經(jīng)濟對房地產(chǎn)業(yè)影響很大，第一個因素是貸款指標控制。2009年貸款指標原來是5萬億，最后放了9.6萬億，所以房價飆漲。2011年如果采取穩(wěn)健的貨幣政策，貸款指標控制在7.5萬億，那開發(fā)商就會難過了。第二個影響大的就是限貸，金融政策上第三套房子不給貸，這個影響很大。另外，還有一個市場經(jīng)濟的指標影響很大，就是利率漲不漲。利率漲不漲對開發(fā)商沒有多大關系，但與購房者關系很大。所以明年到底漲還是跌，還得看金融方面兩個計劃指標、一個市場指標怎么樣，才能回答。

　　我們國家過去漲了十幾年，長遠來看，我判斷未來還會有漲的趨勢，這有四大因素：一、土地壟斷；二、城市化供需不平衡；三、流動性豐富；四、稅收在土地開發(fā)領域，沒有在流通領域。前面三個中，土地壟斷地方政府和中央政府會博弈；供需不平衡，短期也改變不了。流動性過多，也是世界經(jīng)濟環(huán)境和中國現(xiàn)狀所決定。所以我們只能動第四塊，把財政收入從土地開發(fā)轉到流通領域。

　　價格至少會有小幅上漲

　　南京大學不動產(chǎn)研究中心主任 高波

　　無論從房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的貢獻、住房消費在整個消費上面的比重、還是房地產(chǎn)的增加值在GDP中占的比重、對其他產(chǎn)業(yè)的帶動效應、亦或城市化水平等方面來看，個人覺得未來十年還是房地產(chǎn)發(fā)展的黃金十年。

　　關于2011年的房價走勢，考慮到CPI繼續(xù)高位、人民幣升值等綜合因素，如果不開征房產(chǎn)稅，個人認為至少會是小幅上漲。而房產(chǎn)稅最主要功能不是劫富濟貧，主要由中產(chǎn)階級承擔，影響消費，在15-20年內還是沒有必要開征。另外一個問題就是現(xiàn)在房產(chǎn)大量空置，反而有必要對空置房進行征稅。今年前面11個月，房地產(chǎn)銷售達到8.2億平方米，80%的需求仍要通過商品房解決，房產(chǎn)市場還是有很大的上行空間。

　　關于發(fā)展前景

　　江蘇地產(chǎn)業(yè)還有較大發(fā)展空間

　　江蘇省社會科學院院長　劉志彪

　　江蘇是中國經(jīng)濟的排頭兵，在江蘇省委省政府的領導下，增長的速度很快，我們規(guī)劃在“十二五”期間，經(jīng)濟增長速度要高于全國大概1-2個點左右，江蘇這種增長是留有余地的，而且是可行的。從房地產(chǎn)這個行業(yè)來說，江蘇這個市場還是很興旺的，并沒有受到宏觀調控的影響。

　　從未來房地產(chǎn)走勢來看，就江蘇來說，房地產(chǎn)市場仍有很大的健康發(fā)展的余地。因為雖然江蘇經(jīng)濟在全國比較發(fā)達，但城市化水平比較低，只有50%。江蘇服務業(yè)水平更低，就業(yè)人員占GDP總量的50%左右，這跟發(fā)達國家經(jīng)濟服務業(yè)75%、80%的水平相比，我們還有30個點可以發(fā)展。較快的經(jīng)濟發(fā)展速度以及較低的城市化水平，決定著房地產(chǎn)業(yè)在江蘇經(jīng)濟中會有很大的發(fā)展空間。

　　需要三個“輪子”一起轉起來

　　中國社會科學院學部委員 劉樹成

　　從中國經(jīng)濟的周期波動這個角度來看，中國經(jīng)濟國內生產(chǎn)總值的增長，在2007年達到了一個高峰14.2%之后，正要準備做調整時，和美國次貸危機所引發(fā)的國際金融危機重合在一起，使得2008年我們的經(jīng)濟增長速度一下子跌到了9.6%，2009年繼續(xù)下跌到9.1%。今年，到現(xiàn)在大體上可以達到10%左右，也就是說進入了新的一輪周期的開端。這樣也為2011年的經(jīng)濟增長，包括房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，打下了很好的基礎，可以說進入了新一輪增長階段。

　　下一階段中，房地產(chǎn)市場發(fā)展需要三個“輪子”，即商品市場、租賃市場和政府保障市場。房企想在哪個輪子上發(fā)展？如果想在多種層次上運作，那么房地產(chǎn)企業(yè)的前景是非常廣闊的。如果你死盯著一個狹窄的市場，可能會走進“死胡同”。

　　房地產(chǎn)業(yè)將逐步轉型

　　美國南加州大學經(jīng)濟學系終身教授　譚國富

　　世界其它國家的房地產(chǎn)發(fā)展歷史對我們很有借鑒意義。以美國為例，房地產(chǎn)發(fā)展初期主要是以房地產(chǎn)開發(fā)為主，帶動了經(jīng)濟相關聯(lián)的其他產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟起到了很大的作用；后期主要是一個轉型階段，房地產(chǎn)開發(fā)作為二級產(chǎn)業(yè)，慢慢轉移到一種現(xiàn)代性服務產(chǎn)業(yè)上，其中包含的內容比如說金融、中介服務、租賃等等各個方面，都是比較完善的，而這些相關的服務總量可能相對于房地產(chǎn)開發(fā)來說，實際上至少可以有20%的增值，如信托投資起到了融資投資的橋梁、租賃的比重很大等等。

　　總的來說，美國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到現(xiàn)在，有很多相關聯(lián)的服務，起到了細化的作用。在這種情況下，中國房地產(chǎn)的發(fā)展至少在前幾年是以開發(fā)為主的，以后還是會有很大的發(fā)展空間的。

　　未來兩個房地產(chǎn)市場將并存

　　華東理工大學商學院院長　吳柏均

　　未來十年政府如果真正實施保障房的措施，把財政收入當中非常大的比例放在這一部分中，那會形成兩個房地產(chǎn)市場并存的格局，一個是商品房私有交易市場，一個是政府廉租房市場，而價格對于開發(fā)商來說會影響很大，建議其開發(fā)不同類型的產(chǎn)品。目前在北京、上海、重慶等很多城市政府已經(jīng)把它作為未來房產(chǎn)開發(fā)的大頭對待，如果全面推廣，兩個市場的格局將真正形成。

　　另外對于房產(chǎn)稅，個人覺得目前做這個事完全不應該，也不合理。因為房產(chǎn)稅作為稅來說，它是一個資源配置的手段和財富再分配的手段，目前為止調控方面效果不大，而且一定時間后它還會自然轉嫁到市場價格中，不會達到好的目的。同時這種稅叫的時間已經(jīng)太長了，大家對它的預期太大，這也是不合適的。